인천지방법원 2026타경502719. 인천 미추홀구 주안동 주안리가스퀘어 8층 807호의 강제경매 사건입니다. 소유자 오승훈은 2022년 5월 24일 거래가 138,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 그런데 그보다 앞선 2022년 5월 10일, 임차인 김신영은 이미 전입신고와 점유를 시작했습니다. 김신영의 보증금도 138,000,000원입니다.
권리분석의 핵심은 이 선순위 임차인입니다. 김신영은 2022년 4월 13일 확정일자를 받았고, 2024년 2월 23일 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 이후 주택도시보증공사가 2026년 4월 7일 강제경매를 신청했습니다. 등기상 말소기준은 2023년 2월 7일 국세 압류이므로, 김신영의 전입과 확정일자는 모두 그보다 앞섭니다.
단순히 전입일만 보면 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하는 위험한 구조입니다. 그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시되어 있습니다. 이 확약이 적용되는 김신영의 인수액과, 별도 점유자로 확인되는 박시준의 권리 문제를 반드시 구분해서 분석해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502719 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 132, 132-5 주안리가스퀘어 제8층 제807호 도로명주소: 인천광역시 미추홀구 주안로 116 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 15층 건물 중 8층 · 임차권등기상 범위 47.84㎡ 전부 |
| 소유자 | 오승훈 · 2022.05.24 소유권이전 · 등기상 거래가 138,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 107,000,000원 / 107,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 138,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 말소기준권리 | 2023.02.07 · 갑구 17번 국세 압류 · 국(강서세무서장) |
| 주요 임차권 | 김신영 · 보증금 138,000,000원 · 을구 1번 주택임차권등기 |
| 말소 관련 특약 | 주택도시보증공사 말소동의 확약서 제출 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서
다만 확약의 적용 범위, 효력 발생 조건, 실제 임차권등기 말소 이행은 입찰 전 확인해야 합니다. 이 확약은 김신영의 임차권에 관한 것이며, 박시준의 별도 점유 관계까지 자동으로 정리해 주지는 않습니다.
소유권의 과거 등기에는 신탁과 가처분이 여러 차례 나타납니다. 케이비부동산신탁, 하나자산신탁 관련 신탁등기와 아시아신탁 관련 신탁등기는 이미 말소되었고, 이인범의 가처분 및 과거 인천광역시남구 압류도 등기부상 말소되었습니다. 현재 분석에서 중요한 것은 김신영의 선순위 대항력, 2023년 이후 국세·지방세 압류, 그리고 주택도시보증공사의 강제경매입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 인수 위험은 다르다
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김신영 을구 1번 임차권등기 |
전입 2022.05.10 확정 2022.04.13 |
138,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 배당요구 확인 |
확약 적용 실질 인수 0원 룰상 33,298,000원 |
| 박시준 현황조사 · 매각물건명세서 |
전입 2025.08.04 확정일자 미상 |
미상 | 추가 확인 전입일 기준 선순위 아님 |
미상 | 확약 적용 밖 점유 권원·보증금 확인 필요 |
실제 임차인으로 확인되는 사람은 김신영과 박시준, 총 2명입니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자이며 별도의 실제 임차인 수에 포함하지 않습니다. 임차보증금 총액에 주택도시보증공사의 청구액을 기계적으로 더해서는 안 됩니다.
다만 보증금·확정일자·점유 권원은 확인되지 않았으므로 대항력이나 인수 가능성을 무조건 확정할 수는 없습니다. 실제 계약관계와 선행 점유·권리 승계 여부를 확인해야 합니다. 주택도시보증공사의 김신영 임차권 말소동의 확약서는 박시준의 점유나 별도 보증금 문제를 해결한다는 의미가 아닙니다.
김신영의 권리 구조는 상대적으로 명확합니다. 전입·점유가 2022.05.10, 확정일자가 2022.04.13이고, 보증금은 138,000,000원입니다. 2024.02.23 임차권등기와 배당요구도 확인됩니다. 따라서 확약이 없을 때는 우선변제를 받고도 남은 보증금에 대한 인수 가능성이 핵심 위험입니다.
반면 박시준의 문제는 금액보다 사실관계 확인에 있습니다. 전입일은 말소기준 이후이므로 등기상 선순위 임차인으로 볼 근거는 부족하지만, 계약상 지위와 현재 점유 상태가 확인되지 않아 명도 절차의 불확실성은 남습니다.
