* 실질 인수 0원은 제출된 말소동의 확약서가 해당 임차권의 말소와 부족 보증금의 매수인 불인수까지 유효하게 보장한다는 조건부 판단입니다. 확약을 적용하지 않은 배당 시뮬레이션의 인수액은 2,530,000원이며, 이 경우 매각대금과 인수액을 합친 실질취득 부담은 197,530,000원입니다. 세금·취득부대비용·관리비 등은 별도입니다.

인천지방법원 2026타경502409. 인천 남동구 구월동 하이팰리스 3층 301호, 전유면적 57.26㎡의 오피스텔입니다. 소유자는 김성규이며, 2018년 12월 소유권을 이전받았습니다. 당시 농협은행 명의로 채권최고액 192,000,000원의 근저당권이 설정되었으나, 2020년 8월 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석의 중심은 이 근저당이 아니라 지윤경 명의의 주택임차권등기입니다.

임차인 지윤경은 2020년 8월 20일 전입 및 점유를 시작했고, 임차권등기는 2024년 7월 26일 이루어졌습니다. 이보다 늦은 2026년 3월 26일에 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 등기되었습니다. 따라서 임차인은 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차인으로 분류됩니다. 원칙적인 배당부족분 인수 위험과 제출된 말소동의 확약서의 효력을 구분해서 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 말소동의 확약

가장 중요한 권리는 을구 3번 주택임차권입니다. 임차인 지윤경의 전입·점유일은 2020년 8월 20일로, 2026년 3월 26일 경매개시결정보다 앞섭니다. 임차보증금은 194,000,000원이고 우선변제권 행사에 필요한 확정일자 및 배당요구도 확인됩니다. 이 임차권은 원칙적으로 배당받지 못한 보증금에 대한 매수인 인수 위험이 있는 선순위 권리입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 1.94억의 실질 의미

확인된 기명 임차인은 지윤경 1명입니다. 을구 3-2번은 을구 3번 임차권을 경정한 등기입니다. 경정 내용에는 최초 보증금 185,000,000원, 이후 보증금 194,000,000원과 각 계약일·확정일자가 기재되어 있습니다. 두 금액은 동일 임차권의 단계별 내역으로, 별도 임차인 2명의 보증금이나 서로 독립된 채권으로 합산하면 안 됩니다.

③ 가격·유찰 분석 — 낙찰가가 내려가도 보증금 부담은 남는다

이 사건은 감정가와 최저가가 모두 195,000,000원인 신건입니다. 그러나 선순위 임차보증금이 194,000,000원이므로, 확약을 배제한 일반적인 인수 구조에서는 유찰되어 낙찰가가 떨어져도 그만큼 미배당 임차보증금이 증가합니다. 결과적으로 실질취득 부담은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않는 구조입니다.

회차별 인수액과 실질취득 부담은 제출된 배당 시나리오를 기준으로 계산한 확약 미적용 수치입니다. 1회·2회 유찰은 가상 시나리오이며 실제 유찰 이력은 0회입니다. 확약에 따른 해당 임차권의 불인수가 유효하게 확정되면 위 인수액은 실질 0원*으로 보아야 하며, 낙찰가 자체가 취득 부담의 중심이 됩니다.

해당 오피스텔의 최근 실거래 평균·최신 거래가격·가격 추세가 확인되지 않아, 감정가 195,000,000원이 실제 시장가격보다 높은지 낮은지는 판정할 수 없습니다. 따라서 신건 가격이나 가상 유찰가만으로 가격 메리트가 있다고 평가하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 195,000,000원 가정)

