* 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 해당 임차권의 매수인 인수위험을 해소하는 효력을 갖는다는 조건입니다. 확약서의 대항력 포기 포함 여부, 제출 주체의 권한과 적용범위를 원본으로 확인해야 합니다. 추가 전입자 2명의 권리와 체납세금 등은 별도입니다.

인천지방법원 2026타경502675. 인천 미추홀구 숭의동에 위치한 리치하임2차 5층 504호, 전용 83.49㎡ 오피스텔입니다. 소유자 박일성은 2021년 11월 25일 매매를 원인으로 2021년 12월 17일 소유권을 취득했고, 등기된 거래가액은 270,000,000원입니다. 이후 지방세·국세 압류와 주택도시보증공사의 가압류가 발생했고, 2026년 4월 6일 주택도시보증공사 신청으로 강제경매가 개시됐습니다.

이 물건의 핵심은 말소기준권리보다 앞선 임차인의 전입과 확정일자입니다. 임차인 조춘수는 2021년 11월 25일 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2021년 10월 29일입니다. 말소기준인 2022년 11월 11일 미추홀구 압류보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 임차권등기 자체는 2024년 1월 2일 이뤄졌지만, 등기 시점이 늦다는 이유만으로 앞서 취득한 대항력을 무시할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서

등기부상 최초 소유자는 민혜숙이며, 2018년 박숙희를 거쳐 현재 소유자 박일성으로 이전됐습니다. 과거 농협은행 근저당권 192,000,000원은 2021년 11월 25일 해지로 말소됐고, 2018년의 미추홀구 압류도 2019년 4월 18일 해제됐습니다. 따라서 현재 말소기준은 2022년 11월 11일 갑구 6번 미추홀구 압류입니다.

주택도시보증공사는 2023년 7월 13일 225,000,000원의 가압류를 등록했고, 2026년 4월 6일 강제경매를 신청한 채권자입니다. 실제 임차인으로 추가 산정하거나 임차보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다. 가압류와 경매신청 청구도 동일 채권과의 중복 여부를 확인해야 합니다.

② 임차인·점유자 분석 — 확약 밖의 위험

확인된 주택임차권자는 조춘수 1명이고, 별도로 김동원·윤온유 2명의 전입 기록이 있습니다. 두 추가 전입자는 보증금과 확정일자, 계약상 지위가 확인되지 않아 명도 및 권리관계를 보수적으로 판단해야 합니다.

김동원과 윤온유는 전입일 자체가 말소기준권리 이후이므로, 확인된 전입만으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 하지만 보증금·확정일자·계약 내용과 실제 점유관계가 미상인 상태에서는 대항력 가능·미상으로 보수적으로 관리하고 원본 확인 전 인수위험이 완전히 제거됐다고 단정하지 않아야 합니다.

③ 시세 비교 — 최신 거래의 186.2%

리치하임2차는 39세대 규모의 오피스텔입니다. 확인된 유사 면적 실거래는 6건이며, 전체 평균은 245,166,666원입니다. 하지만 이 평균에는 과거 270,000,000원 거래가 여러 건 포함돼 있습니다. 반면 가장 최근 확인된 거래는 2024년 7월 130,000,000원이고, 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세는 -51.5%로 하락했습니다.

최근 구간 평균은 2024.07 거래 1건에 근거합니다. 2026.11.03 기준으로는 이미 오래된 거래이므로 현재의 최근 12개월 실거래로 볼 수 없으며, 최신 시세를 별도로 확인해야 합니다. 면적·층 차이도 개별 가격에 영향을 줍니다.

전체 평균 245,166,666원과 최저가 242,000,000원만 비교하면 최저가가 전체 평균의 98.7%여서 비슷한 가격처럼 보입니다. 그러나 전체 평균은 과거 고가 거래의 영향을 크게 받습니다. 마지막 확인 거래가인 130,000,000원과 비교하면 신건 최저가는 186.2%, 금액으로는 112,000,000원 높습니다.

특히 임차권 확약이 유효하다고 가정해도 실질취득 기준액은 242,000,000원*입니다. 따라서 확약에 따른 인수액 감소가 곧 가격 경쟁력으로 이어지는 것은 아닙니다. 반대로 확약이 인정되지 않으면 잔여 보증금 인수까지 고려해야 하므로, 최근 거래 수준과의 격차는 더 커집니다.

④ 예상배당표 (매각가 242,000,000원 가정)

신건 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 4,188,000원을 제외하고 선순위 임차인에게 237,812,000원이 배당됩니다. 임차보증금 270,000,000원 중 32,188,000원이 부족합니다. 이는 확약을 적용하지 않았을 때의 룰상 매수인 인수 추정액입니다.

