* 인수 0원은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 유효하게 이행되고 관련 임차권 및 잔여보증금 인수 문제가 해소되는 조건부 판단입니다. 확약의 구체적인 대항력 포기 범위는 별도 확인이 필요합니다.

인천지방법원 2026타경502549. 인천 미추홀구 숭의동에 있는 다우림 9층 904호, 전용 82.11㎡ 오피스텔입니다. 감정가는 227,000,000원이고 유찰 없는 신건입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구금액은 187,950,000원입니다. 현재 소유자는 조상연으로, 2020년 7월 13일 거래가액 179,000,000원에 소유권을 취득했습니다.

이 물건은 일반적인 무임차 오피스텔과 다릅니다. 2020년 7월 6일 전입·점유를 시작한 임차인이 있고, 2024년 8월 8일 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 2026년 3월 31일 강제경매개시결정보다 앞선 권리이므로 임차권 인수 여부가 중요한 쟁점입니다. 주택도시보증공사가 말소동의 확약서를 제출했다는 사정은 긍정적이지만, 말소동의만으로 대항력과 잔여보증금 청구권까지 모두 포기했다고 단정해서는 안 됩니다.

권리 문제가 확약에 따라 완전히 해소되더라도 남는 것은 가격입니다. 최근 거래 평균 171,250,000원, 최신 확인 거래 155,000,000원과 비교하면 현재 최저가 227,000,000원은 높습니다. 여기에 최근 거래가격 하락 추세 -13.3%까지 고려하면, 감정가를 시세로 받아들이기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 말소동의 확약

이 사건의 말소기준권리는 2026년 3월 31일 강제경매개시결정입니다. 과거 농협은행 근저당권 채권최고액 160,800,000원과 비엔케이캐피탈 근저당권 채권최고액 30,000,000원은 각각 2020년 7월 6일, 2016년 11월 4일 이미 말소됐습니다. 따라서 이들 과거 근저당권을 현재 존속하는 부담으로 계산하지 않습니다.

반면 을구 5번 주택임차권등기는 2024년 8월 8일 접수됐습니다. 전입신고와 점유개시는 2020년 7월 6일이고 최초 확정일자는 2020년 5월 26일입니다. 강제경매개시결정보다 앞선 대항력 있는 임차권으로, 확약이 없거나 효력이 미치지 않는다면 매수인이 미배당 보증금을 인수할 수 있는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

오세웅의 임대차계약은 2020년 5월 26일 보증금 179,000,000원으로 시작했으며, 2022년 6월 12일 계약에 따른 보증금은 187,950,000원입니다. 주택임차권등기에는 두 계약금액과 각각의 확정일자가 기재되어 있습니다. 전입과 점유가 강제경매개시결정보다 앞서므로 대항력을 인정할 근거가 있고, 확정일자와 배당요구를 통해 우선변제권 행사도 가능한 구조입니다.

주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인으로 계산하지 않습니다. 이 사건에서 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자이며, 청구금액 187,950,000원은 등기된 임차보증금과 같습니다. 배당표의 주택도시보증공사 청구금액을 오세웅의 보증금에 다시 더해 보증금 2건으로 계산하는 것은 잘못입니다. 실제 임차인은 1명입니다.

③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래 평균의 132.6%

다우림(283-23)은 2015년 사용승인된 26세대 규모의 오피스텔입니다. 확인된 전용 82.11㎡ 및 82.8㎡ 거래는 6건이며, 전체 평균은 180,000,000원입니다. 다만 2022년 거래가 220,000,000원처럼 과거의 높은 거래가 포함되어 있으므로 전체 평균만으로 현재 가격 적정성을 판단하기 어렵습니다.

최근 비교 평균은 2024.06~2025.01 거래 4건으로 계산된 값입니다. 최신 확인 거래가 2025.01이므로 2026.11 현재의 확정 시세로 간주해서는 안 되며, 입찰 전 최신 거래 및 매물 호가를 추가 확인해야 합니다.

중요한 것은 신건 최저가가 227,000,000원이라는 점입니다. 최근 거래 4건 평균 171,250,000원보다 55,750,000원 높고, 비율로는 최근 평균의 132.6%입니다. 최신 확인 실거래 155,000,000원과 비교하면 가격 차이는 더 커집니다.

전체 거래 평균 180,000,000원을 기준으로 비교해도 최저가는 126.1%입니다. 더욱이 최근 거래가격이 과거 거래보다 13.3% 하락한 추세입니다. 따라서 오래된 고가 거래를 근거로 현재 감정가가 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 227,000,000원 가정)

신건 최저가 227,000,000원에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용 3,978,000원을 공제하고 주택도시보증공사에 청구금액 187,950,000원이 전액 배당되는 계산입니다. 이후 소유자에게 돌아갈 잔액은 35,072,000원입니다.

