인천지방법원 2026타경502497. 인천 미추홀구 주안동에 있는 브릴리언트 10층 1006호, 주거용 오피스텔입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 255,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사이고 청구금액은 280,000,000원입니다.

이 사건에서 가장 중요한 것은 근저당보다 임차권입니다. 등기부에는 송미경 명의의 주택임차권등기가 존재합니다. 임차보증금은 280,000,000원, 전입일은 2021.09.17, 확정일자는 2021.08.31입니다. 모두 말소기준권리인 2026.03.30 강제경매개시결정보다 앞섭니다.

원칙적으로는 대항력 있는 임차인의 보증금 중 배당받지 못하는 금액을 매수인이 인수할 위험이 있습니다. 다행히 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐습니다. 따라서 송미경 임차권의 계산상 부족분은 별도로 표시하되, 확약 적용을 전제로 실질 인수액은 0원으로 평가합니다. 그러나 박경빈은 확약 대상이라는 근거가 없고 보증금도 미상이어서 전체 인수 위험이 없어졌다고 단정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다

기존 신탁 관련 등기는 이미 말소됐습니다. 현재 소유권은 김인성과 이지안에게 각 2분의 1 지분으로 등기되어 있습니다. 한편 2021.11.12 민간임대주택등기도 확인되므로, 임대사업자 등록 및 매각 후 관련 사항의 처리 여부를 별도로 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 확약은 개별 적용

송미경과 박경빈은 각각 별도의 실제 임차인으로 확인됩니다. 주택도시보증공사는 경매신청채권자이며, 임차인 수나 임차보증금에 별도 임차인으로 중복 합산하지 않습니다.

실제 임차인 2명 모두 배당요구 사실이 확인됩니다. 다만 배당요구가 있었다는 사실만으로 모든 보증금이 배당되거나 매수인의 인수 부담이 자동으로 사라지는 것은 아닙니다. 특히 박경빈의 임대차 내용과 송미경 임차권 사이의 관계를 먼저 확인해야 합니다.

③ 실질취득 분석 — 낮아진 낙찰가가 곧 저가매수는 아니다

송미경의 보증금 280,000,000원은 현재 최저매각가 255,000,000원보다 큽니다. 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금의 미배당액이 커져, 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득액은 보증금 수준에 가깝게 유지되는 구조입니다.

그러나 이 사건은 송미경 임차권에 관한 말소동의 확약서가 제출됐습니다. 따라서 해당 임차권의 계산상 인수액과 실제 인수액을 구분해야 합니다. 아래 표의 계산상 부족분은 확약이 적용되지 않는 경우의 비교 수치이며, 확약 적용 시 송미경 임차권의 실질 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 박경빈의 인수 가능 금액은 별도로 미확정 상태입니다.

각 회차의 계산상 부족분은 제시된 배당 시나리오에 따른 금액입니다. 확약이 적용되지 않으면 낙찰가와 부족분을 합한 부담이 임차보증금 수준에 가깝게 유지됩니다. 확약 적용 시 송미경 인수는 0원이지만, 박경빈의 보증금 및 인수 가능액은 포함되지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 255,000,000원 가정)

집행비용은 4,370,000원으로 추정됐으며, 송미경에게 250,630,000원이 배당되는 시나리오입니다. 송미경의 미배당 보증금 29,370,000원은 말소동의 확약서 적용 시 매수인의 실질 인수액이 0원입니다. 주택도시보증공사의 청구채권은 별도 임차보증금으로 중복 산정하지 않습니다. 당해세·최우선변제 및 박경빈의 미확정 권리는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 인천기계공업고등학교 남측 인근입니다. 주변에는 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설·학교 등이 혼재하고, 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 제반 교통사정은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물의 10층 1006호입니다. 사용승인일은 2021.02.10이며, 위생·급배수·승강기·소화전 설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 이용상태. 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 주택임차권등기와 민간임대주택등기가 확인되므로 실제 임대차 및 점유관계 검토가 중요합니다.
• 도로. 남동측 약 30m 내외 포장도로, 남서측 약 10m 내외 포장도로와 접합니다.
• 토지. 일반상업지역이며 방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역·상대보호구역 등의 지정 사항이 있습니다. 토지 공시지가는 2,452,000원/㎡입니다.
• 환금성. 인근에 주거·상업시설이 혼재하는 주거용 오피스텔입니다. 실거래 비교가격이 확인되지 않으므로 현재 최저가의 시장 적정성과 재매각 가능성을 정량적으로 평가하기 어렵습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없으며 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 실제 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 송미경의 을구 1번 주택임차권등기에 적용되는지, 말소 조건과 이행 절차를 확인해야 합니다.
• 박경빈의 보증금. 현재 보증금이 미상입니다. 임대차계약서, 확정일자, 점유개시 경위와 배당요구 내용을 확인해 인수 가능액을 확정해야 합니다.
• 임차인 관계. 송미경과 박경빈의 임대차 관계, 현재 점유자 및 점유권원의 연속성을 조사해야 합니다. 별도 임차인이라는 사실만으로 동일한 권리관계를 가졌다고 가정해서는 안 됩니다.
• 민간임대주택등기. 2021.11.12 등기된 민간임대주택 관련 임대의무와 매각 후 등록·등기 처리 여부를 확인해야 합니다.
• 실질취득액. 송미경의 확약 적용 후 인수액은 0원으로 보더라도 박경빈의 추가 인수액은 미확정입니다. 낙찰가 외 인수 부담을 확인하기 전에는 총취득액을 확정할 수 없습니다.
• 시세 확인. 주거용 오피스텔의 동일 건물·유사 면적 실거래를 확인하고, 최근 거래가격을 기준으로 입찰가 상한을 검토해야 합니다.
• 배당 검토. 예상 집행비용과 송미경 우선변제 배당액, 주택도시보증공사의 미배당 및 박경빈의 배당순위에 대해 실제 배당절차를 확인해야 합니다.
• 점유·명도. 임차권등기가 말소되더라도 현실 점유가 자동으로 정리되는 것은 아닙니다. 점유자별 인도 가능 여부와 명도절차를 점검해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 대조하고, 매각기일 전 변경 사항을 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약 하나로 모든 임차인 위험이 사라지지는 않는다”

이 물건의 주된 권리 문제는 송미경의 280,000,000원 주택임차권입니다. 낙찰가가 보증금보다 낮아 배당 계산상 부족분이 발생하지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 평가할 수 있습니다.

그러나 여기서 분석을 끝내면 안 됩니다. 박경빈이라는 별도의 실제 임차인이 확인되고, 전입일은 말소기준권리보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 대항력 가능성과 추가 인수 부담을 배제할 수 없습니다. 송미경을 대상으로 하는 확약은 박경빈의 권리를 해결하는 근거가 아닙니다.

가격 측면에서도 최근 실거래에 의한 검증이 이루어지지 않았습니다. 신건 최저가 255,000,000원이나 유찰 후의 낮은 가격만으로 시장가격보다 유리하다는 결론을 내릴 수 없습니다. 특히 별도 인수액이 확정되지 않은 상황에서는 총취득 부담 자체가 유동적입니다.

결론은 '송미경 임차권은 확약으로 완화, 박경빈 인수 위험은 미해소, 가격 판단은 보류'입니다. 권리관계와 총취득액을 확정하기 전에는 보수적인 접근이 적절하며, 종합 평가는 C등급으로 판단합니다.