인천지방법원 2026타경502803. 인천 부평구 부평동 엠타워식스 11층 1106호, 전용 72.23㎡ 오피스텔입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 217,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사이고 청구금액은 275,000,000원입니다. 소유자는 박일성으로, 2022.06.24 매매를 원인으로 소유권을 취득했습니다.

권리관계는 단순하지 않습니다. 등기부상 말소기준은 2023.06.29 설정된 국(계양세무서장)의 압류입니다. 그런데 임차인 양형근은 그보다 앞선 2022.06.03 전입했고, 2022.05.13 확정일자를 받았습니다. 따라서 선순위 대항력과 우선변제권이 있는 임차인으로 분석됩니다. 이 물건의 핵심은 임차권이 등기되어 있다는 사실 자체보다, 매각물건명세서에 기재된 말소동의 확약서가 그 인수 부담을 어떻게 해소하는가에 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

한편 2015.03.02 설정됐던 한국양봉농업협동조합의 근저당권 채권최고액 156,000,000원은 2022.06.03 이미 말소됐습니다. 따라서 현재의 말소기준으로 보지 않습니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류와 국세·지방세 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 후순위 권리로 정리됩니다. 다만 조세채권의 배당순위와 당해세 여부는 별도로 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명

확인된 실제 임차인·점유 관련 인원은 양형근, 조요셉, 장은비 3명입니다. 주택도시보증공사는 가압류권자이자 강제경매 신청채권자로 기재되어 있으며, 이를 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 217,000,000원 가정)

집행비용은 3,838,000원으로 추정했습니다. 국세·지방세 중 당해세가 우선 배당되는 경우 임차인의 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 가압류 청구 225,000,000원과 경매신청 청구 275,000,000원은 중복·승계 관계 확인이 필요하며, 별개의 확정 채무라고 단정하거나 임차보증금과 합산하지 않습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 인수 부담의 관계

이 사건의 구조에서는 확약서 적용 여부가 가격 판단을 완전히 바꿉니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 증가합니다. 반면 양형근의 보증금 인수 부담이 확약으로 해소된다면, 해당 부족분은 실제 취득비용에 더하지 않습니다.

확약 전 인수액은 회차별 추정 집행비용을 반영한 배당 부족분입니다. 확약이 없다면 각 회차의 낙찰가와 보증금 인수액을 합한 실질취득 부담은 보증금 275,000,000원 부근에서 유지됩니다. 표의 확약 적용 결과는 양형근에 관한 부분에 한정하며, 다른 점유자의 미확인 부담과 세금·취득 부대비용은 포함하지 않습니다.

⑤ 시세 비교 — 가격 메리트 판단 보류

현재 최저매각가는 217,000,000원이며, 소유자 박일성의 2022.06.24 등기상 취득 거래가액은 275,000,000원입니다. 그러나 과거 소유자의 취득가격을 현재의 시장가격으로 간주할 수는 없습니다.

