인천지방법원 2026타경502671. 부평구 부평동 에이치비엘림캐슬 6층 602호, 등기된 임차범위 56.67㎡ 전부를 대상으로 하는 오피스텔 경매입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 200,000,000원이며, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사이고 청구금액은 220,000,000원입니다.

등기상 소유자는 김대성이며, 2021년 3월 8일 소유권을 취득했습니다. 등기된 거래가액은 220,000,000원입니다. 과거 신한은행 근저당권은 2018년에 이미 말소됐고, 현재 권리분석에서 주목해야 할 부분은 2022년 국의 압류, 그보다 앞서 대항요건을 갖춘 임차인 유하영, 그리고 주택도시보증공사의 말소동의 확약입니다.

이 물건의 인수위험은 단순히 임차권등기가 매각으로 말소되는지만으로 판단할 수 없습니다. 임차인의 전입과 점유가 말소기준권리보다 앞서므로, 확약이 없다면 미배당 보증금이 매수인에게 남을 수 있기 때문입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인은 말소기준보다 먼저 들어왔다

말소기준권리는 2022년 7월 18일 국의 압류입니다. 이에 앞선 신한은행 근저당권은 이미 2018년 6월 29일 말소됐으므로 현재 유효한 근저당권으로 계산하지 않습니다.

임차인 유하영은 2021년 2월 15일 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2021년 1월 4일입니다. 모두 말소기준권리보다 앞선 시점입니다. 2023년 3월 21일 주택임차권등기가 이루어졌으며, 우선변제권도 인정되는 것으로 조사됐습니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 있으나 말소동의 확약 존재

확약을 반영하지 않은 계산상 인수액은 23,600,000원입니다. 본 리포트의 실질 인수 0원 판단은 제출된 확약이 해당 임차인의 미배당 보증금 인수위험까지 유효하게 해소한다는 조건부 평가입니다. 다른 임차인의 별도 인수위험은 확인되지 않았습니다.

③ 가격 판단 — 확약 효력에 따라 취득구조가 달라진다

현재 최저매각가격은 200,000,000원입니다. 시장의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격을 확인할 수 없으므로, 감정가가 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 신건 2억 원에 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 부족합니다.

취득금액 합계는 낙찰가와 매수인 인수액의 합산이며 취득세·등기비용·명도비용 등은 제외했습니다. 유찰 시나리오의 인수액은 확약을 반영하지 않은 계산상 금액입니다. 실제 배당 및 인수액은 집행비용과 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

이 표가 보여주는 핵심은 분명합니다. 확약이 적용되지 않는 대항력 인수형 경매에서는 낙찰가가 내려가도 실질취득액이 크게 낮아지지 않습니다. 보증금 220,000,000원이 사실상 총취득부담의 기준이 되기 때문입니다. 위 계산에서는 집행비용이 반영돼 총액이 보증금보다 조금 높게 나타나지만, 유찰로 줄어든 낙찰가의 상당 부분을 늘어난 인수액이 상쇄합니다.

반대로 확약이 유효해 임차인 인수액이 0원이라면, 실질취득액은 낙찰가 자체를 기준으로 판단할 수 있습니다. 그렇더라도 실거래 시세와 비교할 근거가 없는 상태에서 저가 낙찰을 단정할 수는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)

최저가 200,000,000원에 매각된다는 가정에서 집행비용으로 3,600,000원, 임차인 유하영에게 196,400,000원이 배당되는 구조입니다. 신청채권자인 주택도시보증공사의 별도 예상배당액은 0원이며, 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다.

