* 예상 인수액은 제시된 배당 시나리오상 금액입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 효력에 따라 실제 인수액은 달라질 수 있으며, 양도원의 미상 보증금과 조세 우선배당 등은 별도로 검토해야 합니다.
인천지방법원 2026타경502503. 청라에일린의뜰 4층 404호는 전유면적 32.88㎡의 오피스텔입니다. 소유자 박성현이 2020년 11월 93,000,000원에 취득한 물건으로, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 문제는 감정가보다 큰 105,000,000원 임차보증금이 존재한다는 것입니다. 이수용은 2020년 11월 전입했고, 말소기준이 되는 국세 압류는 2022년 8월에 이루어졌습니다. 따라서 이수용의 임차권은 단순히 매각으로 지워지는 후순위 권리라고 보아서는 안 됩니다.
등기부에는 주택임차권등기도 남아 있습니다. 매각물건명세서에는 해당 임차권의 인수 문제가 기재되어 있지만, 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다는 내용도 확인됩니다. 이 확약은 중요한 위험 완화 요소입니다. 그러나 확인된 문구만으로 이수용 본인의 대항력 포기, 보증금 잔액 청구 포기, 임차권 말소의 모든 조건이 충족되었다고 단정할 수는 없습니다. 실제 취득액을 확정하기 전에 확약서 원문과 권리관계의 연결을 검증해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502503 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 162-22 청라에일린의뜰 4층 404호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 청라라임로 51 (등기부 기재) |
| 물건종류 | 업무시설(오피스텔) · 제4층 제404호 |
| 전유면적 | 32.88㎡ (임차권등기 기재 범위) |
| 건물규모 / 구조 | 철근콘크리트구조 · 12층 건물 중 4층 |
| 사용승인일 | 2011.09.02 |
| 소유자 | 박성현 · 2020.11.16 소유권이전 · 거래가액 93,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 75,000,000원 / 75,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 105,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 말소기준권리 | 2022.08.26 국(인천세무서장) 압류 · 갑구 6번 |
| 대항력 임차인 | 이수용 · 보증금 105,000,000원 |
| 별도 점유자 | 양도원 · 2025.08.05 전입 · 보증금 미상 |
① 권리 흐름 — 앞선 임차권이 핵심이다
이 사건의 말소기준권리는 2022.08.26 국세 압류입니다. 과거 인천축산업협동조합의 근저당권은 2020.11.13 이미 말소되었으므로 현재 인수할 근저당권으로 계산하지 않습니다.
국세 압류 이후 설정된 주택도시보증공사의 가압류와 지방자치단체 압류, 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이수용은 말소기준권리보다 앞선 2020.11.13 전입했고, 2020.11.03 확정일자를 갖고 있습니다. 선순위 대항력 임차보증금의 미회수액이 매수인에게 남을 가능성이 핵심입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입일 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 이수용 4층 404호 전부 |
전입 2020.11.13 확정 2020.11.03 임차권등기 2024.12.03 |
105,000,000원 |
대항력 있음
우선변제 가능
승계 아님 미배당 인수 위험 |
| 양도원 별도 전입자 |
전입 2025.08.05 확정일자 미상 |
미상 |
기재상 대항력 없음
우선변제 미확인
승계 아님 보증금·점유관계 확인 |
두 사람은 별도의 실제 임차인으로 기재되어 있습니다. 주택도시보증공사는 이 표의 별도 임차인이 아니라 가압류권자 및 경매신청채권자로 나타납니다. 따라서 주택도시보증공사의 가압류 청구금액 3,597,500,000원을 이수용의 임차보증금에 합산하거나 또 다른 임차인의 보증금으로 계산해서는 안 됩니다.
확약이 해당 임차권의 말소와 대항력에 기초한 잔여보증금 청구까지 유효하게 해소하는 것이 확인된다면, 이수용 관련 실질 인수액은 0원*으로 판단할 수 있습니다.
