인천지방법원 2026타경502437. 부평동 뉴에이스 2층 201호, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용되는 집합건물입니다. 현 소유자는 박연숙이며, 2020년 9월 28일 소유권을 취득했습니다. 등기된 거래가액은 188,000,000원입니다. 현재 진행되는 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매로, 청구금액 역시 188,000,000원입니다.

눈여겨볼 점은 소유권 취득과 같은 시기인 2020년 9월 28일에 임차인 유효연의 전입신고와 점유가 시작됐다는 사실입니다. 확정일자는 그보다 앞선 2020년 8월 26일입니다. 반면 말소기준권리는 2022년 6월 30일의 국세 압류이므로, 임차인은 말소기준권리보다 앞선 대항력을 갖춘 것으로 분석됩니다.

일반적인 경매라면 이런 선순위 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 하지만 본건에는 해당 임차권등기에 관한 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 따라서 확약을 유효하게 적용한 실질 인수액과, 확약이 없을 때 발생할 수 있는 법률상 인수액을 구분해 보아야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인

말소기준은 2022년 6월 30일 갑구 9번 국세 압류입니다. 같은 국가기관의 2023년 압류와 2026년 강제경매개시결정은 이보다 뒤에 등기됐으며, 매각으로 소멸하는 권리입니다. 2013년 근저당권과 신탁등기, 2014년 압류 등은 이미 말소됐습니다.

② 실제 임차인 1명 — 대항력·우선변제·승계

유효연: 임차권등기 2024.12.19 · 배당요구 있음(2024.12.19) · 임차보증금 188,000,000원. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자로 등기돼 있으며, 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.

③ 가격 구조 — 신건 실질취득 239,000,000원

현재 감정가와 최저매각가는 모두 239,000,000원입니다. 유찰이 없는 신건이며, 매각물건명세서의 확약을 적용하면 임차보증금 인수는 실질 0원입니다. 따라서 현재 최저가에 낙찰된다는 가정의 실질취득 부담은 239,000,000원입니다. 취득 관련 제세공과금과 명도·관리비 등 부대비용은 별도입니다.

다만 감정가가 실제 거래시세를 보장하는 것은 아닙니다. 특히 오피스텔은 용도와 실제 사용현황, 호실별 상태, 거래수요에 따라 가격 차이가 발생할 수 있습니다. 감정가와 최저가가 같다는 사실만으로 가격상 유리하다고 평가할 수 없습니다.

위 유찰 회차는 예상 시나리오로 실제 매각기일·최저가가 확정된 것은 아닙니다. 확약 전 인수 추정액은 해당 회차의 예상 미배당 보증금에 따른 조건부 금액입니다. 확약의 효력이 유효하게 적용되면 해당 임차인의 실질 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.

④ 예상배당표 (매각가 239,000,000원 가정)

현재 매각가를 가정한 배당 계산에서는 집행비용 4,146,000원을 제외하고, 임차인 유효연에게 188,000,000원을 우선 배당합니다. 이후 남는 46,854,000원은 주택도시보증공사의 신청채권에 배당되는 구조입니다.