현재 시점의 동일 건물·유사 면적 실거래 평균이나 최신 거래가격, 최근 가격 추세를 확인하지 못한 상태입니다. 따라서 217,000,000원이 현재 시세보다 저렴하다는 근거는 없습니다. 확약에 따른 인수 부담 해소는 권리분석상 긍정적인 요소지만, 그것만으로 가격상 이익이 발생한다고 단정할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 부평중학교 남측 인근입니다. 주변에는 동류형 업무시설과 각종 근린생활시설이 혼재하며, 감정평가상 제반 주위여건은 무난한 편입니다.
• 교통. 차량 진입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치합니다. 대중교통 사정은 양호한 편으로 평가됐습니다.
• 도로. 건물 부지는 동측과 서측으로 폭 약 8m, 북측으로 폭 약 30m의 포장도로에 접합니다.
• 건물. 2014.09.05 사용승인된 철근콘크리트구조 15층 건물입니다. 위생·급배수·화재경보·도시가스·난방·승강기 설비가 설치되어 있습니다.
• 이용상태. 공부 및 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 본건이 포함된 건물의 부지는 업무시설 및 근린생활시설 용도로 이용됩니다.
• 토지이용계획. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·가로구역별 최고높이 제한지역· 상대보호구역·과밀억제권역·중점경관관리구역에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 지정 이력도 확인되므로 실제 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 실내 상태와 실제 점유 현황은 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 업무시설과 근린생활시설이 혼재한 지역의 오피스텔입니다. 주변 이용환경은 무난하지만 실제 매매·임대 수요와 거래 수준이 확인되지 않아 환금성이 우수하다고 단정하기는 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사가 제출한 확약서의 정확한 내용과 효력 발생 조건을 확인해야 합니다. 임차권등기의 말소뿐 아니라 잔여 보증금의 매수인 인수 부담까지 해소되는지 검증하는 것이 최우선입니다.
• 양형근의 임차보증금. 보증금 275,000,000원, 전입 2022.06.03, 확정일자 2022.05.13, 임차권등기 2024.03.28을 대조해야 합니다. 확약의 효력에 따라 매수인의 실질 부담 판단이 달라집니다.
• 조요셉·장은비의 점유관계. 두 사람의 보증금, 임대차계약, 점유 원인, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 제시된 전입일은 말소기준 이후이지만, 별도 점유관계와 대항력 가능성은 확인이 필요합니다. 양형근에 관한 확약은 이들에게 적용되지 않습니다.
• 국세·지방세 압류. 계양세무서장, 부평구, 부천세무서장의 압류가 등기되어 있습니다. 당해세 여부와 법정기일에 따라 실제 배당순위가 달라질 수 있으므로 매각물건명세서와 관련 조세채권 내용을 대조해야 합니다.
• 주택도시보증공사 채권 중복 여부. 가압류 청구금액 225,000,000원과 경매신청 청구금액 275,000,000원의 관계를 확인해야 합니다. 보증기관의 대위·승계 관계가 있다면 같은 채권을 중복 합산해서는 안 됩니다.
• 점유자 명도. 임차권등기의 말소와 실제 점유자의 퇴거는 별개 문제입니다. 현장 점유 상태와 인도 절차를 확인하고 명도 협의 가능성을 검토해야 합니다.
• 가격 검증. 동일 건물 및 주변 오피스텔의 최근 실거래, 임대차 수준과 거래 빈도를 확인한 뒤 입찰가격을 결정해야 합니다. 과거 소유자의 취득가액만으로 현재 시세를 추정해서는 안 됩니다.
• 관리비·기타 비용. 관리비 체납 여부와 공용부분 부담 가능성, 취득 부대비용 및 실제 사용상태를 확인해야 합니다.
• 서류 최종 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 원문과 배당 관련 서류를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약은 핵심 위험을 줄이지만, 모든 위험을 지우지는 않는다”

인천 엠타워식스 1106호의 권리분석에서 가장 중요한 숫자는 선순위 임차보증금 275,000,000원입니다. 최저매각가가 217,000,000원에 불과하기 때문에 통상적인 대항력 인수형 사건이었다면 61,838,000원의 보증금 부족분을 매수인이 부담하는 문제가 생깁니다.

그러나 본건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 이 확약에 따라 양형근의 임차권 인수 부담이 해소되는 것을 전제로 하면, 해당 임차권에 대한 실질 인수액은 0원입니다. 따라서 보증금 전액을 무조건 매수인이 떠안는 사건으로 평가하는 것도 적절하지 않습니다.

그럼에도 조요셉·장은비의 미확인 임대차 및 점유관계는 별도로 남습니다. 또한 국세·지방세 압류와 보증기관 채권의 관계를 확인해야 하고, 최근 실거래 정보가 없어 가격 메리트를 판단할 근거도 부족합니다.

결론은 ‘주된 임차권 인수는 확약으로 해소 가능, 그러나 추가 점유관계와 가격은 검증 필요’입니다. 확약서 효력과 별도 임차인의 권리관계가 명확해지고, 실제 시세에 비추어 적정 매입가격까지 확인되는 경우에 한해 입찰을 검토하는 것이 타당합니다. 현재 단계에서는 권리와 가격 모두 조건부 판단입니다.