반면 현재 확인된 것은 말소동의 확약서 제출 사실이며, 이수용의 대항력 포기까지 명시되었는지는 확정되지 않았습니다. 따라서 확인 전에는 31,750,000원 인수 가능성을 보수적으로 유지합니다.
* 이수용에 한정된 조건부 판단입니다. 배당 시뮬레이션상 부족액은 31,750,000원이며, 확약으로 권리가 해소되는 경우에만 실제 인수액이 0원이 될 수 있습니다. 확약은 양도원의 별도 점유·보증금 문제까지 해소하지 않습니다.
③ 취득가 분석 — 유찰되어도 실질 부담은 거의 같다
이 물건에서 가장 경계해야 할 착시는 최저매각가 하락을 곧바로 취득비용 절감으로 착각하는 것입니다. 선순위 대항력 보증금의 미회수액이 인수되는 구조라면 낙찰가가 내려가는 만큼 임차인에게 배당되는 금액도 감소하여, 인수액이 증가합니다.
= 106,750,000원
| 경매 회차 | 낙찰가 가정 | 예상 인수 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 75,000,000원 | 31,750,000원 | 106,750,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 60,000,000원 | 46,480,000원 | 106,480,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 48,000,000원 | 58,264,000원 | 106,264,000원 |
각 회차의 인수액은 배당 시나리오상 추정치입니다. 금액 차이는 회차별 집행비용 추정 차이 등에 따른 것으로, 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다. 확약서에 의해 해당 보증금 인수가 유효하게 해소된다면 위 실질취득액 계산은 변경됩니다.
신건에서 106,750,000원이던 실질취득액은 2회 유찰을 가정해도 106,264,000원 수준입니다. 낙찰가 자체는 상당히 낮아지지만, 전체 부담은 여전히 임차보증금 105,000,000원 부근에 머무르는 구조입니다.
현재 동일 오피스텔의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가가 확인되지 않으므로, 실질취득액 106,750,000원이 시장가격보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다. 소유자의 2020년 거래가액 93,000,000원은 과거 취득가격일 뿐 현재 시세를 대신하지 않습니다. 따라서 현 단계에서 가격 매력에 가점을 부여하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 75,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,750,000원 |
| 1. 임차인 · 이수용 | 105,000,000원 | 73,250,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,597,500,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 105,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 75,000,000원 |
최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 1,750,000원을 공제한 73,250,000원이 이수용의 보증금에 배당됩니다. 이수용에게 남는 미회수액은 31,750,000원입니다. 주택도시보증공사의 가압류 채권과 경매신청 채권에는 배당 가능한 금액이 없습니다.
배당 시뮬레이션에는 주택도시보증공사 관련 청구금액 3,597,500,000원과 105,000,000원이 별도 항목으로 기재되어 있습니다. 다만 같은 채권자의 청구 내역이므로 실제 채권관계 및 중복 여부는 확인해야 하며, 이를 서로 독립된 임차보증금으로 계산하지 않습니다.
배당표는 집행비용 추정치와 임차보증금 우선배당을 전제로 한 계산입니다. 당해세, 조세채권의 우선순위, 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 국세·지방세 압류가 존재하므로 실제 배당순위 및 잔여보증금은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 청라동 청라1동행정복지센터 남서측 인근입니다. 주변에는 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 2011.09.02 사용승인된 철근콘크리트구조 12층 건물의 4층 오피스텔입니다. 위생·급배수시설, 화재탐지시설, 승강기 및 소화전시설이 설치되어 있습니다.
- 도로. 동측과 남측은 폭 약 20m, 서측은 폭 약 15m 포장도로에 접합니다. 토지 형태는 장방형으로 조사되었습니다.
- 용도지역. 일반상업지역 및 지구단위계획구역이고, 경제자유구역·성장관리권역 등에 해당합니다. 공부와 현황의 차이는 보고되지 않았으며 위반건축물 사항은 없는 것으로 기재되어 있습니다.
