인천지방법원 2026타경502797. 인천 부평구 부평동 로뎀레뷰 9층 901호에 나온 강제경매 물건입니다. 공부상 아파트로 분류되어 있지만, 감정평가서의 실제 이용상태는 공동주택(도시형생활주택)입니다. 전용면적은 임차권등기에 기재된 49.82㎡이며, 철근콘크리트구조 10층 건물의 9층에 위치합니다. 소유자는 박향숙으로, 2021년 12월 7일 매매를 원인으로 소유권을 이전받았고 등기부상 거래가액은 210,000,000원입니다.

겉으로 보면 감정가와 최저가가 모두 200,000,000원인 평범한 신건입니다. 하지만 등기부를 시간순으로 보면 구조가 달라집니다. 임차인 김예랑은 2021년 11월 15일 전입 및 점유를 시작했고, 첫 번째 살아 있는 말소기준권리인 메리츠캐피탈 가압류는 2022년 12월 23일에 설정됐습니다. 임차인의 대항요건이 말소기준권리보다 앞섭니다. 이 때문에 입찰자는 최저가만 보는 것이 아니라 선순위 임차보증금의 인수 여부와 확약서의 효력을 함께 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인의 전입이 말소기준보다 빠르다

현재 권리분석의 기준점은 2022년 12월 23일 메리츠캐피탈 가압류입니다. 그보다 앞서 등기된 칠보농업협동조합 및 국민은행 근저당권들은 이미 말소된 상태입니다. 따라서 과거 근저당권을 지금의 말소기준권리로 잘못 적용해서는 안 됩니다.

메리츠캐피탈 가압류 뒤에 등기된 페퍼저축은행 가압류, 부평구 및 안산시의 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 페퍼저축은행이 신청했던 과거 강제경매개시결정은 2025년 2월 26일 말소등기가 이루어졌습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 210,000,000원과 말소동의 확약서

확인된 실제 임차인은 김예랑 1명입니다. 임차권등기와 매각물건명세서에 임대차 관련 내용이 기재되어 있으며, 전입과 점유가 말소기준권리보다 선행합니다.

확약의 적용 범위도 중요합니다. 제출된 확약은 김예랑의 을구 순위 6번 임차권등기에 관한 것입니다. 다른 임차인이나 별도 권리가 새롭게 확인되더라도 이 확약으로 자동 해소되지는 않습니다. 현재 확인되는 실제 임차인은 김예랑 1명이지만, 입찰 전 점유관계와 확약의 적용 대상 및 말소 조건을 다시 확인해야 합니다.

또한 강제경매 신청채권자인 주택도시보증공사의 청구금액도 210,000,000원입니다. 신청채권액과 임차보증금이 동일하다고 해서 이를 서로 독립된 임차보증금으로 더해서는 안 됩니다. 이 사건의 실제 임차인은 1명이며, 신청채권과 임차보증금의 구체적인 관계는 배당 및 권리정리 과정에서 확인할 사항입니다.

③ 가격 판단 — 신건 2억, 최근 시세 검증이 먼저다

이 물건의 감정가는 200,000,000원이고, 현재 최저매각가도 200,000,000원입니다. 한 번도 유찰되지 않은 신건이므로 감정가 그대로 경매가 시작됩니다.

가격 판단에 참고할 수 있는 등기부상 거래 이력은 2016년 12월 20일 거래가액 139,000,000원과 2021년 12월 7일 거래가액 210,000,000원입니다. 하지만 이는 해당 물건의 과거 소유권이전 거래금액이지, 현재 동일 유형의 최근 실거래 시세를 뜻하지는 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)

현재 신건 최저가로 매각된다고 가정한 배당 계산입니다. 집행비용을 공제한 뒤 임차인 김예랑에게 우선배당하고, 나머지 채권자들이 배당받는 금액을 살펴보겠습니다.

집행비용은 매각가의 약 1.8%를 적용한 추정치입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 별도 반영되지 않았으며, 실제 배당순위와 배당금액은 법원의 배당절차에서 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사 청구액은 임차보증금과의 권리관계를 확인해야 하며, 별도의 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 보증금 위험은 남는다

이 물건은 현재 유찰 0회인 신건입니다. 향후 유찰에 따라 최저매각가가 내려가는 경우, 확약이 없는 대항력 인수 구조에서는 낙찰가 하락과 함께 임차인의 미배당 보증금이 증가합니다.

