* 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 사실이 확인됩니다. 실질 인수 0원은 해당 확약으로 매수인의 잔여 임차보증금 인수의무까지 해소되는 경우를 전제로 한 조건부 판단입니다. 제출 사실만으로 대항력 포기 범위와 매수인 면책 효과가 모두 확인된 것은 아닙니다.

인천지방법원 2026타경502757. 인천광역시 부평구 부평동 그린파크 14층 1402호 오피스텔입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 213,000,000원인 신건이며, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 소유자는 서호범으로, 2022년 4월 8일 소유권을 취득했고 등기상 당시 거래가액은 260,000,000원입니다.

이 사건의 핵심은 소유권이나 일반 근저당권이 아닙니다. 소유권 이전 전부터 전입한 임차인의 보증금입니다. 임차인 김현수는 2022년 3월 21일 주민등록과 점유를 시작했으며, 확정일자는 2022년 3월 7일입니다. 말소기준으로 기재된 부천시 압류일(2023년 8월 28일)보다 앞서 임차관계를 갖추고 있어, 대항력과 우선변제권이 인정되는 것으로 분석됩니다.

다만 2024년 4월 24일 등기된 주택임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 점이 중요합니다. 이 확약이 매수인의 보증금 인수 부담까지 해소한다면 낙찰자의 자금구조가 크게 달라집니다. 반대로 확약이 단순 등기 말소 동의에 그치고 잔여 보증금에 대한 대항력 행사까지 배제하지 못한다면, 인수 위험을 별도로 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 말소기준보다 앞선다

말소기준권리는 갑구 6번 부천시 압류(2023.08.28)로 기재되어 있습니다. 그보다 앞선 2017년 농협은행 근저당권은 2020년 4월 17일 이미 말소되었고, 2018년 한국카카오은행 가압류 역시 2019년 12월 5일 말소되었습니다. 현재 확인되는 후순위 부평구 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

하지만 주택임차권등기의 접수일만 보고 후순위 권리라고 결론 내리면 안 됩니다. 임차인의 주민등록일과 점유개시일은 2022년 3월 21일로 말소기준보다 빠릅니다. 임차권등기는 2024년에 접수됐지만 그 이전에 형성된 대항력과 우선변제권을 함께 고려해야 합니다. 따라서 확약이 없다면 미배당 임차보증금의 매수인 인수 문제가 발생합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 2.6억의 의미

실제 임차인은 김현수 1명입니다. 신청채권자인 주택도시보증공사는 이와 별개의 실제 임차인으로 계산하지 않습니다. 경매신청채권액 260,000,000원을 김현수의 보증금 260,000,000원에 더해 독립된 임차보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 다만 주택도시보증공사의 구체적인 대위·승계관계와 배당상 권리 귀속은 원본 확인이 필요합니다.

* 확약 효력 확인을 전제로 한 조건부 인수액입니다. 확약 적용이 확인되지 않는 경우에는 신건 50,782,000원, 1회 유찰 92,785,600원, 2회 유찰 126,388,480원의 잔여 보증금 인수 추정액을 별도로 고려해야 합니다. 확인된 실제 임차인은 1명이며, 다른 임차인의 인수의무에 이 확약을 확대 적용하는 것은 아닙니다.

③ 가격 판단 — 낙찰가보다 실질취득액이 중요하다

이 오피스텔의 최저가는 213,000,000원입니다. 그러나 보증금 인수형 경매에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인에게 돌아가는 배당이 감소하고 매수인의 인수액이 증가할 수 있습니다. 따라서 유찰로 최저가가 낮아지는 것이 곧 취득비용 절감을 의미하지는 않습니다.

실질취득액은 각 회차의 낙찰가와 예상 인수액을 합산한 금액으로, 취득세·명도비·미납 관리비 등은 제외했습니다. 인수액은 배당 추정에 따른 수치이며 실제 배당과 달라질 수 있습니다. 확약 적용 시 인수 0원은 해당 임차인의 잔여 보증금 인수의무가 유효하게 해소된다는 전제입니다.

실거래 시세에 대한 별도 판단은 유보합니다. 현재 비교 가능한 최근 실거래 평균, 최신 거래가격 및 가격 추세가 확인되지 않습니다. 소유자의 과거 거래가액 260,000,000원은 취득 이력일 뿐 현재 오피스텔 시세를 입증하는 자료로 볼 수 없습니다. 따라서 확약이 적용되는 경우에도 최저가 213,000,000원이 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 213,000,000원 가정)

신건 매각가 213,000,000원을 기준으로 집행비용 3,782,000원을 먼저 공제하고, 임차인 김현수에게 209,218,000원이 배당되는 추정 구조입니다. 이 계산에서는 임차보증금 잔액 50,782,000원이 발생합니다. 다만 확약이 그 잔액에 대한 매수인 인수의무를 해소한다면 실질 인수액은 0원*으로 판단합니다.