이 계산에 따르면 신청채권자의 미배당은 141,146,000원, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다. 단, 이 미배당액이 곧 매수인이 인수할 금액이라는 뜻은 아닙니다. 신청채권자의 채권 미회수와 매수인의 임차보증금 인수는 서로 다른 문제입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 인천광역시 부평구 부평동 굴다리오거리 북동측 인근의 뉴에이스 2층 201호입니다. 주변에는 중·소규모 공동주택과 업무시설, 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물 중 2층으로, 외벽은 스톤코트 및 타일 마감이며 하이샷시 창호가 설치돼 있습니다.
• 설비. 상·하수도, 급배수, 승강기, 기계식주차, 도시가스 및 개별난방 시설이 갖춰져 있습니다. 기계식주차설비의 실제 이용 가능 상태와 유지관리 조건은 확인이 필요합니다.
• 도로. 남동측 노폭 약 15m, 북동측 노폭 약 3m의 포장도로에 접하고 있습니다.
• 용도 및 규제. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역·중점경관관리구역에 해당합니다. 외국인 등 주택용도 취득 관련 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있어 현재 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 공부 및 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
• 환금성. 주변에 주거·업무·상업시설이 혼재한 입지입니다. 다만 오피스텔은 아파트와 매수층 및 수익구조가 다르므로, 동일 용도·유사 면적의 거래가격과 임대수요를 기준으로 환금성을 평가해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사가 제출한 확약서가 을구 3번 유효연의 주택임차권등기에 정확히 적용되는지, 말소 조건과 실제 이행 절차가 무엇인지 확인해야 합니다.
• 임차보증금 인수 여부 재확인. 유효연은 말소기준권리 이전에 전입·점유를 개시한 대항력 임차인입니다. 확약이 유효하게 적용된다는 전제하에 실질 인수액은 0원이며, 확약의 적용에 문제가 있으면 미배당 보증금 인수위험을 다시 계산해야 합니다.
• 주택도시보증공사 채권관계. 임차인 보증금 188,000,000원과 신청채권 188,000,000원이 어떤 대위변제·채권승계 관계인지, 배당청구권의 귀속이 누구에게 있는지 확인해야 합니다.
• 국세 압류 및 당해세. 2022.06.30 안산세무서, 2023.11.23 동안산세무서 압류와 관련한 조세채권의 법정기일·우선순위 및 실제 배당 참가 여부를 확인해야 합니다. 2021.03.12 남인천세무서 압류는 2026.10.12 말소됐습니다.
• 명도·점유 상태. 주택임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 실제 점유 여부를 확정할 수는 없습니다. 현장 방문과 점유관계 조사로 인도 가능 여부 및 명도비용을 확인해야 합니다.
• 오피스텔 용도와 관리 상태. 업무시설 이용상태, 주거사용 현황, 기계식주차, 개별난방 설비 및 공용부분 관리비 체납 가능성을 확인해야 합니다.
• 입찰가격 검증. 신건 최저가 239,000,000원이 감정가와 같다는 사실은 할인 근거가 아닙니다. 유사 오피스텔의 최근 실거래와 임대수익 가능성을 확인한 후 응찰 상한을 정해야 합니다.
• 유찰 시 재분석. 1회 유찰 최저가 191,200,000원, 2회 유찰 최저가 152,960,000원 시나리오에서는 확약의 유효성이 특히 중요합니다. 확약이 없을 때 예상 인수액은 각각 276,800원, 37,981,440원입니다.
• 원본 서류 대조. 입찰 직전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 관련 서류, 말소동의 확약서 및 배당 관련 자료를 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약은 유리하지만, 검증 없이 안전하다고 단정할 수 없다”

인천 뉴에이스 201호의 권리분석은 임차인 유효연의 188,000,000원 보증금에서 시작합니다. 전입일 2020.09.28은 말소기준권리인 2022.06.30 압류보다 앞서므로, 확약이 없는 경우 미배당 보증금 인수 가능성을 무시할 수 없습니다.

그러나 본건은 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출된 사건입니다. 이 확약을 해당 임차권에 유효하게 적용하면 매수인의 실질 인수액은 0원이며, 신건 최저가 기준 실질취득 부담은 239,000,000원입니다.

그렇다고 곧바로 우량한 입찰물건이라고 결론내릴 수는 없습니다. 국세 압류에 따른 배당순위, 주택도시보증공사의 대위·승계 관계, 확약의 실제 적용조건, 오피스텔의 주거사용 현황과 환금성을 확인해야 합니다. 아울러 239,000,000원이 최근 시장거래 수준보다 유리한지 검증되지 않은 상태이므로 가격 가점을 부여하기 어렵습니다.

종합 판단은 C등급. 말소동의 확약에 따른 주된 인수위험 해소는 긍정적이지만, 권리 검증이 선행돼야 하고 신건 가격의 경제적 매력은 별도로 입증돼야 합니다. 이 사건의 승부처는 낮아 보이는 최저가가 아니라 확약의 효력, 실제 배당관계, 그리고 실질취득액에 상응하는 시장가치입니다.