인천지방법원 2026타경502661. 인천 신흥동1가 대동캐슬 8층 801호, 전용 71.9068㎡의 오피스텔입니다. 소유자는 최명용이며, 2019년 소유권보존과 신탁등기를 거쳐 2022년에 신탁재산 귀속에 따른 소유권이전이 이루어졌습니다. 현재 경매는 주택도시보증공사가 채권자로 신청한 강제경매로, 청구금액은 199,000,000원입니다.

등기상 말소기준권리는 2023.02.02 인천광역시 중구의 압류입니다. 그 이후 등기된 국가 압류와 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸할 수 있는 권리입니다. 하지만 이것만 보면 중요한 사실을 놓칩니다. 임차인 원동일은 말소기준 압류보다 먼저 전입했고, 확정일자도 갖추었으며, 임차권등기까지 마쳤습니다.

이 사건에서 핵심은 단순한 등기 말소 여부가 아닙니다. 임차인이 배당으로 보증금을 얼마나 돌려받고, 돌려받지 못한 금액 중 얼마가 매수인에게 승계되는가입니다. 명세서가 잔액 인수를 명시한 만큼, 이 문제를 해결하지 않은 상태에서는 291,000,000원을 실제 취득비용으로 단정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인의 전입

이 사건에서 가장 중요한 날짜는 임차권등기가 접수된 2024.10.10이 아니라, 원동일의 전입신고 및 점유개시일인 2022.01.28입니다. 말소기준인 2023.02.02 압류보다 앞섭니다. 임차권등기가 말소기준권리 이후에 이루어졌더라도 기존에 취득한 대항력이 당연히 사라지는 것은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 확인이 핵심

등기 및 임차권등기 경정 내용에서 확인되는 실제 임차인은 원동일 1명입니다. 을구 1-2번은 을구 1번 임차권의 확정일자를 바로잡은 경정등기로, 별도 임차인이나 추가 보증금으로 중복 계산하지 않습니다.

③ 가격과 실질취득 — 최저가보다 중요한 잔액 인수

현재 최저매각가는 291,000,000원입니다. 하지만 매수인이 부담할 수 있는 총액은 낙찰대금에서 끝나지 않습니다.

보증금 기재액을 단순 합산한 230,000,000원이 실제 반환 대상이라고 가정하면, 현재 최저가 291,000,000원은 그보다 높습니다. 그러나 낙찰가가 보증금보다 높다고 해서 임차인에게 전액 배당되는 것은 아닙니다. 다른 배당채권과 우선순위에 따라 일부 보증금이 남을 수 있으므로, 현재 회차에서도 실질취득액은 확정할 수 없습니다.

반대로 2회 유찰 시 제시된 매각가 186,240,000원은 단순 합산 보증금 230,000,000원보다 낮습니다. 이때 임차인에게 낙찰대금 전액이 배당된다는 단순 가정에서는 미변제 보증금이 43,760,000원 남아 실질취득액은 230,000,000원이 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 291,000,000원 가정)

아래는 집행비용과 신청채권자 청구액을 반영한 기초 배당 시뮬레이션입니다. 임차인 보증금의 실제 배당, 조세채권의 우선순위와 대위변제 관계가 확정되기 전이므로, 소유자 잔여액이나 매수인 인수액을 법적으로 확정한 표가 아닙니다.

기초 배당모형의 합계는 291,000,000원이며, 집행비용 4,874,000원, 신청채권 배당 199,000,000원, 소유자 잔여 87,126,000원으로 구성됩니다. 조세채권과 선순위 임차인 배당 및 채권승계 관계를 반영한 최종 배당표가 아니므로 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 인하와 인수 위험을 분리하라

위 표에서 신청채권 부족액은 주택도시보증공사의 청구금액 199,000,000원에 대한 기초 배당모형의 차액입니다. 이 금액을 매수인이 인수할 임차보증금 잔액으로 해석하면 안 됩니다.

1회 유찰 시 매각가는 232,800,000원으로, 등기 기재 보증금의 단순 합인 230,000,000원보다 약간 높습니다. 2회 유찰 시에는 매각가가 그 보증금보다 낮아집니다. 하지만 두 경우 모두 실제 배당을 반영하지 않은 낙찰가만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.

