수원지방법원 2025타경53428. 경기도 성남시 중원구 상대원동 금강하이테크밸리 제7층 제705호에 대한 임의경매입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트형공장(사무실)이며, 철근콘크리트조 건물의 10층 중 7층에 자리합니다. 소유자는 주식회사스틸프로로, 2014년 4월 24일 종전 임의경매를 통한 매각으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 200,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
문제는 근저당보다 먼저 들어온 임차인입니다. 주식회사 킴스틸은 2013년 1월 16일을 전입일로 신고했으며, 보증금 7,000,000원, 월차임 770,000원으로 조사됐습니다. 전입일이 말소기준권리 설정일보다 앞서고, 대항력도 인정되는 것으로 정리되어 있습니다. 우선변제권은 확인되지 않아 배당으로 보증금을 회수하지 못하는 구조이므로, 낙찰자는 단순히 등기상 근저당이 소멸한다는 이유만으로 인수 부담이 없다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53428 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 중원구 상대원동 133-1 금강하이테크밸리 제7층 제705호 도로명주소: 경기도 성남시 중원구 사기막골로 177 |
| 물건종류 / 용도 | 기타 · 집합건물 · 아파트형공장(사무실) |
| 건물 현황 | 철근콘크리트조 · 지상 10층 중 7층 · 사용승인 2003.07.24 |
| 소유자 | 주식회사스틸프로 (2014.04.24 임의경매 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 345,000,000원 / 345,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권액 | 200,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2014.04.24 중소기업은행 근저당권 (채권최고액 200,000,000원) |
| 매수인 인수보증금 | 7,000,000원 |
| 실질취득금액 | 352,000,000원 (최저가 낙찰 가정, 부대비용 제외) |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차보증금은 인수
말소기준은 2014년 4월 24일 중소기업은행 근저당권입니다. 그 이후 설정된 농협은행 근저당권과 중소기업은행·서울보증보험·국민은행의 가압류, 성남시 압류 및 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 이전 경매에서 정리된 과거의 근저당과 압류·가압류는 이번 경매의 인수대상으로 다시 계산하지 않습니다.
대항력 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 / 우선변제 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 킴스틸 705호 |
2013.01.16 | 7,000,000원 | 770,000원 | 대항력 있음 우선변제권 없음 확정일자 미상 | 7,000,000원 |
현황조사와 매각물건명세서에 나타난 실제 임차인은 주식회사 킴스틸 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고를 별도의 임차인으로 중복 계산한 금액은 없습니다. 임차보증금 7,000,000원은 배당표에서 지급액 0원으로 계산되며, 그에 따른 인수예상액은 7,000,000원입니다.
② 가격 분석 — 낙찰가가 아닌 실질취득금액으로 판단
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 345,000,000원입니다. 그러나 이 금액이 매수인의 최종 부담 전부는 아닙니다. 대항력 임차보증금 7,000,000원을 더하면, 신건 최저가 낙찰을 가정한 실질취득금액은 352,000,000원입니다.
| 감정가 | 345,000,000원 |
|---|---|
| 신건 최저매각가 | 345,000,000원 |
| 대항력 임차보증금 인수 | + 7,000,000원 |
| 신건 실질취득금액 | 352,000,000원 |
| 가격 판단 | 비교 시세 확인 전 보류 |
이 물건은 주거용 아파트가 아니라 아파트형공장(사무실)입니다. 따라서 가격 적정성도 동일 건물 또는 유사한 아파트형공장·업무공간의 최근 거래가격과 비교해야 합니다. 현재 확인된 비교 실거래 시세가 없으므로 감정가가 시세보다 저렴한지, 높은지 단정할 수 없습니다. 특히 보증금 인수까지 반영한 실질취득금액을 기준으로 개별 호실의 이용상태·면적·층·거래조건 등을 대조할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 345,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,630,000원 |
| 임차인 · 주식회사 킴스틸 | 7,000,000원 | 0원 (매수인 인수) |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 1,200,000,000원 | 139,370,000원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 2,319,087,177원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 180,607,663원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 20,468,820원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상 매각대금 345,000,000원에서 집행비용 5,630,000원을 제외한 채권자 배당액은 339,370,000원입니다. 중소기업은행 근저당 200,000,000원은 전액 배당되는 반면, 농협은행 근저당에는 139,370,000원만 배당되어 미배당이 발생합니다. 후순위 가압류 채권자들에게는 배당금이 돌아가지 않는 것으로 추정됩니다.
배당 계산에 반영된 채권 총액은 3,920,163,660원, 채권자 배당 합계는 339,370,000원으로, 채권 미배당액이 3,580,793,660원에 달합니다. 이는 채권자 측 회수 부족액이며 매수인의 인수액과는 다릅니다. 매수인 인수예상액은 별도로 계산된 임차보증금 7,000,000원입니다.
예상배당은 집행비용과 채권최고액을 기준으로 산정한 추정입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당금은 조세채권의 우선순위와 법원 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다. 성남시 압류와 관련된 체납금·법정기일 등은 별도 확인이 필요합니다.
