* 2026.09.16.자 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 적용한 판단입니다. 유찰 시 보증금 미배당액에 관한 기계적 인수 추산과는 구별됩니다. 선순위 가등기의 소유권 상실 위험은 해소되지 않습니다.

수원지방법원 2025타경53454. 경기도 광주시 회덕동 힐하우스 107동 202호는 전용 52.84㎡의 다세대주택입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 192,000,000원인 신건으로, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 소유자는 구순화이며, 2021.10.15. 매매를 원인으로 거래가액 170,000,000원에 소유권을 취득했습니다.

등기부를 살펴보면 일반적인 근저당 경매와 다릅니다. 말소기준권리는 2023.06.01. 한화생명보험주식회사 가압류인데, 그보다 앞선 2022.01.18.에 송영달 명의의 소유권이전등기청구권 가등기가 존재합니다. 이 가등기는 매각물건명세서에서 인수권리로 명시되어 있습니다. 따라서 낙찰대금을 모두 납부해도 안정적인 소유권 확보가 보장되지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 가등기

말소기준 이후에 접수된 한화생명보험주식회사 가압류, 주택도시보증공사 가압류, 강제경매개시결정 및 김포시 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 2024.04.01. 등기된 박정희의 임차권등기도 말소 대상입니다.

과거 2017~2019년의 근저당권·가압류·경매 관련 권리들은 이전 경매 및 말소등기를 통해 이미 정리된 이력이 있습니다. 현재 핵심적으로 확인해야 할 대상은 2022년 가등기의 성질과 본등기 가능성입니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 있으나 확약으로 인수 해소

확인된 실제 임차인은 박정희 1명입니다. 박정희는 2021.06.18. 전입신고 및 점유를 시작했고, 확정일자는 2021.06.15.입니다. 두 날짜 모두 말소기준권리인 2023.06.01.보다 앞서므로 대항력이 있는 임차인으로 판단됩니다. 확정일자와 배당요구도 확인되어 우선변제권을 행사할 수 있습니다.

주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인이 아닙니다. 매각물건명세서에는 주택도시보증공사에 대해 '양도전: 임차인 박정희'라고 기재되어 있습니다. 따라서 박정희 보증금 170,000,000원과 주택도시보증공사에 표시된 170,000,000원을 서로 다른 임차보증금으로 합산해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 신건 192,000,000원의 가격 부담

힐하우스(107동)의 확인된 비교 실거래는 2건이며, 모두 170,000,000원입니다. 신건 최저매각가 192,000,000원은 이 평균의 112.9%로, 비교 거래가격보다 높습니다.

최저가와 비교 실거래 평균의 차이는 22,000,000원입니다. 매수인 임차보증금 인수를 실질 0원으로 평가하더라도, 신건 최저가 자체가 확인된 거래금액을 초과합니다.

또한 107동은 11세대 규모의 소형 다세대주택입니다. 대단지 아파트처럼 동일 조건의 거래가 빈번하게 형성되는 구조가 아니므로, 개별 거래사례의 시점과 물건 상태가 시세 판단에 큰 영향을 줄 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 192,000,000원 가정)

위 표는 매각가 192,000,000원을 가정한 배당 시뮬레이션 수치를 그대로 표시한 것입니다. 집행비용 3,488,000원은 추정치이고, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 주택도시보증공사는 박정희 보증금의 양수인으로 기재되어 있으므로, 같은 보증금이 중복 채권으로 계산되었는지 반드시 확인해야 합니다. 실제 배당순위·배당액은 확정된 것이 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 보증금 미배당과 확약의 효과

대항력 있는 임차인의 보증금이 매각대금보다 크면, 확약이 없는 일반적인 사건에서는 매각가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 낙찰자의 실질 부담이 커질 수 있습니다.

그러나 이 사건에는 해당 보증금에 대한 대항력 포기 확약이 있으므로 기계적 미배당 인수 추산과 실제 매수인 인수 판단을 구별해야 합니다.

* 19,350,400원 및 49,640,320원은 확약을 적용하지 않은 배당 시뮬레이션상 미배당 보증금 인수 추산입니다. 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 적용하면 해당 임차보증금의 실질 인수는 0원으로 평가합니다. 실제 배당과 확약 이행은 별도 확인이 필요합니다.