예상배당은 집행비용 3,530,000원, 임차인 배당 191,470,000원, 신청채권자 배당 0원으로 구성됩니다. 임차보증금 부족분 2,530,000원은 확약을 적용하지 않은 계산상 인수액입니다. 주택도시보증공사의 194,000,000원 청구와 임차인의 보증금 채권은 승계·대위 관계에 따라 경제적으로 중복될 수 있으므로 별개의 보증금으로 합산하지 않습니다. 실제 배당권자와 배당순위는 권리승계 및 배당절차 확인이 필요합니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 인천광역시 남동구 구월동 소재 인천구월서초등학교 남서측 인근입니다. 주변에는 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 인천1호선 예술회관역이 근거리에 있어 대중교통 접근성은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 건물. 2018.10.10 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 지하 1층·지상 10층 규모입니다. 기본 위생·급배수설비와 승강기, 기계식주차설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·도로. 준주거지역이며, 남측으로 폭 약 8m의 포장도로인 문화서로49번길에 접합니다. 토지는 평탄한 2필지 일단의 오피스텔 부지입니다.
• 규제. 과밀억제권역 및 가축사육제한구역에 해당합니다. 토지거래허가구역 관련 기재는 외국인 등 특정 대상에 관한 것으로, 기재된 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다. 현재 적용 여부는 별도 확인해야 합니다.
• 공시지가·공부. 공시지가 1,982,000원/㎡, 공부와의 차이 없음, 위반건축물 사항 없음으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 주거용으로 이용 중인 오피스텔이지만, 아파트와 동일한 매매수요나 가격 안정성을 전제할 수 없습니다. 최근 실거래 비교가격과 임대수요를 확인하기 전에는 환금성이 양호하다고 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원문. 주택도시보증공사의 확약이 실제로 을구 3번 주택임차권의 말소, 대항력에 따른 잔여보증금 불인수까지 포괄하는지 확인해야 합니다. 단순 등기말소 동의와 매수인에 대한 보증금 청구 포기는 구별해야 합니다.
• 임차권 경정. 185,000,000원과 194,000,000원의 보증금 기재가 동일 임차권의 변경 이력인지, 경정 후 권리 내용 및 우선순위에 문제가 없는지 원본으로 확인해야 합니다.
• 권리승계 관계. 주택도시보증공사의 강제경매 신청채권 194,000,000원과 지윤경의 임차보증금 194,000,000원이 어떤 대위·승계 관계에 있는지 확인하고, 배당 및 말소 절차의 당사자를 특정해야 합니다.
• 현황 및 점유. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유자가 누구인지, 목적물 인도 상태와 별도 임차인의 존재 여부를 확인해야 합니다. 임차권등기만으로 현재 점유자가 확정되지는 않습니다.
• 관리비 미납. 현관에 관리비 미납 독촉 안내문이 부착되어 있었다는 현황조사 내용이 있습니다. 미납액, 공용부분 관리비의 승계 가능성, 납부내역을 관리주체에 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 같은 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 최근 매매 실거래와 임대시세를 확인해야 합니다. 현재 감정가 195,000,000원의 가격 적정성은 검증되지 않았습니다.
• 유찰 시 인수 계산. 확약이 유효하지 않다면 유찰될수록 선순위 보증금의 미배당액이 커집니다. 낮아진 최저매각가가 곧 저렴한 취득원가를 의미하지 않습니다.
• 입찰 직전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권 경정결정, 확약서 및 매각기일 변동 여부를 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “보증금보다 중요한 것은 확약의 효력”

이 사건의 권리구조는 단순하지 않습니다. 194,000,000원의 선순위 임차보증금이 있고, 확약이 적용되지 않는다면 신건에서도 2,530,000원의 계산상 인수액이 발생합니다. 유찰이 진행되면 낙찰가는 내려가지만 보증금 부족분이 증가해 매수인의 실질취득 부담은 약 194,000,000원 수준 아래로 쉽게 내려가지 않습니다.

반면 매각물건명세서에 명시된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 해당 임차권의 잔여보증금 인수 문제까지 유효하게 해소한다면 실질 인수액은 0원*이 됩니다. 이는 입찰 경제성을 완전히 바꾸는 핵심 조건입니다. 그러나 확약의 구체적 문구가 확인되지 않은 상태에서는 이를 무조건적인 권리 소멸로 단정하기 어렵습니다.

가격 측면에서도 실거래 비교자료가 없기 때문에 195,000,000원의 신건 가격이 저렴하다고 말할 근거가 없습니다. 여기에 오피스텔의 환금성, 관리비 미납 가능성, 임차권 경정 내역까지 확인해야 합니다. 종합하면 확약 조건부 인수 해소 가능성이 있으나, 원문 검증과 가격 검증이 선행되어야 하는 C등급 검토형 물건입니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 확약의 법적 효력과 실제 취득원가의 확인에 있습니다.