수원지방법원 2025타경53349. 경기도 광주시 신현동 1101-4 소재 주택과 토지가 경매에 나왔습니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 경사지붕 2층이고 실제 이용상태는 단독주택입니다. 토지는 316㎡이며 지목은 대, 용도지역은 계획관리지역입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각 및 제시외 건물 포함이라는 조건이 기재되어 있습니다.
소유자는 서복희 씨입니다. 2024년 6월 3일 성남중부새마을금고의 근저당권이 설정됐고, 이후 다른 근저당권과 주식회사 단주택건설의 가압류가 이어졌습니다. 2025년 11월 7일에는 조광형 씨가 채권자로 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 신청채권자의 청구금액은 150,000,000원입니다.
등기상 권리의 선후관계 자체는 비교적 명확합니다. 문제는 등기부 밖에서 발생할 수 있는 공사대금 유치권과 실제 점유 상태입니다. 더구나 배당계산에는 변경 전 근저당권 채권최고액이 사용돼 있어, 예상배당 결과를 확정된 권리관계로 받아들이기 어렵습니다. 이 물건은 단순히 근저당권이 말소된다는 이유만으로 안전하다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53349 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 신현동 1101-4 경기도 광주시 상태길 193(신현동) |
| 물건분류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 분류 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 경사지붕 2층 · 외벽 석재타일 마감 등 |
| 토지 | 316㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 완경사·사다리형 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 소유자 | 서복희 (단독소유 · 2024.06.03 소유권보존) |
| 감정가 / 최저가 | 1,182,808,000원 / 1,182,808,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 / 청구 | 조광형 / 150,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.06.03 을구 1번 근저당권 · 성남중부새마을금고 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 특별 확인사항 | 주식회사 단주택건설 공사대금 유치권 신고 · 성립 여부 불분명 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 유치권 위험은 별개
말소기준권리는 2024년 6월 3일 설정된 을구 1번 성남중부새마을금고 근저당권입니다. 이 근저당권과 그 뒤에 설정된 근저당권, 가압류 및 경매개시결정 등은 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 권리입니다. 따라서 등기부에 나타난 근저당권 채권최고액을 낙찰자가 그대로 떠안는 구조는 아닙니다.
하지만 등기상 권리의 소멸과 유치권의 소멸은 동일한 문제가 아닙니다. 주식회사 단주택건설은 2026년 1월 22일 공사대금 618,505,508원을 이유로 유치권을 신고했습니다. 매각물건명세서에는 그 성립 여부가 불분명하다고 기재되어 있습니다.
임차인·점유자 분석
현황조사와 매각물건명세서에서 확인되는 사람은 김현숙 1명입니다. 전입신고일은 2025년 5월 29일로, 말소기준권리 설정일인 2024년 6월 3일보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로는 대항력 없는 후순위 점유자로 분류됩니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 및 구체적 임대관계가 확정되지 않아 별도 조사가 필요합니다.
| 성명 / 구분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김현숙 임차인·점유자 조사 |
2025.05.29 | 미상 보증금·확정일자 미확인 |
없음 말소기준 이후 전입 |
미상 배당요구 여부도 확인 필요 |
보증금 승계 없음 판단 보증기관 승계 해당 없음 |
② 가격 분석 — 최저가보다 유치권·매각 범위 검증이 먼저
감정가는 1,182,808,000원이며, 현재 신건이므로 최저매각가도 같은 금액입니다. 유찰된 이력이 없어 감정가 대비 가격 할인은 발생하지 않았습니다.
권리인수 추정액 0원을 전제로 한 실질취득 추정액은 현재 최저가와 같은 1,182,808,000원입니다. 그러나 이는 유치권 관련 협상비용·소송비용·명도비용·기타 취득 부대비용을 제외한 금액입니다. 유치권의 실체가 확인되기 전에는 실제 취득에 필요한 총비용을 확정하기 어렵습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 권리인수 추정 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 100% | 1,182,808,000원 | 0원 | 1,182,808,000원 |
| 1회 유찰 가정 | 80% | 946,246,400원 | 0원 | 946,246,400원 |
| 2회 유찰 가정 | 64% | 756,997,120원 | 0원 | 756,997,120원 |
회차별 금액은 감정가 대비 신건·1회·2회 유찰 시나리오입니다. 실질취득 추정에는 유치권 관련 추가 지출과 취득 부대비용이 포함되지 않았으며, 후속 회차의 실제 매각조건은 별도 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,182,808,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당계산에서는 집행비용 14,228,080원을 먼저 공제하고, 성남중부새마을금고의 근저당권에 배당금이 배분됩니다. 다른 근저당권자와 가압류권자, 경매 신청채권자에게는 미배당이 발생하는 것으로 계산되어 있습니다.
