인천지방법원 2026타경502509. 인천 미추홀구 숭의동 위드프라임 11층 1104호입니다. 사건상 용도는 근린주택이며, 감정평가서에는 해당 호실의 이용상태가 연립주택으로 기재돼 있습니다. 철근콘크리트구조 14층 건물의 11층에 위치하고, 임차권등기에 표시된 해당 호실 면적은 78.4495㎡입니다. 이 사건을 이해할 때 가장 먼저 봐야 할 것은 감정가가 아니라 최희정의 선순위 임차권과 주택도시보증공사의 확약서입니다.
최희정은 2022.04.22. 임대차계약을 체결하고 확정일자를 받았으며, 2022.05.30. 전입 및 점유를 시작했습니다. 말소기준권리인 한국주택금융공사의 가압류는 그보다 늦은 2023.03.16. 접수됐습니다. 따라서 최희정에게는 말소기준보다 앞서는 대항력이 인정되는 구조입니다. 배당받지 못한 보증금은 원칙적으로 매수인에게 승계될 수 있습니다.
그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 내용이 명시되어 있습니다. 이 확약에 따라 최희정의 잔여보증금 인수 부담이 해소되는 것으로 분석하되, 입찰 전에는 확약의 효력과 적용 조건을 반드시 대조해야 합니다. 또한 이 확약이 별도로 조사된 장태훈의 권리까지 일괄적으로 해결하는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502509 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 170-11 위드프라임 11층 1104호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 독배로 476 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 감정평가서상 연립주택 |
| 구조 / 해당 층 | 철근콘크리트구조 · 지상 14층 중 11층 |
| 임차권 표시 면적 | 78.4495㎡ |
| 건물 현황 | 위드프라임 · 15세대 · 2018.02.09. 준공 |
| 소유자 | 강진석 · 2022.06.10. 소유권이전 · 거래가액 345,000,000원 |
| 감정가 | 291,000,000원 |
| 최저매각가 | 291,000,000원 (신건 · 유찰 0회) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 345,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.03.16. 한국주택금융공사 가압류 · 103,583,874원 |
| 선순위 임차보증금 | 최희정 · 345,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.16. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인
이 사건의 말소기준은 2023.03.16. 한국주택금융공사 가압류입니다. 현재 유효한 경매 소멸권리는 이 가압류와 이후 접수된 압류·가압류·경매개시결정입니다. 과거 하나은행 근저당권은 이미 말소됐습니다. 다만 최희정의 전입과 확정일자가 말소기준보다 앞선다는 점이 일반적인 후순위 권리 소멸 사건과의 결정적인 차이입니다.
② 임차인 분석 — 보증금과 확약을 분리해 판단
조사된 개인 임차·점유 관계자는 최희정과 장태훈, 2명입니다. 주택도시보증공사와 한국주택금융공사는 채권 관련 기관이지 추가적인 실제 임차인이 아닙니다. 특히 주택도시보증공사의 청구금액 345,000,000원을 최희정의 임차보증금과 별개의 임차보증금으로 합산해서는 안 됩니다.
| 성명 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력·우선변제·승계 |
|---|---|---|---|
| 최희정 임차권등기권자 |
전입 2022.05.30. 확정 2022.04.22. 임차권등기 2024.06.25. |
345,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 확약 적용 시 인수 0원 원칙상 미배당 58,874,000원 |
| 장태훈 현황조사·매각물건명세서 |
전입 2026.02.06. 확정일자 미상 |
미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 계약관계 확인 필요 확약 대상 아님 |
낙찰가 291,000,000원 + 미배당 인수액 58,874,000원
= 349,874,000원
③ 시세 비교 — 최근 시장은 과거보다 크게 낮아졌다
위드프라임의 유사 면적 실거래는 총 12건이며, 전체 평균은 246,916,666원입니다. 하지만 과거에는 300,000,000원 이상 거래도 포함돼 있어 전체 평균만으로 현재 가격을 평가하면 시세가 높게 보일 수 있습니다.
