인천지방법원 2026타경502395. 인천 연수역 인근에 있는 연수푸르지오2단지 201동 803호 오피스텔입니다. 감정가는 129,000,000원, 현재 최저매각가도 같은 금액입니다. 주택도시보증공사가 120,000,000원을 청구하며 강제경매를 신청한 사건입니다. 등기부상 소유자는 최은숙이며, 과거 신한은행 근저당권은 이미 말소됐습니다.

표면적인 등기 관계만 보면 말소기준권리는 2023년 고양시 압류이고, 그 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 물건에는 그보다 먼저 전입하고 점유를 시작한 임차인이 있습니다. 임종훈의 전입일은 2022.08.24, 말소기준권리일은 2023.02.24입니다. 따라서 후순위에 등기된 임차권이라는 이유만으로 보증금 인수 위험이 사라진다고 판단해서는 안 됩니다.

여기에 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서에는 해당 주택임차권등기가 인수권리로 기재돼 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 사실도 함께 명시돼 있습니다. 따라서 입찰 판단은 이 확약의 효력과 적용 범위를 확인하는 데서 출발해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인

고양시 압류 이후 등기된 국세 관련 압류, 국민건강보험공단 압류, 연수구 압류 및 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 압류등기가 소멸하는 것과 세금의 실제 배당순위는 별개입니다. 당해세 등의 우선배당 여부에 따라 예상배당 금액은 달라질 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 확약서의 효력이 핵심

확인된 실제 임차인은 임종훈 1명입니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 경매신청채권자이며, 임종훈 외의 별도 임차인으로 계산하지 않습니다.

③ 가격과 회차별 인수 시나리오

현재 최저매각가는 129,000,000원입니다. 그러나 실거래 평균, 최근 거래가 및 가격 추세가 확인되지 않아 감정가가 시장가격보다 낮은지 높은지 판단할 근거는 없습니다. 특히 오피스텔은 같은 건물이라도 이용상태와 임대차 조건 등에 따라 실제 거래가격이 달라질 수 있으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.

더 중요한 부분은 유찰에 따른 보증금 인수 구조입니다. 확약이 효력을 갖지 못하는 경우, 최저가 하락에 따라 선순위 임차인의 미배당 보증금이 증가합니다.

산식상 인수액은 선순위 임차인의 미배당 보증금을 기준으로 한 회차별 추정치입니다. 확약 반영 인수 0원은 해당 보증금 승계 부담까지 유효하게 해소된다는 전제의 실질 평가입니다. 취득액에는 취득세·등기비용·명도비용 등 부대비용을 포함하지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 129,000,000원 가정)

현재 매각가를 기준으로 한 예상배당은 집행비용 2,606,000원, 임종훈 보증금 120,000,000원, 주택도시보증공사 배당 6,394,000원입니다. 신청채권자의 청구액 120,000,000원에 대한 미배당액은 113,606,000원으로 추정되며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 연수구 연수동 연수역(수인분당선) 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 유사한 업무시설과 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하며 전반적인 주위환경은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 수인분당선 연수역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕의 지상 39층 건물 중 8층에 위치합니다. 외벽은 페인팅 및 석재붙임, 내벽은 벽지 및 타일 마감이며 새시창호가 설치돼 있습니다.
• 설비. 난방, 급배수, 위생설비를 갖추고 있으며 승강기와 화재경보기 등이 설치돼 있습니다.
• 토지 이용. 연수동 593, 593-1, 593-13의 3필지 일단으로, 아파트·근린생활시설·업무시설 부지로 이용 중입니다. 단지 외곽의 공도와 접합니다.
• 용도지역 및 규제. 중심상업지역, 지구단위계획구역 및 과밀억제권역에 해당합니다. 감정평가에 기재된 외국인 등 주택용도 취득 관련 토지거래허가구역의 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로, 입찰 시점의 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 건축 관련 사항. 위반건축물로 표시된 사항은 없으며 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다.
• 환금성. 연수역 인근의 오피스텔이라는 입지 특성은 확인되지만, 실제 거래가격과 거래량이 확인되지 않아 매도 소요기간이나 가격 수준을 단정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 확약서가 을구 3번 임차권등기와 관련 보증금 승계 부담을 어떤 조건으로 해소하는지 확인해야 합니다.
• 대항력 포기 범위 확인. 임종훈의 대항력은 말소기준권리보다 먼저 성립한 것으로 분류됩니다. 임차권등기의 말소동의와 임차인 본인의 대항력 포기는 법률적으로 구별될 수 있으므로, 확약의 당사자와 효력 범위를 원문으로 확인해야 합니다.
• 주택도시보증공사 채권관계 대조. 임차보증금 120,000,000원과 신청채권 120,000,000원의 대위·승계 관계를 확인해 이중 계산 및 배당순위 오류를 방지해야 합니다.
• 조세채권 확인. 고양시, 국세 관련 처분청, 연수구 및 국민건강보험공단의 압류가 있습니다. 당해세 해당 여부와 우선배당 금액을 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 감정가 129,000,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 확인해야 합니다. 같은 건물의 유사 면적·층·이용상태를 가진 오피스텔 실거래와 비교한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.
• 유찰 시 실질취득 재계산. 1회 유찰과 2회 유찰의 산식상 인수액은 각각 19,044,800원, 39,326,080원입니다. 확약이 적용되지 않으면 낙찰가 하락분만큼 보증금 인수 부담이 늘어날 수 있습니다.
• 점유 및 명도 확인. 임차권등기와 배당요구가 확인되지만 현재 실제 점유상태와 인도 가능 시점은 별도로 확인해야 합니다. 보증금 반환 및 임차권 말소의 이행 조건도 점검해야 합니다.
• 관리비 확인. 체납 관리비와 공용부분 관리비의 승계 가능성을 관리주체에 확인하고 실질취득 비용에 반영해야 합니다.
• 입찰 전 원본 재확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 임차권등기 및 말소동의 확약서의 최신 내용을 대조해야 합니다.

맺으며 — “최저가보다 확약의 효력이 먼저다”

인천 연수푸르지오2단지 803호는 단순한 후순위 권리 소멸형 경매가 아닙니다. 임종훈의 보증금 120,000,000원과 선순위 대항력이 존재하고, 말소기준권리보다 먼저 전입·점유를 시작한 사실이 확인됩니다.

그런데 주택도시보증공사가 제출한 임차권등기 말소동의 확약서가 매수인 인수 부담을 해소할 수 있는 핵심 변수입니다. 해당 확약이 유효하게 적용된다면 실질 인수액은 0원으로 평가되지만, 효력 범위가 불완전하다면 선순위 보증금의 미배당액을 승계할 위험이 남습니다.

현재 최저가 129,000,000원은 감정가와 동일한 신건 가격입니다. 그러나 실거래 시세를 확인할 수 없으므로 지금 가격이 저렴하다는 결론은 내릴 수 없습니다. 또한 유찰 시에도 확약의 효력이 인정되지 않으면 보증금 인수액이 증가하여 실질취득 부담이 크게 낮아지지 않습니다.

최종 판단은 조건부 보류입니다. 확약서의 법적 효력과 선순위 임차인의 보증금 승계 여부를 확정하고, 실제 오피스텔 거래가격을 검증한 다음에야 입찰 적정성을 판단할 수 있습니다. 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 권리 해소의 확실성과 실질취득 가격입니다.