주택도시보증공사의 신청채권액은 260,000,000원이지만 해당 배당 모형에서 별도 예상배당은 0원입니다. 이는 신청채권자와 임차인 사이의 대위·승계관계까지 확정한 결과를 의미하지 않습니다. 신청채권액을 임차보증금에 중복 가산하거나, 모형상 미배당액을 곧바로 추가 매수인 인수액으로 취급해서는 안 됩니다.

당해세·최우선변제는 배당 모형에 반영되지 않았습니다. 배당순위 및 실제 배당액은 배당절차에서 달라질 수 있으며, 확약에 따른 권리 소멸과 잔여 보증금 인수 여부는 별도 확인 대상입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 인천광역시 부평구 부평동 소재 부평중학교 동남측 인근입니다. 주변에는 학교·오피스텔·아파트 등이 분포하며, 감정평가상 전반적인 주거환경은 양호한 것으로 조사되었습니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하며 인근 대중교통 여건을 고려할 때 전반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물의 14층 1402호입니다. 외벽은 모르타르 위 페인트 마감 등이며 PVC샷시 창호가 설치되어 있습니다.
• 설비. 위생 급배수시설, 소화설비 및 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.
• 토지이용 규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역 및 과밀억제권역에 해당합니다.
• 토지거래 관련 사항. 감정자료에는 외국인 등의 주택용도 취득과 관련된 토지거래계약 허가구역 지정 이력이 기재되어 있습니다. 기재된 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지로, 매각기일 현재의 적용 여부는 별도로 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정자료상 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 실제 내부 상태와 하자 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 오피스텔의 실제 매매가격, 거래량 및 최근 가격 추세를 확인할 수 없어 환금성을 수치로 단정하기 어렵습니다. 매각 가능가격과 임대수요를 별도로 검증해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사가 제출한 확약의 문구, 조건 및 적용 대상을 확인하고, 매수인에 대한 잔여 보증금 인수의무가 해소되는지 검토해야 합니다.
• 대항력 포기 여부. 임차인 김현수의 전입과 점유는 말소기준보다 앞섭니다. 임차권등기 말소에 대한 동의만으로 종전 대항력에 따른 보증금 인수책임까지 사라진다고 단정해서는 안 됩니다.
• 보증기관 권리관계 확인. 주택도시보증공사가 신청한 260,000,000원 채권과 임차인 보증금의 관계, 대위·승계 범위 및 배당 수령권자를 확인해야 합니다. 같은 보증금을 중복 계산하지 않도록 주의해야 합니다.
• 실질취득액 재계산. 확약 적용이 확인되면 낙찰가 중심으로 자금계획을 세우되, 확인되지 않으면 신건 50,782,000원의 인수 추정액과 유찰 시 증가하는 잔액을 반영해야 합니다.
• 시세 검증. 같은 건물 또는 주변 유사 오피스텔의 최근 실거래, 층별·면적별 가격 및 거래량을 확보해 실질취득액과 비교해야 합니다. 소유자의 과거 취득금액만으로 현재 시세를 판단해서는 안 됩니다.
• 점유 및 명도. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유자가 누구인지, 인도 가능 시점과 명도 협의 필요성을 현장에서 확인해야 합니다. 임차권등기만으로 현재 점유 상태를 확정할 수 없습니다.
• 관리비 및 체납금. 미납 관리비 중 매수인에게 부담이 돌아올 수 있는 부분과 공용부분 체납 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
• 매각기일과 서류 대조. 2026.11.16 매각을 기준으로 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 배당 관련 서류 및 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약 확인이 먼저, 가격 판단은 그다음”

인천 그린파크 1402호는 겉보기에는 감정가와 최저가가 같은 신건 오피스텔이지만, 권리의 핵심에는 보증금 260,000,000원의 대항력 있는 임차인이 있습니다. 확약을 적용하지 않은 원칙적인 인수 모형에서는 신건에 낙찰받아도 263,782,000원의 실질취득액이 계산됩니다. 유찰되더라도 잔여 보증금 인수액이 커져 취득총액은 크게 낮아지지 않습니다.

반면 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 해당 임차인에 대한 매수인의 인수의무까지 유효하게 해소하는 것으로 확인된다면, 실질 인수액 0원*이라는 전혀 다른 결론이 가능합니다. 따라서 확약서의 구체적 효력이 이 사건의 가장 중요한 권리분석 변수입니다.

여기에 시세 검증이라는 과제가 남아 있습니다. 현재 최근 실거래와 가격 추세가 확인되지 않아 확약 적용 후의 취득비용이 실제 시장가격보다 유리한지 판단할 수 없습니다. 확약의 효력이 확인되기 전에는 권리 안전성을 확정할 수 없고, 시세가 확인되기 전에는 가격 메리트도 인정할 수 없습니다. 이 두 조건을 충족하는지가 입찰 여부를 결정할 기준입니다.