* 0원은 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약이 유효하게 적용되고 그 효력이 매수인에게 인정되는 경우의 판단입니다. 확약서 원문, 임차권등기 처리 및 매각물건명세서의 조건을 입찰 전 확인해야 합니다.

수원지방법원 2025타경53479. 경기도 광주시 신현동 풍경타운 7동 302호, 전용 53.04㎡의 다세대주택입니다. 건물은 2013년 준공된 철근콘크리트구조 4층 건물이며, 해당 물건은 3층에 위치합니다. 소유자 한경식은 2021.08.05. 매매를 원인으로 220,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 압류와 강제경매개시결정이 등기됐고, 현재 신청채권자는 주택도시보증공사입니다.

이 사건의 핵심은 등기부에 남아 있는 임차권과 대항력 포기 확약을 함께 해석해야 한다는 점입니다. 임차인 이현근은 2021.08.04. 전입신고를 마쳤고, 2021.07.02. 확정일자를 받았습니다. 따라서 2022.11.14. 말소기준으로 제시된 국민건강보험공단 압류보다 앞서 대항력을 갖춘 것으로 판단되는 임차인입니다. 단순히 임차권등기가 말소기준 이후라는 이유만으로 인수 위험이 없다고 판단하면 안 됩니다.

다만 2026.05.13. 주택도시보증공사가 제출한 확약서가 판단을 바꿉니다. 주택도시보증공사는 임차보증금을 양수한 뒤 우선변제권만 행사하고, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 대항력을 포기하겠다고 밝혔습니다. 따라서 해당 확약의 효력이 인정되는 조건에서는 원래 예상되는 미배당 보증금 인수 부담을 실질적으로 제거할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 확약의 관계

② 임차인 분석 — 보증금 220,000,000원의 실질 인수 판단

실제 임차인 1명으로 파악됩니다. 주택도시보증공사는 별도의 두 번째 임차인이 아니라, 이현근의 임차보증금 채권을 양수한 신청채권자입니다. 따라서 220,000,000원의 임차보증금을 임차인과 주택도시보증공사 명의로 이중 합산하면 안 됩니다.

* 확약은 해당 보증금 채권에 관한 권리 포기에 한정됩니다. 임차권등기 말소의 구체적인 처리와 확약의 적용 범위는 원문 확인이 필요합니다. 별도의 점유자나 다른 인수권리가 확인될 경우 그 위험까지 확약으로 해소된다고 볼 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최신 거래가 중요하다

풍경타운(7동)은 11세대 규모의 다세대주택입니다. 비교 가능한 전용 53.04㎡ 실거래는 2021년 8월과 2026년 5월에 확인됩니다. 과거 고가 거래가 전체 평균을 높이고 있으므로, 가격 메리트는 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해 판단해야 합니다.

전체 실거래 평균은 185,000,000원으로, 감정가 167,000,000원이 이보다 낮아 보입니다. 전체 평균 대비 최저가 비율도 90.3%입니다. 그러나 이 평균에는 2021년의 220,000,000원 거래가 포함돼 있습니다.

반면 2026년 5월의 최신 거래는 150,000,000원입니다. 최근 12개월 거래 평균 역시 150,000,000원이며, 거래 추세는 -31.8%로 하락했습니다. 신건 최저가 167,000,000원은 최근 시세보다 17,000,000원 높고, 최근 시세의 111.3%에 해당합니다.

④ 예상배당표 (매각가 167,000,000원 가정)

위 표는 신건 매각가와 집행비용 추정치를 기준으로 한 배당 시뮬레이션입니다. 임차보증금과 주택도시보증공사 신청채권은 채권 양수 관계를 고려해야 하며, 별개의 보증금 두 건으로 합산하지 않습니다. 표의 163,862,000원은 임차보증금에 배정된 추정액으로, 실제 배당 수령권자 및 배당순위는 채권양수 관계와 배당절차 확인이 필요합니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

배당 산식만 적용하면 보증금 220,000,000원 중 56,138,000원이 미배당됩니다. 그러나 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약이 인정되는 경우, 이 미배당액을 매수인이 추가 인수하는 것으로 해석하지 않습니다. 실질 인수는 0원*이며, 배당에서 회수하지 못한 채권과 매수인에게 인수되는 채무는 구분해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약 적용 여부에 따라 완전히 달라진다

이 표에서 산식상 인수는 대항력 포기 확약을 반영하지 않은 미배당 보증금 추정치입니다. 신건에서 56,138,000원이던 금액은 1회 유찰 시 89,070,400원, 2회 유찰 시 115,416,320원으로 증가합니다.

확약이 적용되지 않는 대항력 인수형에서는 낙찰가가 낮아져도 매수인 실질취득 부담이 보증금 220,000,000원 수준에서 크게 벗어나지 않습니다. 따라서 최저가가 133,600,000원 또는 106,880,000원으로 내려간다는 이유만으로 싸다고 판단하면 안 됩니다.