최근 구간 4건 평균은 192,500,000원이고, 가장 최근 거래인 2025.11. 거래가는 160,000,000원입니다. 최근 거래구간의 평균은 이전 구간보다 29.8% 낮습니다. 따라서 감정가 291,000,000원을 전체 평균과만 비교해 저렴하다고 평가하는 것은 부적절합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 77.77㎡ | 9층 | 160,000,000원 |
| 2025.10 | 78.9㎡ | 5층 | 170,000,000원 |
| 2025.04 | 78.45㎡ | 12층 | 210,000,000원 |
| 2025.02 | 77.77㎡ | 8층 | 230,000,000원 |
| 2024.03 | 84.63㎡ | 5층 | 240,000,000원 |
| 2023.10 | 84.63㎡ | 6층 | 218,000,000원 |
| 2023.06 | 78.9㎡ | 14층 | 280,000,000원 |
| 2022.07 | 84.08㎡ | 2층 | 300,000,000원 |
| 2022.06 | 78.45㎡ | 11층 | 345,000,000원 |
| 2022.05 | 84.63㎡ | 2층 | 290,000,000원 |
| 2022.05 | 84.63㎡ | 2층 | 290,000,000원 |
| 2021.12 | 84.08㎡ | 10층 | 230,000,000원 |
| 전체 평균 | 유사 면적 | 12건 | 246,916,666원 |
| 최근 구간 평균 | 유사 면적 | 4건 | 192,500,000원 |
최저매각가 291,000,000원은 최근 구간 평균 192,500,000원보다 98,500,000원 높습니다. 가장 최근 거래가 160,000,000원과 비교하면 격차는 더욱 큽니다.
주택도시보증공사의 확약이 유효해 최희정의 인수 부담이 0원이 되더라도, 매수인의 실질취득비용은 낙찰가 자체인 291,000,000원에서 시작합니다. 인수액이 0원이라는 사실은 곧 시세보다 저렴하다는 뜻이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 291,000,000원 가정)
예상배당은 집행비용을 먼저 차감하고, 우선변제권이 있는 최희정에게 배당하는 구조입니다. 집행비용 추정액은 4,874,000원이며, 남은 286,126,000원이 최희정에게 배당됩니다. 후순위 채권자와 소유자에게 돌아갈 잔여액은 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,874,000원 |
| 1. 임차인 최희정 · 우선변제 | 345,000,000원 | 286,126,000원 |
| 2. 가압류 · 한국주택금융공사 | 103,583,874원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 20,835,342원 | 0원 |
| 4. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 345,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상배당은 집행비용 4,874,000원과 임차인 배당 286,126,000원으로 매각대금 291,000,000원 전액을 배분하는 추정입니다. 국세·지방세 관련 압류 4건의 당해세 우선배당 가능성 및 임차인 최우선변제 등은 별도로 반영하지 않았습니다. 따라서 실제 배당액과 잔여보증금은 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사 청구액은 최희정의 보증금과 관련된 채권관계의 중복 여부를 확인해야 하며, 별개의 임차보증금으로 합산하지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수액의 관계
이 물건은 일반적인 후순위 권리 소멸형 경매와 달리, 선순위 대항력 임차인의 잔여보증금이 핵심입니다. 따라서 확약 적용 여부에 따라 유찰의 경제적 효과가 크게 달라집니다.
| 회차 | 최저가 | 확약 미적용 시 인수액 | 확약 적용 시 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 291,000,000원 | 58,874,000원 | 최희정 인수 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 232,800,000원 | 116,259,200원 | 최희정 인수 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 186,240,000원 | 162,167,360원 | 최희정 인수 0원 |
각 회차의 인수액은 확약을 적용하지 않고 예상배당 부족분을 계산한 금액입니다. 확약이 유효해 해당 임차인의 인수의무가 해소된다는 조건에서는 회차별 실질 인수액을 0원으로 판단합니다. 장태훈과 관련된 미확인 사항은 별개입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 숭의동 인천미추홀구 스포츠센터 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트·다세대주택·학교·근린생활시설이 혼재하고 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철역이 소재합니다. 건물 동측과 남측에 도로가 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물입니다. 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비가 있으며, 감정평가서상 해당 호실은 연립주택으로 이용되고 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역 등 토지이용상 제한이 확인됩니다. 일부 필지는 교육환경 보호구역에도 해당합니다.
- 토지. 3필지 일단의 대지로, 전체 토지면적은 238.3㎡이며 공시지가는 ㎡당 2,390,000원입니다. 이는 전체 토지에 관한 사항으로 해당 호실의 전용면적과는 다릅니다.
- 환금성. 위드프라임은 15세대 규모로 대단지 아파트와는 거래 유동성이 다를 수 있습니다. 유사 면적 거래가 2022년 345,000,000원에서 2025년 160,000,000원 수준까지 나타나 거래 시점에 따른 가격 편차가 큽니다.