다만 주택도시보증공사의 청구금액과 임차보증금이 모두 220,000,000원이라고 해서 보증금 채무를 두 번 합산해서는 안 됩니다. 배당표의 신청채권자 청구액은 임차보증금과 구분하여 표시한 것입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 인천부흥초등학교 남측 인근입니다. 주변에는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재하며 주위 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 무난한 것으로 조사됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물 중 6층 602호이며, 2017년 9월 28일 사용승인됐습니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 마감이고 샷시 창호를 갖추고 있습니다.
• 설비. 위생설비, 급배수설비, 승강기설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 건물 남측으로 포장도로에 접해 있습니다.
• 토지이용. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.
• 토지거래허가. 2025.08.26부터 2026.08.25까지 외국인 등의 주택용도 취득을 대상으로 하는 토지거래계약 허가구역 지정 이력이 있습니다. 입찰 시점의 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 공부 및 위반사항. 공부와 현황의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 내부상태. 폐문부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 실제 수리 상태와 점유 현황은 추가 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 동일 건물의 최근 거래가격과 매매 수요를 확인하기 전에는 환금성이 우수하다고 단정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원문. 주택도시보증공사가 제출한 확약서의 대상 권리와 이행 조건을 확인해야 합니다. 특히 미배당 보증금에 대한 매수인 인수책임까지 해소되는지가 가장 중요합니다.
• 임차권등기와 대항력. 유하영의 전입·점유는 2021.02.15로 말소기준 압류일보다 앞섭니다. 확약이 없다면 신건 기준 23,600,000원의 계산상 인수위험이 발생합니다.
• 보증기관 권리관계. 주택도시보증공사의 강제경매 신청, 220,000,000원의 청구액, 임차인 보증금 및 말소동의 확약 사이의 관계를 경매기록과 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 압류 및 조세. 말소기준권리는 국의 압류입니다. 조세채권의 교부청구와 실제 배당순위, 매수인에게 영향을 줄 수 있는 별도 부담을 확인해야 합니다.
• 실거래 가격. 현재 최저가 200,000,000원이 적정한지 판단하기 위해 동일 건물과 인근 유사 오피스텔의 최근 실거래가를 별도로 확인해야 합니다.
• 내부 및 점유. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 확인이 이루어지지 않았습니다. 실제 점유자, 시설 상태, 수리비 및 인도 가능성을 확인해야 합니다.
• 관리비 체납. 공용부분 관리비 체납 및 관리주체의 정산내역을 확인해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 최저가 160,000,000원, 2회 유찰 시 128,000,000원이라는 계산이 있더라도, 확약이 적용되지 않는다면 인수액이 증가하므로 낙찰가 하락만을 가격 메리트로 판단하면 안 됩니다.
• 매각물건명세서 최종 확인. 2026.11.16 매각기일 전에 매각조건 변경, 확약서 보완 또는 철회, 권리관계 변동 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격보다 먼저 확인할 것은 확약의 효력”

이 오피스텔의 권리분석은 대항력 있는 임차인과 말소동의 확약서를 함께 판단해야 한다는 점에서 단순하지 않습니다. 임차보증금은 220,000,000원으로 현재 최저매각가 200,000,000원보다 큽니다. 확약을 반영하지 않으면 신건에서도 23,600,000원의 보증금 미배당액이 매수인 인수위험으로 남을 수 있습니다.

그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 해당 확약이 임차인의 미배당 보증금 인수위험까지 유효하게 해소한다면 실질 인수액은 0원이고, 부대비용을 제외한 취득금액은 낙찰가를 기준으로 판단할 수 있습니다.

반대로 확약이 등기 말소에만 국한되고 별도의 대항력에 따른 보증금 반환책임이 남는다면, 낮은 낙찰가만으로는 경제적 이익을 확보하기 어렵습니다. 확약서 원문과 매각조건을 확인하기 전에는 인수 0원을 무조건 확정된 사실로 받아들여서는 안 됩니다.

여기에 현재의 실거래 시세와 내부 상태도 확인되지 않았습니다. 따라서 결론은 “확약에 따른 권리위험 해소 가능성은 있으나, 확약의 효력과 가격 적정성 확인 전에는 입찰 판단을 보류”입니다. 실질 인수가 해소되더라도 적정 시세보다 비싸게 낙찰받는다면 투자 메리트는 없습니다.