예상배당은 집행비용 추정에 기초하며 국세·지방세 압류 관련 당해세 및 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 주택도시보증공사의 가압류와 경매신청 청구는 동일 채권 중복 가능성이 있으므로 단순 합산액을 별개의 확정채무로 간주하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수가 늘어난다

합산 부담 = 해당 회차 최저매각가 + 룰상 임차보증금 인수액. 확약이 인정되지 않는 경우를 비교한 값이며, 회차별 집행비용 추정 차이가 포함됩니다. 확약이 유효하게 적용되면 해당 임차권 인수액은 0원*으로 보되, 다른 점유자·체납세금·부대비용 문제는 별도입니다.

대항력 인수형 경매의 핵심 함정은 유찰로 낙찰가가 낮아질수록 선순위 임차인의 미배당 보증금이 커진다는 점입니다. 그래서 확약이 없다면 낙찰가가 242,000,000원에서 154,880,000원으로 내려가더라도 실질취득 부담은 여전히 270,000,000원 안팎에 머뭅니다. 낮아진 최저가만으로 싸졌다고 판단하면 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정·토지정보 기준)

• 건물 규모. 리치하임2차는 2017년 11월 28일 준공된 39세대 규모의 오피스텔입니다. 대단지 아파트와 달리 거래 표본이 적어 호가와 실거래 사이의 차이를 면밀히 확인해야 합니다.
• 토지 현황. 지목은 대지, 토지면적은 674.1㎡입니다. 토지는 평지의 세로장방형이며 중로 각지에 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역으로, 방화지구·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 실제 거래 시 규제 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 1㎡당 1,858,000원입니다. 개별 오피스텔의 거래 가능 가격과 동일한 지표는 아닙니다.
• 건축물 확인. 위반건축물 표시는 없으나 실제 내부 이용상태와 공부 일치 여부는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 확인된 거래 6건 중 마지막 거래가 2024.07로, 최근 거래 근거가 부족합니다. 단지 내 경매 평균 유찰 횟수는 1.5회이고 낙찰률은 0.0%로 집계돼, 매각 사례에 기초한 가격 검증도 제한적입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 및 법적 효력. 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 실제로 조춘수의 대항력에 따른 잔여 보증금 인수까지 해소하는지 확인해야 합니다. 대항력 포기 여부, 동의 권한, 말소 조건을 특히 점검하세요.
• 추가 전입자 2명. 김동원·윤온유의 임대차계약, 실제 점유, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하세요. 확약서는 이들의 권리관계를 자동으로 정리하지 않습니다.
• 국세·지방세 압류. 미추홀구, 계양세무서, 부천세무서 관련 압류가 있습니다. 당해세나 우선하는 조세채권이 있다면 실제 배당액과 미배당액이 변동될 수 있습니다.
• 가격 상한 재검토. 신건 최저가 242,000,000원은 마지막 확인 거래 130,000,000원보다 112,000,000원 높습니다. 과거 전체 평균 245,166,666원만으로 현재 가격을 정당화하지 마세요.
• 유찰과 인수의 관계. 확약이 인정되지 않는다면 유찰로 가격이 내려갈수록 잔여 보증금 인수가 늘어납니다. 낙찰가가 아니라 실질취득 총액으로 비교해야 합니다.
• 점유·명도 및 관리비. 임차권등기와 추가 전입자 기록이 함께 존재하므로 실제 점유자를 확인하고, 인도절차·미납 관리비·명도 협의 비용을 점검하세요.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 세금 관련 서류 및 최신 실거래 자료를 대조하세요.

맺으며 — “인수 해소 가능성과 가격 메리트는 별개”

이 물건은 선순위 임차권이 있으나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 경매입니다. 확약이 충분한 효력을 갖는다면 조춘수의 미배당 보증금 32,188,000원은 실질 인수에서 제외할 수 있습니다. 그러나 이는 확약의 효력이 확인된다는 조건이며, 김동원·윤온유의 불명확한 점유 및 권리관계가 함께 해소되는 것은 아닙니다.

더 큰 문제는 가격입니다. 마지막 확인 거래 130,000,000원에 비해 신건 최저가 242,000,000원은 186.2%이고, 거래 추세는 -51.5%로 하락 방향입니다. 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균만 보고 가격이 적정하다고 평가하기 어렵습니다. 확약이 인정되지 않으면 인수형 구조상 유찰 후에도 실질취득 부담이 약 270,000,000원 이상으로 유지될 수 있습니다.

결론은 권리 조건부·가격 부적합입니다. 확약서의 대항력 포기·말소 효력과 추가 점유자 문제를 먼저 해소해야 하며, 그 이후에도 현재 가격을 정당화할 충분한 최신 실거래 근거가 필요합니다. 신건에서 적극적으로 응찰하기보다 권리 원본 확인과 가격 재검증을 우선할 물건으로 판단합니다.