- 토지규제. 토지거래허가구역 관련 기재가 있으며, 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 제한 기간은 2025.08.26~2026.08.25로 표시되어 있습니다. 입찰 시점의 적용 여부와 취득 목적별 요건은 재확인이 필요합니다.
- 환금성. 오피스텔은 주거용 아파트와 다른 수요·금융·과세 특성을 가질 수 있습니다. 동일 건물의 최근 거래가격과 임대수요를 확인하기 전에는 유동성이나 매각차익을 낙관하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 3번 임차권등기를 어떤 조건으로 말소하는지, 잔여보증금 인수와 대항력에 관한 효력이 있는지 확인해야 합니다.
- 임차권자와 보증기관 관계. 이수용의 보증금 반환채권이 양도·대위변제되었는지, 주택도시보증공사가 해당 채권에 관하여 어떤 지위를 갖는지 확인해야 합니다. 보증금 중복계산은 금물입니다.
- 양도원 별도 검토. 2025.08.05 전입자의 실제 점유 여부, 임대차계약, 보증금, 확정일자와 이수용과의 관계를 확인하세요. 이수용 관련 확약이 양도원에게 자동으로 적용되지는 않습니다.
- 인수 위험별 입찰가 산정. 대항력에 기초한 보증금 인수가 유지되는 경우 신건 실질취득액은 106,750,000원입니다. 확약으로 인수가 해소되는 경우에는 별도 비용·점유 위험을 반영해 다시 계산해야 합니다.
- 시세 원본 확보. 동일 건물·동일 면적 오피스텔의 최근 거래와 임대차 사례를 확인하세요. 기존 소유자의 취득가액 93,000,000원을 현재 시세로 오인하면 안 됩니다.
- 조세채권 확인. 국세 및 지방세 압류의 체납액, 법정기일, 배당순위와 매각 후 처리 여부를 검토해야 합니다. 조세 우선배당은 임차인의 실제 배당액에도 영향을 줄 수 있습니다.
- 점유·명도 준비. 현황조사에 전입자가 기재되어 있으므로 실제 점유자와 명도 방법, 이사 협의 및 인도명령 가능성을 확인하세요.
- 관리비·이용상태. 공용부분 미납 관리비, 실제 주거·업무 사용 여부와 관련 세금 및 대출 조건을 점검하세요.
- 최종 서류 대조. 2026.11.16 매각기일 전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 배당 관련 자료를 대조하세요.
⑦ 종합 판단 — 가격보다 인수 여부를 먼저 확정해야 한다
맺으며 — “7,500만원짜리 물건”이라고 볼 수 없다
청라에일린의뜰 404호는 겉으로 보면 감정가와 최저가가 모두 75,000,000원인 신건 오피스텔입니다. 그러나 선순위 대항력 임차인 이수용의 보증금은 105,000,000원입니다. 현재 배당 가정에서 31,750,000원이 남고, 이를 매수인이 인수하면 실질취득액은 106,750,000원에 달합니다.
이 사건의 판단을 바꿀 수 있는 요소는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 확약의 효력으로 이수용에 관한 인수가 실질적으로 소멸한다면 중요한 위험이 해소되지만, 그 사실은 확약서 원문과 임차인·보증기관의 권리관계를 통해 확인해야 합니다. 또한 양도원의 보증금 및 점유 문제는 그대로 별도의 검토 대상입니다.
결론은 권리 확인 전 입찰 보류, 가격 판단도 보류입니다. 선순위 보증금의 실제 인수 여부를 확정하고, 동일 오피스텔의 최근 실거래와 비교한 후에야 적정 응찰가를 판단할 수 있습니다. 이 물건에서 먼저 확인할 것은 최저가가 아니라 “낙찰 후 내가 실제로 얼마를 부담하게 되는가”입니다.