- 경매 이력. 같은 건물의 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.4회이며, 집계된 낙찰률은 0.0%입니다. 표본 규모를 확인해야 하지만, 신건 가격의 시장 수용성과 환금성에 신중하게 접근할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사가 제출한 말소동의 확약서의 정확한 문구, 적용 대상, 효력 발생 조건을 확인해야 합니다. 특히 최희정의 잔여보증금에 대한 대항력 행사와 매수인 인수의무까지 해소되는지를 구분해야 합니다.
- 매각물건명세서 대조. 을구 순위 3번 주택임차권등기의 인수 여부와 확약서에 관한 법원의 최종 매각조건을 확인해야 합니다.
- 장태훈 점유 확인. 2026.02.06. 전입자의 실제 점유 여부와 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 명도 협의 가능성을 조사해야 합니다. 최희정의 확약이 장태훈에게 자동으로 적용되는 것은 아닙니다.
- 시세 판단 기준. 전체 평균 246,916,666원보다는 최근 거래 평균 192,500,000원과 최신 거래가 160,000,000원을 중심으로 가격을 평가해야 합니다. 거래 추세 -29.8%도 반영해야 합니다.
- 유찰과 인수액 구분. 확약 미적용 시에는 최저가가 내려가도 잔여보증금 인수액이 증가하므로 실질취득비용이 크게 낮아지지 않습니다. 확약 적용을 확인한 뒤 회차별 가격 경쟁력을 판단해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 사상구·부산진구·사하구 관련 압류의 실제 채권 성격, 당해세 해당 여부 및 배당순위를 확인해야 합니다.
- 건물 용도 확인. 사건상 근린주택과 감정평가서상 연립주택의 관계를 건축물대장 원본으로 확인하고, 대출 조건 및 취득 관련 비용에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
- 관리비·명도. 공용부분 미납 관리비와 실제 점유자의 현황을 확인하고, 낙찰 후 인도명령·명도 절차 및 예상 비용을 검토해야 합니다.
- 최신 등기 및 원본 확인. 입찰 전에 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 확약서와 실거래 원본을 다시 대조해야 합니다.
종합 판단 — 권리는 조건부 완화, 가격은 강한 경계
권리: 최희정은 선순위 대항력 임차인입니다. 원칙상 잔여보증금 58,874,000원의 인수 문제가 있지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 유효하게 적용된다면 실질 인수액은 0원입니다. 장태훈의 별도 점유·임차 관계는 추가 확인이 필요합니다.
가격: 신건 최저가 291,000,000원은 최근 거래 평균 192,500,000원을 크게 초과합니다. 거래 추세가 -29.8%인 점을 고려할 때 과거의 높은 거래가격을 근거로 입찰가격을 정하는 것은 위험합니다.
결론: 확약서 효력 확인이 선행되어야 하며, 신건 가격에서는 입찰 보류가 합리적입니다. 확약이 유효하다면 유찰 후 가격 하락은 실질적인 취득비용 감소로 이어질 수 있지만, 최근 시세와 실제 환금성을 기준으로 충분한 안전마진이 확보되는지 다시 판단해야 합니다.
맺으며 — “인수 위험이 줄었다고 가격까지 싸지는 것은 아니다”
인천 위드프라임 1104호는 권리분석에서 선순위 임차인의 보증금과 확약서의 관계를 반드시 구분해야 하는 사건입니다. 최희정의 보증금 345,000,000원은 최저매각가 291,000,000원보다 크고, 확약이 없다면 매수인은 미배당 보증금을 떠안는 구조입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 그 부담을 실질적으로 해소할 수 있다는 점은 중요한 긍정 요인입니다.
그러나 가격은 별개의 문제입니다. 신건 최저가는 최근 거래 평균의 151.2%이고, 최신 거래는 160,000,000원입니다. 최근 거래 추세도 -29.8%로 하락하고 있습니다. 여기에 15세대 규모의 환금성 한계와 평균 2.4회 유찰이라는 경매 이력이 더해집니다.
이 물건은 확약서가 유효한지 확인하는 것이 권리분석의 출발점이고, 최근 시장가격보다 충분히 낮은 취득가격을 확보하는 것이 투자의 핵심입니다. 확약서가 유효하더라도 신건 최저가에는 가격 메리트가 없습니다. 권리는 조건부 완화, 가격은 보류. 입찰 여부는 확약서 원문, 별도 점유자 현황 및 최근 시세를 최종 확인한 뒤 판단하는 것이 타당합니다.
