인천지방법원 2026타경502625. 인천 계양구 귤현동에 있는 중앙이클래스 비동 2층 201호입니다. 철근콘크리트구조의 5층 다세대주택 중 2층에 위치하고, 임차권등기상 전유부분 면적은 48.11㎡입니다. 최저매각가격은 감정가와 동일한 163,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
이 사건에서 가장 먼저 살펴봐야 할 것은 근저당이 아니라 임차권의 순위입니다. 2011년 설정됐던 경서농업협동조합의 근저당권은 2019년에 이미 말소됐습니다. 이후 임차인 황연숙의 주택임차권등기가 2024년 설정됐고, 2025년 롯데카드 가압류가 말소기준권리로 등장합니다. 따라서 임차인의 권리는 말소기준보다 앞서 있어 확약이 없다면 매수인에게 인수 위험이 발생할 수 있는 구조입니다.
하지만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 사실이 명시돼 있습니다. 이 확약을 적용하면 해당 선순위 임차권에 관한 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 결국 이 물건의 판단은 선순위 임차권의 존재, 확약의 효력, 실제 매수가격을 함께 살펴야 완성됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502625 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 귤현동 511-7 중앙이클래스 비동 2층 201호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 계양구 화단봉길 13 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 5층 건물 중 2층 201호 · 임차권등기상 48.11㎡ |
| 사용승인일 | 2011.03.02 |
| 소유자 | 심효숙 (단독소유) |
| 감정가 | 163,000,000원 |
| 최저매각가 | 163,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 135,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 등기부 발급일 | 2026.11.03 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 말소 확약
② 임차인 분석 — 대항력 있음, 확약으로 실질 인수 해소
확인된 실제 임차인은 황연숙 1명입니다. 임차권등기상 임대차계약일은 2020.12.26, 확정일자는 2021.01.29, 전입일과 점유개시일은 2021.02.25입니다. 모두 말소기준권리인 2025.04.17보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 선순위 임차인으로 분석합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 및 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 황연숙 | 2층 201호 48.11㎡ 전부 | 135,000,000원 |
전입 2021.02.25 확정 2021.01.29 |
대항력 有
우선변제 有
배당요구
선순위
보증기관 중복 임차인 신고 없음 |
| 임차인 | 황연숙 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2020.12.26 |
| 전입신고일 | 2021.02.25 |
| 점유개시일 | 2021.02.25 |
| 확정일자 | 2021.01.29 |
| 임차권등기일 | 2024.09.06 |
| 임차보증금 | 135,000,000원 |
| 대항력 | 있음 · 말소기준권리보다 선순위 |
| 우선변제권 | 있음 · 확정일자 및 배당요구 확인 |
| 배당요구일 | 2024.09.06 |
| 임차권 인수 | 실질 0원 · 주택도시보증공사 말소동의 확약 반영 |
이는 등기상 선순위 임차권이 존재하지만, 해당 임차권의 말소에 관한 확약이 제출됐다는 의미입니다. 확약의 효력을 반영하면 황연숙 임차권에 관한 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
다만 확약서의 원문, 적용 대상, 말소 조건 및 매각 후 이행 절차는 반드시 확인해야 합니다. 해당 확약은 황연숙의 임차권에 관한 것으로, 확약 대상이 아닌 별도 임차권이나 점유권리가 발견된다면 그 위험까지 자동으로 해소되는 것은 아닙니다.
특히 낙찰가가 보증금 135,000,000원보다 낮아지는 경우에는 낙찰가가 내려가는 만큼 인수 부담이 커져 매수인의 실질취득 부담이 보증금 수준에 가까워지는 구조입니다.