⑥ 권리·가격 종합 판단

종합 판단은 D등급입니다. 임차보증금 인수 문제가 확약으로 해소된 점은 긍정적이지만, 매각 후에도 남는 선순위 소유권이전등기청구권 가등기의 위험이 매우 큽니다. 여기에 비교 거래보다 높은 최저가와 제한적인 거래 표본이 겹칩니다. 단순히 유찰을 기다려 입찰가격을 낮추는 것만으로 해결할 수 있는 사건이 아닙니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 광주시 송정동 소재 광주시청 북서측 근거리에 위치합니다. 주변은 다세대주택·근린생활시설·임야 등이 혼재하는 지역이며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 교통상황은 보통 수준입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 콘크리트 경사지붕의 4층 건물로 대상은 2층 202호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 일부 돌붙임, 창호는 샷시 마감입니다.
• 도로. 북서측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 인접도로 대비 완경사지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
• 토지이용. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거형)·자연보전권역·특별대책지역 등에 해당합니다. 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역 등도 관련됩니다.
• 토지 지표. 지목은 대, 토지면적은 660.0㎡, 공시지가는 549,300원/㎡입니다. 토지거래계약 허가구역 관련 규제도 확인 대상입니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이고, 위반건축물 여부는 위반 없음으로 분류되어 있습니다.
• 환금성. 힐하우스 107동은 11세대 규모이며 확인된 비교 실거래가 2건입니다. 거래 표본이 적어 적정 매각가격과 실제 환금성을 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 가등기 원인서류 확인. 2022.01.18. 송영달 명의 소유권이전등기청구권 가등기의 매매예약 내용과 권리 성질을 확인해야 합니다.
• 가등기권자 권리신고 확인. 담보가등기와 순위보전가등기 중 무엇에 해당하는지, 본등기 청구 가능성과 말소 조건이 있는지 확인해야 합니다.
• 소유권 상실 위험 확인. 매각물건명세서에 명시된 가등기 인수 및 소유권 상실 가능성을 해소하지 않은 채 입찰하는 것은 매우 위험합니다.
• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 2026.09.16.자 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 내용, 적용 범위와 이행 절차를 확인해야 합니다.
• 보증금 양도·승계 확인. 박정희 보증금과 주택도시보증공사 청구금액의 관계를 확인해 중복 채권 계산을 피해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기와 별개로 실제 점유 상태, 인도 가능 여부 및 명도에 필요한 절차를 확인해야 합니다.
• 시세 재확인. 2021~2022년의 실거래 2건만으로 현재 가격을 확정할 수 없으므로, 입찰 전 최신 인근 다세대 실거래 및 매물가격을 확인해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비 중 승계 가능한 부분, 당해세와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
• 토지 규제 확인. 계획관리지역·자연보전권역·토지거래계약 허가구역 관련 제한을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 자료를 직접 대조하고 법률전문가의 검토를 받는 것이 필요합니다.

맺으며 — “보증금이 해결돼도 소유권은 위험할 수 있다”

이 사건을 임차보증금만 보고 판단하면 중요한 위험을 놓치게 됩니다. 실제 임차인 박정희의 보증금은 170,000,000원이고 대항력도 있습니다. 하지만 주택도시보증공사의 확약으로 해당 보증금의 실질 인수 부담은 0원으로 평가됩니다.

문제는 그보다 더 근본적인 권리입니다. 2022.01.18. 소유권이전등기청구권 가등기는 2023.06.01. 말소기준 가압류보다 먼저 설정됐습니다. 매각물건명세서가 명시한 대로 이 가등기가 인수되고 매매예약이 완결된다면, 낙찰자는 돈을 지급하고도 소유권을 잃을 수 있습니다.

가격 역시 긍정적이지 않습니다. 신건 최저가 192,000,000원은 확인된 비교 거래 평균 170,000,000원보다 높습니다. 비교 거래 자체도 오래됐고, 건물 규모는 11세대에 불과합니다. 이러한 상황에서 단순한 유찰 가능성에 기대어 가격 메리트를 부여하기는 어렵습니다.

결론은 권리위험 해소 전 입찰 보류입니다. 임차보증금 확약만으로 안전한 경매가 되지는 않습니다. 선순위 가등기의 법적 성격과 말소 가능성을 명확하게 확인한 후, 현재 시세와 실제 취득 위험을 함께 검토해야 합니다. 이 물건의 가장 중요한 판단 기준은 낮은 낙찰가가 아니라 안전한 소유권 취득 가능성입니다.