다만 아래 표는 변경 전 근저당권 채권최고액을 기준으로 산출된 참고용 배당 시뮬레이션입니다. 등기부에 나타난 2024년 10월 11일 변경사항을 반영해 재산정해야 하므로, 개별 채권자의 배당액을 확정금액으로 볼 수 없습니다.
| 배당 항목 | 계산상 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 14,228,080원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 성남중부새마을금고 | 777,400,000원 | 777,400,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 성남중부새마을금고 | 1,128,000,000원 | 391,179,920원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 안준식 | 156,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당 · 박기동 | 100,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 2번 가압류 · 주식회사 단주택건설 | 618,505,508원 | 0원 |
| 6. 경매 신청채권자 · 조광형 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 계산상 채권총액 | 2,929,905,508원 |
|---|---|
| 채권자 예상배당 | 1,168,579,920원 |
| 추정 미배당 | 1,761,325,588원 |
| 소유자 잔여 | 0원 |
| 매수인 권리인수 추정 | 0원 · 유치권 성립 여부 별도 |
- 을구 1번: 최초 채권최고액 777,400,000원 → 변경 후 237,600,000원
- 을구 2번: 최초 채권최고액 1,128,000,000원 → 변경 후 360,000,000원
회차별 배당·미배당 시나리오
| 구분 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 1,182,808,000원 | 1,168,579,920원 | 1,761,325,588원 | 0원 |
| 1회 유찰 | 946,246,400원 | 934,383,936원 | 1,995,521,572원 | 0원 |
| 2회 유찰 | 756,997,120원 | 747,027,149원 | 2,182,878,359원 | 0원 |
신청채권자 조광형의 청구금액은 150,000,000원입니다. 표상 배당액은 각 회차에서 0원으로 계산되어 있지만, 근저당권 채권최고액 변경사항이 반영되지 않았으므로 실제 배당 여부는 재산정이 필요합니다.
유치권과 가압류 — 같은 금액의 두 가지 주장
주식회사 단주택건설은 2025년 3월 25일 618,505,508원을 청구금액으로 가압류를 등기했습니다. 이어서 2026년 1월 22일에는 동일한 618,505,508원의 공사대금을 이유로 유치권을 신고했습니다.
같은 채권자가 동일 금액을 가압류와 유치권 신고에 각각 기재했다는 점이 중요합니다. 두 금액을 별개의 채무라고 단정해 합산해서는 안 됩니다. 다만 가압류의 매각 소멸만으로 유치권 주장까지 당연히 소멸하는 것은 아닙니다.
| 구분 | 가압류 | 유치권 신고 |
|---|---|---|
| 권리 주장자 | 주식회사 단주택건설 | 주식회사 단주택건설 |
| 금액 | 618,505,508원 | 618,505,508원 |
| 기준일 | 2025.03.25 | 2026.01.22 |
| 매각 후 쟁점 | 등기상 소멸 | 성립 불분명 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 위치·주위환경. 경기도 광주시 신현동 신현4리마을회관 남측 근거리에 위치합니다. 주변에는 단독주택, 전·답 등이 있으며 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 근거리에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 2층 주택이며 외벽은 석재타일 마감, 창호는 샤시 창호 등입니다. 기본적인 위생·급배수설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 지목 대, 면적 316㎡, 완경사 사다리형 토지입니다. 도로접면은 세로한면(가)으로 기재되어 있습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 자료상 632,400원/㎡입니다. 공시지가는 개별 부동산의 실제 거래가격과 동일하지 않습니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역의 주거형 지역으로 기재되어 있습니다. 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 관련 규제도 확인됩니다.
- 토지거래허가 관련. 토지이용계획에는 외국인 등 특정 취득주체와 주택용도에 관한 토지거래허가구역 기재가 있습니다. 기재된 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25이므로 실제 매각·취득 시점의 규제 적용 여부와 대상자를 별도로 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 그러나 일괄매각에 포함된 제시외 건물의 현황과 실제 건축물대장 기재는 대조가 필요합니다.
- 환금성. 단독주택 이용상태와 토지·건물 일괄매각 조건을 고려하면, 주변 아파트의 평당가격을 그대로 적용하는 것은 적절하지 않습니다. 비교 가능한 개별주택·토지 거래와 건물 상태를 함께 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 신고의 실체. 주식회사 단주택건설이 신고한 618,505,508원의 공사대금 채권이 실제 존재하는지, 지급 또는 정산이 이루어졌는지, 본건 부동산과 직접적인 관련성이 있는지 확인해야 합니다.
- 유치권자의 점유. 실제로 누가 건물을 점유하고 있는지, 점유가 언제부터 어떤 방식으로 이루어졌는지, 유치권 신고인의 점유가 법적 요건을 충족하는지 확인해야 합니다.