따라서 유찰로 최저가만 낮아졌다고 곧바로 싸다고 판단할 수 없습니다. 다만 이 사건은 말소동의 확약이 제출되어 있어 실질 인수액을 0원으로 판단한다는 점을 일반적인 선순위 임차권 인수형과 구분해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 163,000,000원 가정)
현재 최저매각가격으로 낙찰된다고 가정하면 집행비용과 선순위 임차보증금이 먼저 반영됩니다. 이후 롯데카드 가압류와 주택도시보증공사의 신청채권에 배당하는 구조입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,082,000원 |
| 1. 임차인 황연숙 보증금 | 135,000,000원 | 135,000,000원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 | 5,413,040원 | 5,413,040원 |
| 3. 신청채권 · 주택도시보증공사 | 135,000,000원 | 19,504,960원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 3,082,000원은 추정치입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
그러나 주택도시보증공사가 임차보증금 반환채권을 대위변제하거나 승계한 관계라면 같은 경제적 채권을 중복하여 회수하는 것으로 처리해서는 안 됩니다. 보증금 반환채권의 실제 귀속, 대위변제 여부, 배당 수령 주체와 채권 중복 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
주택도시보증공사를 별도의 실제 임차인으로 합산하지 않으며, 확인되는 실제 임차인은 황연숙 1명입니다. 위 표는 제시된 예상배당액을 그대로 표시한 것으로, 최종 배당표가 확정됐다는 의미는 아닙니다.
④ 유찰 시나리오 — 낮아지는 최저가와 인수 위험의 구분
이 물건의 감정가는 163,000,000원입니다. 유찰될 경우 최저매각가격은 낮아지지만, 선순위 임차권의 보증금 자체가 줄어드는 것은 아닙니다. 따라서 말소동의 확약의 효력을 반영한 실질 인수액과 확약을 고려하지 않은 일반적인 인수 계산액을 구분해야 합니다.
| 회차 | 최저가 | 확약 미반영 인수 계산액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 163,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 130,400,000원 | 7,225,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 104,320,000원 | 32,940,480원 | 0원 |
확약 미반영 인수 계산액은 일반적인 선순위 임차권을 가정한 회차별 계산 결과이며, 집행비용 등을 포함한 배당 시나리오에 따른 값입니다. 이 사건에서는 주택도시보증공사의 말소동의 확약을 반영해 해당 임차권의 실질 인수액을 0원으로 판단합니다. 확약의 효력·적용 조건·이행 여부는 원본 확인이 전제됩니다.
다만 임차권 인수 부담이 없다는 사실과 낙찰가격이 시세보다 저렴하다는 판단은 별개입니다. 실제 거래가격과 비교하지 않은 상태에서 유찰가격만 보고 수익성을 단정할 수 없습니다.
특히 보증금보다 낮은 가격에서 낙찰받는 경우, 낙찰가격이 낮아져도 그만큼 인수액이 늘어나 실질취득 부담이 약 135,000,000원의 보증금 수준에서 유지될 수 있습니다.
이는 확약이 적용되지 않는 상황을 설명하는 위험 시나리오이며, 제출된 확약을 반영한 현재의 실질 인수 판단과 혼동해서는 안 됩니다.
⑤ 가격 판단 — 감정가 1.63억의 경쟁력은 별도 검증
이 사건의 최저매각가격은 163,000,000원이고, 임차권에 관한 실질 인수액은 확약 반영 시 0원입니다. 따라서 별도의 인수 부담 없이 매수할 수 있다는 점은 긍정적입니다.
그러나 귤현동 중앙이클래스의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격을 확인하지 못한 상태에서는 감정가 163,000,000원이 현재 시장가격보다 낮은지 높은지 판단할 수 없습니다.
입찰가격을 판단할 때는 인근 동일·유사 면적 다세대주택의 최근 12개월 실거래, 최신 거래 및 가격 추세를 확인해야 합니다.
하락 추세가 확인되거나 최근 실거래가가 최저가보다 낮다면, 감정가 대비 할인율이 커지더라도 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 현재는 권리상 확약 효과만 확인된 상태이며 저가매수 여부는 미확정입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 계양구 귤현동 소재 귤현초등학교 서측 인근입니다. 주변은 다세대주택, 공원 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 중 2층 201호입니다. 외벽은 치장벽돌, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시 마감 등이며 사용승인일은 2011.03.02입니다.