⑥ 조세 압류·공매공고 — 경매 외 절차도 확인

이 사건에는 임차권 문제 외에도 조세 압류와 공매공고가 함께 존재합니다. 이는 단순한 금융기관 근저당 경매보다 배당 검토가 복잡해질 수 있음을 의미합니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 중구 답동 소재 송도중학교 남동측 인근. 주변은 오피스텔, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 주택·상가 혼용지대입니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 수인분당선 신포역이 있습니다. 북측 제물량로를 통해 주변 지역으로 연결됩니다.
• 이용상태. 공부상 오피스텔입니다. 14층 건물의 8층 801호이며 전용면적은 71.9068㎡입니다. 아파트와 동일한 환금성이나 수요층을 전제해서는 안 됩니다.
• 설비. 전기·위생·급배수·소화·승강기·기계식주차설비가 갖추어져 있습니다. 다만 기계식주차설비에 승강기 운행정지표지 부착 안내가 확인되어 실제 가동 여부를 확인해야 합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 교육환경 상대보호구역, 과밀억제권역 및 특별관리해역 등의 지정사항이 있습니다. 토지면적은 631.2㎡이며 공시지가는 1㎡당 1,212,000원입니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 우편함에 상·하수도요금 체납독촉고지서가 확인되었습니다.
• 환금성. 오피스텔의 환금성은 전용면적, 주거 활용도, 관리 상태, 주차설비 및 실제 매매·임대 수요에 영향을 받습니다. 비교 실거래가 확정되지 않아 예상 매각가격과 재매도 가능성을 단정하기 어렵습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 보증금 원금 확정. 원동일의 임차보증금 30,000,000원과 200,000,000원이 누적된 금액인지, 증액·변경 계약 관계인지 임대차계약서 및 임차권등기 원문을 대조해야 합니다.
• 대항력과 우선변제 순위. 2022.01.28 전입·점유개시, 확정일자와 2022.07.28 경정 확정일자의 효력, 2023.02.02 압류와의 선후관계를 정확히 확인해야 합니다.
• 주택도시보증공사 채권의 성격. 199,000,000원 청구가 임차인의 보증금 반환채권과 어떤 관계인지, 대위변제 및 승계 범위가 있는지 확인해야 합니다. 확인되지 않은 중복 계산이나 인수액 상계는 금물입니다.
• 실제 배당금 계산. 집행비용·조세채권·임차인 배당액과 순위를 반영한 배당 시뮬레이션을 다시 작성하고, 미배당 보증금이 얼마인지 확정해야 합니다.
• 매각물건명세서 원문 확인. 을구 1번 임차권등기의 미배당 잔액 인수 문구와 배당요구 상태, 임차권의 존속 및 말소 가능성을 확인해야 합니다.
• 조세 압류 및 공매공고. 인천광역시 중구와 수원세무서 관련 체납세액·법정기일, 한국자산관리공사 공매공고의 현재 효력을 확인해야 합니다.
• 점유 및 명도. 임차권등기가 존재하더라도 실제 점유자가 누구인지 현장 확인이 필요합니다. 보증금 반환과 명도 문제가 연계될 수 있으므로 점유를 단정하지 말아야 합니다.
• 체납요금·주차설비. 상·하수도요금 체납, 공용 관리비, 기계식주차설비 운행정지 사유 및 비용 부담을 관리주체에 확인해야 합니다.
• 실거래와 입찰 상한. 인근 유사 오피스텔의 최근 거래가격, 전용면적, 층, 상태를 비교하고, 낙찰가가 아니라 실질취득비용을 기준으로 입찰 상한을 정해야 합니다.
• 최종 원본 대조. 매각기일 2026.11.16 이전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 공고의 변경사항을 재확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가가 아니라, 미배당 보증금까지 계산해야 한다”

인천 대동캐슬 801호는 겉으로 보면 감정가 291,000,000원과 최저매각가 291,000,000원이 일치하는 신건 오피스텔입니다. 그러나 권리분석 결과는 단순하지 않습니다.

말소기준 압류보다 먼저 전입한 원동일의 대항력 있는 임차권이 확인되며, 매각물건명세서에는 보증금 미배당 잔액의 매수인 인수 가능성이 명시되어 있습니다. 임차권등기에 기재된 두 보증금의 단순 합은 230,000,000원입니다. 이 금액의 법적 성격과 실제 배당액을 확정하지 않으면 매수인 부담액도 계산할 수 없습니다.

더구나 신청채권자인 주택도시보증공사의 199,000,000원 청구, 인천광역시 중구 및 국가의 조세 압류, 한국자산관리공사의 공매공고까지 겹쳐 있습니다. 단순 배당모형에서 신청채권이 전액 배당되거나 매수인 인수액이 0원으로 표시된다는 이유만으로 위험이 해소되지는 않습니다.

2회 유찰로 최저가가 186,240,000원까지 내려가더라도, 보증금 230,000,000원이 유효하고 해당 임차인에게 매각대금 전액이 배당되는 조건에서는 실질취득액이 230,000,000원 수준에 머뭅니다. 다른 우선 배당채권이 존재하면 인수 부담은 더 커질 수 있습니다. 여기에 기계식주차설비 운행 문제와 체납요금 확인 필요성도 남아 있습니다.