- 가압류와 유치권의 관계. 동일 채권자의 동일 금액 신고가 같은 공사대금 채권에 기초한 것인지 확인해야 합니다. 두 금액을 기계적으로 합산하거나 둘 다 소멸한다고 단정해서는 안 됩니다.
- 근저당권 변경등기. 성남중부새마을금고 을구 1번·2번 근저당권의 변경 후 채권최고액 237,600,000원·360,000,000원, 실제 채권잔액 및 공동담보관계를 확인해야 합니다.
- 배당표 재산정. 변경 전 채권최고액에 의존한 예상배당표는 실제 배당결과와 차이가 생길 수 있습니다. 신청채권자 조광형의 예상배당 0원 판단도 재검토가 필요합니다.
- 김현숙의 점유·임대관계. 전입일은 2025.05.29로 후순위지만, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부 및 실제 거주 상태를 확인해야 합니다.
- 인도·명도 가능성. 후순위 점유자라고 해도 실제 인도에 시간이 걸릴 수 있습니다. 특히 유치권 신고인이 점유를 주장하는 경우 분쟁의 성격이 달라질 수 있습니다.
- 제시외 건물. 일괄매각에 포함된 제시외 건물의 위치, 구조, 실제 이용상태 및 건축물대장과의 관계를 확인해야 합니다.
- 공동담보 범위. 안준식의 근저당권에는 신현동 1101-4 토지 및 다른 건물에 관한 공동담보 기재와 일부 소멸 이력이 있습니다. 현재 남은 담보범위를 정확히 확인해야 합니다.
- 토지 규제·이용 가능성. 계획관리지역·성장관리계획구역, 자연보전권역 등 제한사항을 확인하고 건축 및 이용 계획에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 1,182,808,000원이 실제 시장가치에 부합하는지 비교 가능한 주택·토지의 최근 거래와 건물 상태를 기준으로 검증해야 합니다.
- 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 유치권신고서 및 관련 법원기록의 최신 내용을 확인해야 합니다.
종합 판단 — 등기상 소멸이 곧 안전한 낙찰은 아니다
이 사건은 외형적으로 보면 말소기준권리가 명확한 강제경매입니다. 성남중부새마을금고의 근저당권을 기준으로 후순위 근저당권과 가압류, 경매개시결정은 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 김현숙의 전입도 말소기준권리보다 늦어 대항력 있는 선순위 임차보증금의 승계가 예상되는 유형은 아닙니다.
그러나 주식회사 단주택건설이 신고한 618,505,508원의 유치권이 전체 위험도를 크게 높입니다. 유치권이 실제 성립하는지는 불분명하지만, 이를 무시하고 입찰했다가 점유·인도 분쟁이나 추가 비용을 부담할 가능성은 반드시 고려해야 합니다. 신고금액을 무조건 낙찰가에 더할 수도, 위험이 없다고 처리할 수도 없습니다.
배당분석에도 별도의 확인사항이 있습니다. 을구 1번과 2번 근저당권의 채권최고액은 2024년 10월 11일 변경됐는데, 참고 배당계산은 변경 전 금액을 사용합니다. 따라서 1,761,325,588원의 미배당 추정과 신청채권자 0원 배당 결과를 그대로 신뢰해서는 안 됩니다. 이 문제는 유치권 성립 여부와는 독립적으로 재검증해야 하는 사항입니다.
현재 최저매각가는 1,182,808,000원으로 감정가와 같습니다. 시장에서 확인된 비교가격에 근거해 이 금액을 저렴하다고 볼 수 있는 상황은 아닙니다. 유찰 후 매각가격이 낮아지더라도 유치권과 점유 위험이 해결되지 않으면 실제 경제적 부담은 여전히 커질 수 있습니다.
맺으며 — “말소되는 권리보다, 남을 수 있는 분쟁을 보라”
광주 신현동 1101-4 주택·토지는 등기상 말소기준이 명확하지만, 유치권 신고와 배당계산 불일치가 동시에 존재하는 사건입니다. 매수인의 등기상 권리인수 추정액은 0원이지만, 그 수치가 유치권 관련 부담까지 없다는 의미는 아닙니다.
실제 투자 판단에 앞서 유치권의 적법한 성립 여부, 현재 점유와 명도 가능성, 공동담보 및 근저당권 변경사항, 제시외 건물의 매각 범위, 개별 주택·토지의 시장가치를 확인해야 합니다. 권리관계에 대한 불확실성이 가격상 이익보다 먼저 해소되어야 하는 물건입니다. 최저가가 아니라 검증된 실질취득비용과 현실적인 처분가치를 기준으로 입찰 여부를 판단하는 것이 적절합니다.