- 설비. 위생설비, 급배수설비, 난방설비 및 도시가스설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 동측과 남측으로 각각 폭 약 6m 및 8m 내외의 도로에 접합니다.
- 토지. 장방형 토지로 다세대주택 건부지로 이용되고 있습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역(귤현 구획정리)에 해당합니다. 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역 및 중점경관관리구역 등 관련 제한사항도 확인됩니다.
- 토지거래허가. 외국인 등 주택용도 취득과 관련하여 2025.08.26부터 2026.08.25까지의 토지거래계약 허가구역 지정 이력이 기재되어 있습니다.
- 건축물 현황. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 환금성. 다세대주택은 개별 물건의 상태와 주변 거래가격에 따른 가격 차별화 가능성이 있습니다. 동일·유사 면적의 실제 거래사례를 확인한 뒤 적정 입찰가격을 산정해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본. 주택도시보증공사의 확약서 제출 사실뿐 아니라 적용 임차권, 말소 조건, 낙찰자에 대한 효력 및 말소 이행 절차를 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소. 을구 3번 황연숙의 주택임차권이 매각 이후 실제로 말소되는지, 매수인이 별도로 이행해야 할 사항이 있는지 확인해야 합니다.
- 보증금 채권관계. 황연숙의 보증금 135,000,000원과 주택도시보증공사의 청구금액 135,000,000원 사이의 대위변제·채권승계 관계를 확인하고 중복채권 여부를 점검해야 합니다.
- 실제 점유자 확인. 임차권등기상 점유개시 사실과 현재 점유상태는 구분해야 합니다. 현재 점유자를 확인하고 인도·명도 필요성을 검토해야 합니다.
- 추가 임차권 여부. 확약은 확인된 해당 임차권에만 적용됩니다. 별도의 임차인이나 점유권리가 발견되는 경우 그 위험을 독립적으로 분석해야 합니다.
- 최근 실거래 비교. 최저매각가격 163,000,000원이 현재 시세보다 낮은지 동일·유사 면적 다세대주택의 실거래가격으로 검증해야 합니다.
- 유찰 시 재계산. 유찰 후에는 변경된 최저가격과 실제 배당 가능액을 확인해야 합니다. 확약 적용 여부를 고려하지 않은 최저가 할인율만으로 입찰해서는 안 됩니다.
- 관리비 및 기타 비용. 공용부분 관리비 체납 여부, 인도 비용 및 취득 관련 부대비용 등을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 배당 관련 서류를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권이 있어도, 확약이 판단을 바꾼다”
이 사건은 겉으로 보면 선순위 임차권 때문에 위험해 보일 수 있습니다. 황연숙의 임차보증금은 135,000,000원이고, 전입 및 확정일자도 말소기준권리보다 앞서 있습니다. 일반적인 경매라면 매수인이 미배당 보증금을 떠안을 수 있는 구조입니다.
하지만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 점에서 판단이 달라집니다. 확약의 효력을 반영하면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원입니다. 따라서 이 물건을 보증금 135,000,000원 전액 인수형으로 단정하는 것도, 반대로 확약의 조건을 확인하지 않고 무조건 안전하다고 판단하는 것도 적절하지 않습니다.
또 하나의 변수는 가격입니다. 신건 최저가 163,000,000원이 현재 시세보다 저렴하다는 근거는 아직 확인되지 않았습니다. 말소 확약이 인수 위험을 완화하더라도 시세 검증까지 대신하지는 못합니다.
종합 판단은 ‘확약 반영 시 인수 0원, 가격 판단은 보류’입니다. 입찰에 앞서 말소동의 확약서 원본과 채권승계 관계를 확인하고, 유사 다세대주택의 최근 실거래를 비교해 입찰 상한을 정하는 것이 핵심입니다.