룰상 인수액은 회차별 집행비용 등을 반영한 추정치입니다. 실제 배당액 및 인수액은 달라질 수 있습니다. 말소동의 확약서가 해당 임차권에 유효하게 적용되면 위 표의 룰상 인수액과 달리 실질 인수액은 0원입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 인천부흥초등학교 서측 인근입니다. 주위는 도시형생활주택, 주거용 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 업무시설, 상업용 빌딩 및 근린생활시설이 혼재하는 상업지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 인천1호선 부평시장역이 있습니다. 대중교통 이용편의도는 감정평가상 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물 내 9층 901호로, 2011년 11월 18일 사용승인됐습니다. 외벽은 미장스톤·돌붙임·벽돌치장쌓기 마감 등이며, 위생·급배수·승강기·화재탐지·옥내소화전·난방·도시가스 설비가 있습니다.
• 도로. 남동측 및 남서측으로 약 8m 내외의 포장도로에 접하며, 감정평가서상 도로 상태는 양호합니다. 토지는 대체로 평탄한 주상용 건부지입니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역· 상대보호구역·과밀억제권역·중점경관관리구역에 해당합니다. 외국인 등 주택용도 취득에 관한 토지거래계약허가구역 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지로 기재되어 있습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 공부와의 차이도 없는 것으로 평가됐습니다.
• 환금성. 감정평가상 실제 이용상태가 도시형생활주택이므로 일반적인 대단지 아파트와 동일한 수요·거래량을 전제해서는 안 됩니다. 최근 거래 사례와 실제 매수 수요를 별도로 확인할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 확약이 을구 순위 6번 김예랑 임차권등기에 적용되는지, 매각 후 말소 조건과 효력에 제한이 없는지 확인해야 합니다. 실질 인수 0원 판단의 핵심입니다.
• 임차인 대항력 및 보증금 확인. 전입 2021.11.15, 확정일자 2021.11.08, 보증금 210,000,000원, 임차권등기 2023.12.12라는 권리 순서를 유지해서 분석해야 합니다. 확약을 제외한 현재 회차 룰상 인수액은 13,600,000원입니다.
• 주택도시보증공사 청구 및 배당관계. 강제경매 신청채권자의 청구금액은 210,000,000원입니다. 임차보증금과 신청채권의 관계, 배당요구 및 확약에 따른 권리정리 내용을 확인해야 합니다. 같은 금액을 임차보증금으로 중복 계산해서는 안 됩니다.
• 현장 점유관계 확인. 김예랑의 임차권등기가 확인되지만, 임차권등기 사실만으로 현재 실제 거주자가 누구인지 단정할 수 없습니다. 현황조사 및 현장 확인을 통해 점유자와 인도 가능 상태를 확인해야 합니다.
• 최근 거래시세 조사. 2021년 소유권이전 거래가액은 현재 시세의 대체자료가 아닙니다. 인근 도시형생활주택의 최근 매매가격과 실제 거래량, 층별·상태별 가격 차이를 확인해야 합니다.
• 유찰 시 인수 구조 재계산. 확약이 유효하다면 유찰에 따른 최저가 하락이 실질취득 감소로 이어집니다. 확약이 적용되지 않으면 미배당 보증금이 늘어나므로 최저가만 보고 입찰가를 정해서는 안 됩니다.
• 세금 및 관리비 점검. 부평구 및 안산시의 압류가 확인됩니다. 실제 조세채권의 종류와 배당순위, 체납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분 비용을 확인해야 합니다.
• 건축물 용도·규제 확인. 공부상 아파트 표기와 감정평가서의 도시형생활주택 이용상태를 함께 확인해야 합니다. 건축물대장상 용도와 금융기관의 담보평가 기준도 검토 대상입니다.
• 매각기일 및 원본 대조. 매각기일은 2026.11.16입니다. 입찰 전 최신 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 확약서를 대조하고 매각조건 변경 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원은 확약의 효과, 가격 메리트는 별개의 문제”

로뎀레뷰 901호의 가장 큰 특징은 선순위 대항력 임차인과 말소동의 확약서가 동시에 존재한다는 점입니다. 임차인 김예랑의 보증금은 210,000,000원으로 현재 최저가 200,000,000원보다 큽니다. 확약이 없다면 배당 부족분의 인수 위험을 무시할 수 없는 구조입니다.

그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로, 이 확약이 유효하게 적용된다는 전제에서는 해당 임차인의 실질 인수액은 0원입니다. 현재 회차의 룰상 인수 추정액 13,600,000원을 그대로 실제 추가 부담으로 확정해서는 안 됩니다.

반대로 확약이 유효하다는 이유만으로 신건 가격 200,000,000원을 저렴하다고 평가해서도 안 됩니다. 현재 최근 실거래에 근거한 가격 검증이 이루어지지 않았고, 이 물건은 감정평가상 도시형생활주택으로 이용되고 있습니다. 일반적인 아파트와 다른 거래 수요 및 환금성까지 검토해야 합니다.

종합 판단은 조건부 관망입니다. 권리상 핵심 위험은 확약서를 통해 해소될 수 있지만, 확약의 정확한 적용 범위와 최근 시세를 확인하기 전까지 입찰의 안전성과 가격 메리트가 모두 입증됐다고 보기는 어렵습니다. 확약서 효력 확인이 우선이고, 그다음은 200,000,000원이라는 실질취득금액이 현재 시장에서 적정한지 판단하는 일입니다.