③ 예상배당표 (매각가 107,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,298,000원 |
| 1. 임차인 김신영 · 우선변제 | 138,000,000원 | 104,702,000원 |
| 2. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 138,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
최저매각가 107,000,000원에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용 추정액 2,298,000원을 공제한 104,702,000원이 김신영 임차보증금에 우선 배당되는 구조입니다. 김신영의 보증금 138,000,000원 중 33,298,000원이 남습니다.
확약이 없다면 이 미배당액은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 문제로 이어질 수 있습니다. 따라서 일반적인 인수형 계산에서는 낙찰가 107,000,000원 + 미배당 보증금 33,298,000원을 함께 고려해야 합니다. 단순히 최저매각가 107,000,000원만으로 경제성을 판단하면 안 되는 이유입니다.
낙찰가 107,000,000원 + 김신영 실질 인수 0원 = 107,000,000원
확약이 적용되지 않는 일반 인수형 계산
낙찰가 107,000,000원 + 룰상 미배당 보증금 33,298,000원 = 140,298,000원
일반 인수형에서는 매각가가 내려가면 미배당 보증금이 늘어나 실질취득 총액이 보증금 138,000,000원 부근에 머무르는 구조입니다. 위 금액에는 추정 집행비용이 반영되어 있습니다. 두 계산 모두 박시준의 별도 점유 문제와 취득 부대비용은 제외합니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 인수액의 관계
이 물건은 현재 유찰 0회의 신건입니다. 향후 유찰이 발생한다고 가정한 회차별 최저가와 임차보증금 부족분을 비교하면, 확약의 경제적 중요성이 더 분명해집니다.
| 회차 | 최저가 | 룰상 인수 | 확약상 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 107,000,000원 | 33,298,000원 | 0원 | 107,000,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 85,600,000원 | 54,340,800원 | 0원 | 85,600,000원 |
| 2회 유찰(64%) | 68,480,000원 | 71,152,640원 | 0원 | 68,480,000원 |
실질취득액은 주택도시보증공사 말소동의 확약이 해당 임차권에 유효하게 적용되는 경우의 김신영 관련 계산이며, 취득세·명도비용·체납 관리비 등은 포함하지 않습니다. 룰상 인수액은 확약을 적용하지 않은 회차별 추정액입니다. 향후 유찰 회차는 확정된 일정이 아닙니다.
그러나 실질 인수가 0원이라고 해서 최저가가 시세보다 저렴하다는 뜻은 아닙니다. 인근 오피스텔의 최근 실거래가와 임대수요를 확인하기 전에는 신건 가격이나 유찰 가격에 투자 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다.
⑤ 가격 판단 — 감정가보다 중요한 실질취득
이 물건의 감정가는 107,000,000원이고, 최저매각가도 동일한 107,000,000원입니다. 현재 확인되는 소유자의 2022년 취득 거래가액은 138,000,000원이며, 이는 김신영의 임차보증금과 같은 금액입니다.
다만 2022년 취득 거래가액을 현재 시세로 그대로 적용할 수는 없습니다. 가격 판단에는 주안리가스퀘어의 동일·유사 면적 오피스텔에 대한 최근 12개월 거래 수준과 최신 실거래가, 가격 변화 추세를 우선 확인해야 합니다. 과거 거래금액만으로 현재 최저가의 할인 폭을 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
특히 이 물건은 아파트가 아닌 오피스텔입니다. 동일 건물·유사 면적의 최근 매매 사례와 임대수요, 공실 가능성, 실제 주거 이용 현황을 함께 확인해야 합니다. 현재 단계에서는 가격 할인에 따른 가점을 부여하기 어렵습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 지하철 1호선 주안역 남동측 인근입니다. 주변은 업무시설과 각종 근린생활시설이 혼재한 지역이며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 주안역이 소재합니다. 감정평가상 교통 여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 15층 건물 중 제8층 제807호입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 샷시창호 등으로 구성되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 위생·급배수설비, 승강기, 소화전, 난방설비 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 광대로, 동측으로 중로에 접합니다. 토지는 2필 일단의 장방형으로, 오피스텔 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구, 시가지경관지구, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등이 관련됩니다. 토지이용계획에는 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 기재도 있으므로 입찰 시점의 적용 대상과 현행 규제를 확인해야 합니다.