반대로 이번 확약이 유효하게 적용된다면 해당 보증금의 실질 인수가 0원이므로, 매수인의 실질취득액은 낙찰가를 기준으로 판단할 수 있습니다. 이 경우 유찰은 실제 가격 부담을 줄이는 효과가 있습니다. 다만 향후 회차의 매각조건과 확약 효력이 동일하게 유지되는지 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 광주시 신현동, 신현초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 다수의 다세대주택이 밀집한 근교주거지대입니다.
• 교통. 인근 간선도로인 서현로까지 약 1.3km 거리이며, 폭 8~10m 포장도로를 통해 연결됩니다. 간선도로 및 대중교통시설 접근성은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 2013년 준공된 철근콘크리트구조 4층 건물의 3층입니다. 방 3개, 거실/주방, 욕실 2개로 구분되며, 위생·급배수·난방·도시가스 설비와 필로티구조 주차장이 있습니다.
• 도로. 폭 6m 도로에 접하고 있어 통행 및 승용차 접근이 가능합니다.
• 토지·규제. 계획관리지역 및 성장관리계획구역(주거형)에 위치하며, 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역 등이 적용됩니다. 토지거래계약 허가구역 관련 사항도 확인 대상입니다.
• 공부 현황. 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 11세대 규모의 소형 다세대주택으로, 최근 실거래 표본은 제한적입니다. 2021년 220,000,000원에서 2026년 150,000,000원으로 거래가격이 하락했고, 최근 거래 추세도 -31.8%이므로 매도 시 가격과 기간에 보수적으로 접근해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 2026.05.13. 주택도시보증공사가 제출한 확약서의 대항력 포기 범위, 효력 및 매수인 인수 여부를 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
• 임차권등기 말소 확인. 을구 5번 이현근 임차권등기의 말소 처리와 보증기관의 채권 양수·권리 포기 관계를 확인해야 합니다. 대항력 포기만으로 모든 등기 정리 절차가 완료됐다고 단정해서는 안 됩니다.
• 배당관계 확인. 임차보증금 220,000,000원과 신청채권자 청구액 220,000,000원을 중복된 별도 보증금으로 계산하지 말고, 채권 양수에 따른 배당 수령권자와 실제 배당액을 확인해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기 사실과 현재 실제 점유 상태는 구분해야 합니다. 현장 점유자와 인도 가능 여부를 확인하고 명도 절차를 검토해야 합니다.
• 시세 판단. 최신 실거래는 150,000,000원이고 신건 최저가는 167,000,000원입니다. 전체 평균 185,000,000원만을 근거로 신건을 저렴하다고 판단하지 않아야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -31.8%와 최근 12개월 거래 표본 1건이라는 한계를 반영해 입찰가격을 보수적으로 검토해야 합니다.
• 유찰 시나리오 점검. 1회 유찰 133,600,000원, 2회 유찰 106,880,000원 시나리오에서 확약이 계속 적용되는지 확인해야 합니다.
• 관리비·조세 확인. 공용부분 관리비 체납, 당해세, 배당순위에 영향을 줄 수 있는 조세채권 등을 확인해야 합니다.
• 규제 확인. 계획관리지역, 성장관리계획구역 및 토지거래계약 허가구역 관련 규제의 적용 여부를 입찰 시점 기준으로 재확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원본을 대조하고, 확약의 법적 효력은 별도 검토해야 합니다.

맺으며 — “인수 위험을 줄인 확약, 하지만 가격은 아직 비싸다”

이 사건은 처음 보면 보증금 220,000,000원의 대항력 임차권이 신건 최저가 167,000,000원을 초과하므로, 상당한 보증금 인수 위험이 있는 물건입니다. 확약을 반영하지 않은 배당 산식에서도 56,138,000원의 미배당 보증금이 발생합니다.

하지만 주택도시보증공사가 2026.05.13. 대항력 포기 확약서를 제출한 점이 중요한 차이입니다. 확약이 유효하게 적용된다면 이 보증금의 매수인 실질 인수액은 0원*이 되어, 본래의 대항력 인수형 위험을 크게 줄일 수 있습니다.

그렇다고 바로 입찰할 이유가 생기는 것은 아닙니다. 최신 실거래 150,000,000원에 비해 신건 최저가는 111.3%이며, 실거래 추세는 -31.8%로 하락했습니다. 소규모 다세대주택이라는 환금성 부담도 존재합니다. 과거 전체 평균 185,000,000원보다 낮다는 이유로 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다.

종합 판단은 C등급입니다. 확약이 유효하다면 권리 측면의 가장 큰 인수 위험은 줄어들지만, 현재 가격은 최근 시세보다 높고 거래량이 적어 환금성에도 주의가 필요합니다. 권리는 확약 검증을 전제로 조건부 통과, 신건 가격은 보류. 이 물건의 판단 기준은 확약의 실제 효력을 확인하고, 최근 시세 대비 합리적인 낙찰가격을 확보할 수 있느냐에 있습니다.