회차별 실질취득·배당 비교
| 회차 | 매각가 | 인수보증금 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 345,000,000원 | 7,000,000원 | 352,000,000원 | 3,580,793,660원 |
| 1회 유찰 (80%) | 276,000,000원 | 7,000,000원 | 283,000,000원 | 3,648,827,660원 |
| 2회 유찰 (64%) | 220,800,000원 | 7,000,000원 | 227,800,000원 | 3,703,254,860원 |
실질취득금액은 각 회차의 매각가와 임차보증금 인수예상액을 합산한 값입니다. 취득세·등기비용·명도비용 등 부대비용은 포함되지 않습니다. 유찰 회차는 가정 시나리오이며 실제 매각기일과 최저매각가격은 법원 공고를 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성남시 중원구 상대원동 소재 상대원초등학교 북서측 인근입니다. 주위는 아파트형공장과 중·소규모 공장, 임야, 단독·다세대주택 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근 간선도로변에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통 수준으로 조사됐습니다. 남동측 약 12m, 북측 약 20m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 건물. 2003.07.24 사용승인된 철근콘크리트조 건물로 10층 중 7층에 위치합니다. 외벽은 석재붙임 및 패널붙임, 내부는 인테리어·벽지·우드륨 등의 마감이며, 승강기와 개별 냉난방·급배수·위생설비가 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 아파트형공장(사무실)로 이용 중입니다. 주거용 아파트와 수요층 및 임대·사용 조건이 다르므로 동일한 아파트 가격 평가기준을 적용할 수 없습니다.
- 토지·규제. 일반공업지역·지구단위계획구역이며 일반산업단지·재생사업지구·벤처기업육성촉진지구·과밀억제권역 등의 지정사항이 있습니다. 토지거래계약 허가구역 관련 표시도 있으므로 실제 입찰자와 취득목적에 대한 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 공시지가. 토지의 개별공시지가는 1,381,000원/㎡로 표시되어 있습니다. 이는 토지 단위면적 기준으로 집합건물 해당 호실의 시장가격과는 다릅니다.
- 공부 및 건축물. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 아파트형공장·사무실은 사용 목적과 입주 가능 업종, 임대수요 및 공간 활용도에 따라 매각조건이 달라질 수 있습니다. 유사 호실 거래가격이 확인되지 않은 만큼 현 단계에서 환금성을 높게 평가하기는 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대항력 임차인 확인. 주식회사 킴스틸의 전입일은 2013.01.16입니다. 말소기준권리보다 앞서므로 실제 점유·사업자등록·임대차계약·갱신 여부를 확인하고 보증금 인수관계를 검토해야 합니다.
- 보증금 반환 부담. 현재 예상 인수액은 7,000,000원입니다. 임차인이 배당받지 못하는 구조를 전제로 산정된 금액이므로, 계약관계와 실제 반환채무의 존속 여부를 확인해야 합니다.
- 월차임 확인. 월차임은 770,000원으로 조사됐습니다. 이 금액이 향후에도 계속 수취 가능한 임대수익이라고 가정하지 말고, 현재 계약 조건과 연체·정산 여부를 확인해야 합니다.
- 근저당 소멸 확인. 중소기업은행 근저당과 농협은행 근저당, 후순위 가압류·압류 등의 말소 대상 및 등기 내용에 변동이 없는지 최종 등기부를 대조해야 합니다.
- 조세채권 검토. 성남시의 2026.05.21 압류가 확인됩니다. 배당에 영향을 미칠 수 있는 세금의 법정기일·우선순위와 별도 체납사항을 조사해야 합니다.
- 실질취득 기준 입찰. 신건 최저가에 낙찰받는 경우 실질취득은 352,000,000원입니다. 취득세·등기비용·기타 정산 비용을 별도로 반영해야 합니다.
- 시세 검증. 금강하이테크밸리 내 유사한 아파트형공장·사무실 호실의 최근 거래가와 임대차 조건을 비교해야 합니다. 감정가가 곧 시장가격이라고 단정할 수 없습니다.
- 용도·입주 제한. 일반공업지역 및 일반산업단지, 벤처기업육성촉진지구 등 관련 규정을 확인하고 예정한 업종이 해당 호실을 적법하게 이용할 수 있는지 검토해야 합니다.
- 점유 및 관리비. 임차인과의 명도·임대차 승계 협의, 실제 점유자, 관리비 체납과 공용부분 부담 여부를 확인해야 합니다.
- 최종 원본 확인. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서· 등기사항전부증명서·매각공고를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “근저당 소멸 ≠ 인수금 0원”
이 물건의 핵심은 채권총액의 규모보다 경매 이후에도 살아남는 임차보증금입니다. 중소기업은행의 2014년 근저당은 말소기준권리이고, 농협은행 근저당과 다수의 후순위 가압류·압류는 매각으로 정리되는 구조입니다. 채권 미배당액이 3,580,793,660원에 달하더라도 이를 매수인이 인수하는 것은 아닙니다.
반면 2013년부터 전입한 주식회사 킴스틸은 대항력 있는 임차인으로 조사되어 있습니다. 보증금 7,000,000원이 배당에서 변제되지 않으므로, 매수인이 전액 인수하는 것으로 계산해야 합니다. 신건 기준 실질취득금액은 352,000,000원이며, 이와 별도로 취득과 점유관계 정리에 필요한 비용을 고려해야 합니다.
또한 이 물건은 아파트가 아닌 아파트형공장(사무실)이고, 동일 용도의 최근 거래가격을 통한 가격 검증이 이루어지지 않았습니다. 따라서 신건 최저가를 저렴한 매수가격이라고 판단할 근거는 부족합니다. 권리상 일부 인수 위험이 명확하고, 가격 적정성은 추가 검증이 필요한 물건입니다. 종합적으로 권리·가격 검토에 신중함이 필요한 C등급으로 평가합니다.