- 건축 관련 사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 임대관계는 감정평가에서 미상으로 기재되어 있어 임차권등기 및 현황조사 내용과 별도로 대조할 필요가 있습니다.
- 환금성. 역세권 인근 업무·상업 혼재 지역의 오피스텔입니다. 다만 오피스텔 특성상 실제 임대수요와 공실, 관리비, 유사 면적의 최근 거래 빈도가 환금성 판단에 중요합니다. 입지만으로 매각 용이성을 확정하기는 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문. 주택도시보증공사가 제출한 확약서의 적용 대상이 을구 1번 김신영 주택임차권등기임을 확인하고, 말소 조건과 이행 절차, 매수인에 대한 보증금 청구 가능성을 검토해야 합니다.
- 김신영 배당 및 임차권 말소. 보증금 138,000,000원 중 신건 기준 예상배당은 104,702,000원, 룰상 미배당은 33,298,000원입니다. 확약의 효력이 최종적으로 확인되어야 실질 인수 0원이라는 결론을 적용할 수 있습니다.
- 박시준 점유관계. 전입일 2025.08.04, 보증금·확정일자 미상입니다. 실제 계약서, 점유 형태, 선행 임차권과의 관계 및 명도 가능성을 별도로 확인해야 합니다. 김신영 관련 확약이 박시준에게 자동 적용되지는 않습니다.
- 세금 압류와 우선배당. 강서세무서장, 미추홀구, 양천세무서장 관련 압류가 있습니다. 국세·지방세의 법정기일 및 당해세 여부에 따라 실제 배당액이 달라질 수 있으므로 세금 교부청구 내역을 확인해야 합니다.
- 주택도시보증공사 청구권 관계. 신청채권자의 청구액은 138,000,000원으로 김신영의 임차보증금과 같습니다. 보증금 대위·승계 등 채권관계와 배당 처리 구조를 확인하되, 같은 금액을 독립된 매수인 인수채무로 중복 계산하지 않도록 주의해야 합니다.
- 시세 확인. 주안리가스퀘어 동일·유사 면적 오피스텔의 최근 12개월 실거래, 최신 거래가, 임대료와 거래 추세를 확인해야 합니다. 감정가 대비 할인만으로 투자성을 판단해서는 안 됩니다.
- 현장 및 관리비 확인. 현재 점유자, 실내 이용상태, 임대 가능성, 체납 관리비 중 공용부분 부담 가능성 등을 확인해야 합니다.
- 원본 서류 최종 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 확약서 원문 및 배당 관련 서류를 입찰 전 다시 확인해야 합니다. 특히 확약의 효력과 별도 점유자 문제는 법률 검토가 필요합니다.
맺으며 — “확약서가 인수액을 바꾸지만, 모든 위험을 없애지는 않는다”
인천지방법원 2026타경502719는 일반적인 오피스텔 강제경매처럼 최저가만 비교해서 접근하면 안 되는 사건입니다. 138,000,000원의 선순위 임차보증금이 있고, 최저매각가는 그보다 낮은 107,000,000원입니다. 확약이 없는 일반적인 인수형이라면 매수인의 실제 부담은 미배당 보증금 때문에 보증금 수준에 근접합니다.
그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있다는 중요한 차이가 있습니다. 그 효력이 확인되는 한 김신영의 룰상 미배당액 33,298,000원은 매수인의 실질 인수채무로 보지 않으며, 김신영 관련 실질 인수액은 0원입니다.
그렇다고 이 물건을 바로 안전한 저가 매물로 평가하기는 어렵습니다. 별도 점유자 박시준의 보증금과 권원은 확인되지 않았고, 국세·지방세 압류에 따른 실제 배당 변동 가능성도 존재합니다. 또한 현재 실질취득가격이 최근 오피스텔 시세보다 유리한지 확인되지 않았습니다.
결론은 조건부 검토입니다. 김신영 임차권의 말소동의 확약서 원문과 효력을 확인하고, 박시준의 점유·임대차 관계를 정리한 뒤, 최근 실거래를 기준으로 입찰가의 적정성을 판단해야 합니다. 주된 임차권 인수는 해소될 수 있지만, 별도 점유 위험과 가격 검증이 남아 있는 신중 접근 대상입니다.
