인천지방법원 2026타경502521. 인천 서구 경서동의 다세대주택 하람빌 에이동 402호입니다. 2012년 준공된 4층 건물의 최상층에 위치하고, 전용면적은 61.27㎡입니다. 현재 등기부상 소유자는 오승훈이며, 2022.06.08 소유권을 취득할 당시 거래가액은 143,000,000원이었습니다.

이 사건의 핵심은 일반적인 근저당권 소멸 구조가 아닙니다. 등기부에 남아 있는 최초의 말소기준권리는 2023.02.07 강서세무서장의 국세 압류이고, 임차인 이민기의 전입일은 그보다 빠른 2022.04.15입니다. 확정일자도 2022.03.28로 앞섭니다. 따라서 임차인은 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 것으로 분석되며, 배당으로 보증금이 전액 회수되지 않으면 원칙적으로 잔액의 매수인 인수 문제가 발생합니다.

그런데 매각물건명세서에 결정적인 단서가 있습니다. 을구 7번 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 이 확약이 해당 임차권의 말소와 잔여 보증금 부담 해소에 유효하게 적용된다면, 일반적인 선순위 임차인 인수형 경매와 달리 매수인의 실질적인 보증금 인수는 없습니다. 다만 확약의 원문과 적용 범위는 입찰 전에 반드시 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 말소확약이 핵심

등기부상 과거 대성신용협동조합 근저당권 124,800,000원, 우리은행 근저당권 108,900,000원, 인천저축은행 근저당권 14,300,000원은 이미 말소되어 현재 매수인이 인수하는 근저당권에 해당하지 않습니다.

현재 권리관계에서 기준이 되는 것은 2023.02.07 국세 압류입니다. 이후 등기된 2025.11.18 양천세무서장의 압류와 2026.03.30 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각에 따른 소멸 대상입니다. 다만 압류등기의 소멸과 세금 채권의 배당 우선순위는 별개이므로, 국세의 법정기일과 당해세 여부는 최종 배당에 영향을 줄 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 확약 대상 확인

임대차보증금은 143,000,000원이며, 임차 목적물은 4층 402호 61.27㎡ 전부입니다. 임대차계약일은 2022.03.26, 확정일자는 2022.03.28, 전입일과 점유개시일은 모두 2022.04.15입니다. 임차권등기는 2024.05.08 접수되었습니다.

실제 임차인은 이민기 1명입니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 기재되어 있으며, 별도의 실제 임차인으로 합산하지 않습니다. 보증기관 채권과 임차보증금의 법률상 관계는 원본 권리서류로 확인해야 합니다.

핵심 구분은 명확합니다. 확약이 없으면 선순위 임차보증금의 미배당액이 매수인에게 승계될 수 있지만, 현재 명시된 확약이 유효하게 적용된다면 해당 임차권의 잔액 인수는 실질적으로 해소됩니다. 다만 등기말소 절차, 임차인의 실제 점유 상태 및 명도 문제까지 자동으로 해결되었다고 단정할 수는 없습니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균과 최신 확인 거래의 온도차

하람빌은 12세대 규모의 다세대주택입니다. 확인되는 개별 거래는 총 5건이며, 가장 최근 거래는 2022.06의 4층 전용 61.27㎡ 143,000,000원입니다. 이는 현재 경매 목적물과 전용면적 및 층이 일치하는 비교 사례입니다.

전체 평균 147,200,000원만 보면 감정가 145,000,000원이 평균보다 낮아 보입니다. 하지만 전체 평균에는 160,000,000원에 거래된 과거 고가 사례가 포함되어 있습니다. 가격 판단에는 전체 평균보다 최근 12개월 평균 지표와 실제 확인 거래, 하락 추세를 우선 적용해야 합니다.

최근 12개월 평균 지표는 146,500,000원이고, 최저가와 실질취득 예상액은 모두 145,000,000원으로 그 99.0% 수준입니다. 가격 차이가 크지 않은 데다, 최신 확인 거래 143,000,000원보다 현재 최저가가 더 높습니다. 최근 거래 추세도 -2.3% 하락이므로 신건을 시세보다 확실히 저렴한 물건으로 평가하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (신건 매각가 145,000,000원 가정)

배당 추정상 집행비용 2,830,000원과 선순위 임차인 배당 142,170,000원으로 매각대금이 소진됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사에 대한 별도 예상배당은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사 채권과 임차보증금 사이의 원인관계를 별도로 확인해야 하며, 금액이 같다는 이유만으로 중복 임차인으로 계산하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 가격 하락 효과가 사라진다

이 사건은 신건으로, 현재 최저매각가는 145,000,000원입니다. 다음 회차 시나리오는 감정가의 80%와 64%를 적용한 추정치입니다. 실제 매각조건은 법원 공고로 확인해야 합니다.

여기서 확약 유무가 투자 구조를 완전히 바꿉니다. 확약이 없다면 매각가가 낮아질수록 선순위 임차보증금의 미배당액이 커져 매수인 부담으로 돌아옵니다. 제공된 배당 시나리오에서는 집행비용 추정의 영향으로 낙찰대금과 보증금 인수액의 합계가 보증금 143,000,000원보다 다소 높지만, 전체 부담이 보증금 수준에서 거의 고정되는 구조입니다. 이 경우 유찰되어도 최저가 하락만큼 실질취득 비용이 줄지 않습니다.