이 배당표는 신청채권자 청구금액을 기준으로 한 추정입니다. 실제 배당순위, 임차권 관련 승계관계, 당해세 및 최우선변제 등에 따라 결과는 달라질 수 있습니다. 청구금액과 임차보증금이 같다고 해서 독립적인 채권 두 건으로 중복 계산하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 배당 부족과 인수 위험은 구분

유찰이 발생하면 예상 배당액이 줄어듭니다. 1회 유찰 시 미배당액은 9,692,400원, 2회 유찰 시에는 45,503,920원으로 계산됩니다. 이 금액은 신청채권자의 예상 미회수액이지, 확약이 유효하게 이행되는 경우 매수인이 반드시 부담하는 금액은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 숭의동 미추홀구청 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 상업용빌딩, 주상복합 건물이 혼재하며 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 수인분당선 숭의역이 있습니다. 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물 중 9층 904호입니다. 2015.11.06 사용승인됐으며 위생·급배수·승강기·난방·도시가스·소방 관련 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·도로. 평탄한 사다리형 토지이며 남측 및 남동측으로 약 12m 내외 포장도로와 접합니다. 공시지가는 1㎡당 1,801,000원입니다.
• 규제. 일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가 관련 사항은 대상자·용도·적용기간을 원본으로 재확인해야 합니다.
• 물건 상태. 위반건축물 사항 및 공부와의 차이는 확인되지 않습니다. 임대 관련 현황은 권리서류와 별도로 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 26세대 규모의 소규모 오피스텔이며 확인된 거래는 6건입니다. 최신 거래가격이 155,000,000원이고 최근 거래가격 추세가 -13.3%여서 매각 시 수요와 거래 가능 가격을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의가 언제, 어떤 조건으로 효력을 발생하는지 확인하세요. 임차권등기 말소뿐 아니라 대항력 포기와 잔여보증금 청구권의 처리까지 검토해야 합니다.
• 선순위 임차권 점검. 오세웅의 전입일 2020.07.06, 확정일자 2020.05.26 및 2022.07.01, 임차권등기일 2024.08.08을 원본과 대조하세요. 확약 외에 남는 인수 위험이 없는지 확인해야 합니다.
• 주택도시보증공사와 임차인의 관계 확인. 신청채권과 임차보증금의 동일 금액을 중복 계산하지 말고, 권리 승계 및 배당 후 잔여 청구권 처리 관계를 확인하세요.
• 가격 상한 재검토. 현재 최저가 227,000,000원은 최근 평균 171,250,000원보다 높습니다. 감정가가 아닌 최신 거래 가능 가격을 기준으로 응찰가를 판단하세요.
• 하락 추세 반영. 최근 거래가격 하락률 -13.3%와 최신 확인 거래 155,000,000원을 고려하세요. 오래된 고가 거래만 기준으로 가격 메리트를 계산하지 마세요.
• 유찰 후 인수액 재계산. 유찰로 배당 부족액이 발생해도 확약이 유효하다면 실질 인수는 0원*일 수 있습니다. 반대로 확약 효력이 확인되지 않으면 미배당 보증금을 포함한 실질취득금액으로 판단해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 있다고 해서 현재 점유 상태가 확정되는 것은 아닙니다. 점유자와 명도 가능 시점, 필요한 절차를 현장에서 확인하세요.
• 관리비·공과금 확인. 미납 관리비 중 승계 가능 항목과 기타 정산 금액을 관리주체에 확인하세요.
• 매각물건명세서 최종 확인. 매각기일 2026.11.16을 기준으로 명세서 변경, 권리 신고, 확약서 제출 및 보완 사항을 확인하세요.

맺으며 — “확약으로 인수 위험이 줄어도, 비싼 가격까지 해결되지는 않는다”

인천 다우림 904호는 선순위 주택임차권등기가 존재하는 강제경매 물건입니다. 임차인 오세웅의 보증금은 187,950,000원이고, 경매를 신청한 주택도시보증공사가 임차권등기 말소동의 확약서를 제출했습니다. 이 확약이 유효하게 이행되고 잔여보증금 인수 문제까지 해소되면 매수인 실질 인수액은 0원*으로 볼 수 있습니다. 하지만 확약서에서 대항력과 미배당 보증금의 처리 범위를 확인하기 전에는 인수 위험이 완전히 사라졌다고 단정할 수 없습니다.

가격 판단은 더욱 분명합니다. 최저가 227,000,000원은 최근 거래 평균 171,250,000원의 132.6%이며, 최신 확인 거래는 155,000,000원입니다. 거래가격 추세도 -13.3%로 하락하고 있습니다. 여기에 26세대 오피스텔의 제한된 거래 표본까지 고려하면, 현재 가격에 높은 평가를 부여하기 어렵습니다.

결론은 권리 조건부 확인, 신건 가격 보류입니다. 확약의 효력과 범위를 먼저 확인하고, 권리 해소가 확실해진 경우에도 최근 실거래 및 현재 시장가격을 기준으로 입찰가격을 다시 산정하는 것이 타당합니다. 확약이 유효하지 않다면 최저가가 내려가더라도 미배당 보증금 인수로 실질취득금액이 보증금 수준에 머물 수 있다는 점을 반드시 반영해야 합니다.