반대로 현재 제출된 말소동의 확약이 유효하고 이행된다면, 이민기 임차권에 관한 실질 인수액은 어느 시나리오에서도 0원입니다. 따라서 확약 적용을 전제로 한 실질취득은 각 회차의 매각가와 같아집니다. 이 차이 때문에 확약서 원문 검증은 단순한 참고사항이 아니라 입찰 가능 여부와 가격 판단을 결정하는 필수 조건입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 서구 경서동 소재 경서초등학교 동측 인근입니다. 주변은 다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의는 보통 수준입니다. 서측 약 12m, 남서측 약 8m 폭의 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 4층 건물 내 4층 402호입니다. 외벽은 치장타일 마감, 창호는 샷시창이며 위생·급배수·도시가스·난방설비가 있습니다. 다세대주택 용도로 이용 중입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역· 절대보호구역 등이 적용됩니다. 토지거래허가구역 표기는 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 2025.08.26~2026.08.25 기간이므로 매각기일 기준 연장 여부를 확인해야 합니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적 572.1㎡, 개별공시지가 1,317,000원/㎡입니다. 건물은 다세대주택 부지에 위치하며 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
• 건축물 상태. 감정평가 관련 사항에 위반건축물 표시가 없고, 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 다만 최상층 세대이므로 실제 누수·방수·내부 수리 상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 총 12세대 규모로 대단지 아파트보다 거래 표본이 적습니다. 확인되는 거래도 2021~2022년에 집중되어 있습니다. 최신 확인 거래가 2022.06에 머물고 거래 추세가 -2.3%로 하락하는 만큼, 예상 매도가와 매각 소요기간을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 확약서가 을구 7번 이민기 임차권에 정확히 적용되는지 확인해야 합니다. 말소동의의 범위, 조건, 효력 발생 시점과 보증금 잔액 청구 가능성도 함께 점검해야 합니다.
• 매각물건명세서의 인수권리 확인. 명세서에는 을구 7번 주택임차권등기가 인수권리로 명시되면서 말소동의 확약서 제출 사실이 함께 적혀 있습니다. 두 문구 중 하나만 읽어서는 안 됩니다.
• 선순위 임차인 권리 확인. 이민기의 전입일 2022.04.15, 확정일자 2022.03.28, 임차권등기일 2024.05.08, 보증금 143,000,000원과 배당요구 사실을 임차권등기 및 관련 원본 서류와 대조해야 합니다.
• 주택도시보증공사 채권 관계 확인. 강제경매 신청채권자 주택도시보증공사의 청구금액은 143,000,000원입니다. 임차보증금과 금액이 같으므로 채권의 발생 원인, 보증금 반환 관계, 확약과의 연결관계를 별도 서류로 확인해야 합니다.
• 국세 압류·조세채권 검토. 2023.02.07 강서세무서장 압류가 말소기준이며, 2025.11.18 양천세무서장 압류도 존재합니다. 압류등기 소멸 여부뿐 아니라 조세 법정기일, 당해세 및 실제 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
• 가격 상한의 보수적 설정. 신건 최저가 145,000,000원은 최근 12개월 평균 지표 146,500,000원에 근접하고 최신 확인 거래 143,000,000원보다 높습니다. 거래 추세 -2.3%와 오래된 거래 이력을 감안해 현재 시점의 매매 가능 가격을 재확인해야 합니다.
• 현장 점유·명도. 임차권등기 존재만으로 현재 실제 점유자를 확정할 수 없습니다. 현황조사와 현장 방문을 통해 실제 점유자, 퇴거 상태, 인도 절차 및 명도 비용을 확인해야 합니다. 확약이 임차권의 말소에 관한 것이더라도 현실적인 명도 문제가 자동으로 해소되는 것은 아닙니다.
• 관리비와 건물 상태. 미납 관리비 중 승계될 수 있는 공용부분 비용, 최상층 누수·방수 상태, 난방 및 설비 작동 상태를 관리주체와 현장에서 확인해야 합니다.
• 소재지와 원본 대조. 사건 소재지는 인천광역시 서구 경서동으로 기재되어 있으나 등기 표제부 자료에는 '인천광역시 서해구 경서동'이라는 표기가 있어 소재지·도로명주소와 집합건축물대장의 일치 여부를 원본으로 확인할 필요가 있습니다.
• 입찰 직전 최종 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령 및 확약서 원문을 대조하고 매각조건의 변경 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약은 강점이지만, 신건 가격은 별개의 문제다”

이 물건의 가장 중요한 사실은 2022년부터 대항요건을 갖춘 보증금 143,000,000원의 선순위 임차인이 존재한다는 점입니다. 말소기준인 2023.02.07 국세 압류보다 전입과 확정일자가 빠르므로, 일반적인 권리분석에서는 배당되지 않은 보증금을 매수인이 떠안을 가능성을 반드시 검토해야 합니다.

그렇지만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 해당 확약이 유효하고 이행된다면 이민기 임차권의 실질 인수액은 0원이므로, 보증금 인수형 경매의 주요 위험이 해소됩니다. 확약이 적용되지 않는 다른 권리나 점유에까지 이 효과를 확대해서는 안 되며, 원문 확인이 입찰의 선결 조건입니다.

가격 측면에서는 신중한 접근이 필요합니다. 현재 최저가와 확약 전제 실질취득 예상액은 145,000,000원으로, 최근 12개월 평균 지표 146,500,000원의 99.0%입니다. 반면 동일 면적·동일 층의 최신 확인 거래 143,000,000원보다는 높습니다. 거래 추세 역시 -2.3% 하락이며, 12세대 소규모 다세대주택이라는 점과 개별 실거래의 시차도 가격 및 환금성 위험으로 남습니다.

종합 판단은 C등급, 선별적 검토 대상입니다. 말소확약은 권리상의 중요한 장점이지만, 확약 원본 검증과 현재 시세 확인이 완료되지 않은 상태에서 신건 최저가를 유리한 가격으로 평가하기는 어렵습니다. 권리의 승부처는 확약의 효력, 가격의 승부처는 최신 거래와의 비교입니다. 두 조건을 모두 충족해야 투자 타당성이 생깁니다.