인천지방법원 2026타경502841. 인천 미추홀구 용현동 라온빌 5층 502호, 전유면적 69.56㎡의 다세대주택입니다. 소유자 채민우는 2020년 2월 21일 거래가액 180,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 기존 근저당권들이 말소됐고, 2024년에는 임차인 유도희 명의로 보증금 177,000,000원의 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 2026년 4월 10일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 등기되면서 경매가 진행된 사건입니다.

일반적인 근저당권 경매와 달리, 이 사건은 강제경매개시결정이 말소기준권리입니다. 그보다 앞선 임차권등기가 존재하므로 원칙적인 권리분석에서는 매수인의 보증금 인수 가능성을 반드시 계산해야 합니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있다는 점이 실질 부담을 바꾸는 결정적 요소입니다.

그리고 또 하나의 중요한 판단 기준이 있습니다. 확약으로 인수가 없어지더라도 177,000,000원이 저렴한 가격인지는 별도로 판단해야 한다는 점입니다. 확인된 유사 면적 거래는 145,000,000원이며 거래 시점도 2024년 8월입니다. 신건 가격의 매력도를 높게 평가하기 어려운 이유입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

말소기준은 2026년 4월 10일의 강제경매개시결정입니다. 과거 우리은행 근저당권(채권최고액 123,200,000원)은 2020년 2월 21일 말소되었고, 신한은행 근저당권(채권최고액 120,000,000원)도 2020년 4월 29일 말소되었습니다. 따라서 두 은행의 근저당권을 현재 유효한 인수채무로 계산해서는 안 됩니다.

반면 유도희의 주택임차권등기는 2024년 8월 1일 접수됐습니다. 전입신고와 점유개시가 2020년 4월 28일이고 확정일자는 2020년 3월 27일로, 모두 경매개시결정 이전입니다. 이 임차인은 대항력과 우선변제권을 갖춘 선순위 임차인으로 분석됩니다.

② 임차인 분석 — 확약서가 결론을 바꾼다

실제 임차인은 유도희 1명입니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자이며, 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 권리분석상 보증금 총액은 177,000,000원입니다.

③ 시세 비교 — 177,000,000원은 저렴한가?

이 물건의 가격을 판단할 때는 단순 최저매각가뿐 아니라 확약 적용 후 실질취득액을 보아야 합니다. 현재 두 금액은 모두 177,000,000원입니다.

라온빌(629-38)에서 확인된 유사 면적 거래는 2024년 8월, 전용 69.72㎡, 4층, 145,000,000원입니다. 경매 대상은 전용 69.56㎡의 5층 502호로 면적이 유사하지만, 비교 거래가 1건에 불과하고 2026년 기준으로 거래 시점도 오래되었습니다. 따라서 이 가격은 참고 기준이지 현재 시세를 확정하는 가격은 아닙니다.

신건 실질취득액은 비교 실거래보다 32,000,000원 높고, 실거래가 대비 122.1%입니다. 확인된 거래 가격만을 기준으로 보면 신건 가격에 할인 매력이 있다고 평가할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 177,000,000원 가정)

아래는 신건 최저매각가로 낙찰된다고 가정한 배당 추정입니다. 확약을 적용하기 전의 원칙적인 보증금 미배당액과 확약 적용 후 매수인 실질 인수액은 구분해서 해석해야 합니다.

집행비용은 3,278,000원으로 추정했습니다. 임차인 배당 173,722,000원과 집행비용을 합하면 매각대금 177,000,000원이 소진됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다. 임차인 배당액과 공사 청구채권은 별도 배당 항목으로 표시한 추정치이며, 실제 채권 귀속·대위 관계와 배당순위는 원본 확인이 필요합니다. 당해세 및 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락이 곧 취득비용 하락인가?

선순위 대항력 임차인이 있는 경매에서는 낙찰가가 내려가도 보증금 미배당액이 커질 수 있습니다. 따라서 확약 미적용 시에는 낙찰가 하락만큼 실질취득액이 내려가지 않습니다. 반대로 해당 임차권에 대한 확약이 유효하게 적용되면 실질 인수액을 0원으로 평가하므로 낙찰가 하락이 취득금액 하락으로 연결됩니다.

1회 유찰 시 최저가 141,600,000원은 과거 비교 거래 145,000,000원보다 낮아집니다. 그러나 유사 거래가 2024년 8월 1건이라는 점 때문에 이 가격을 현재 시세보다 확실히 저렴하다고 단정할 수는 없습니다. 또한 유찰에 따른 금액 하락 효과는 말소동의 확약의 적용 여부를 확인한다는 전제 아래에서만 온전히 평가할 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 중구 신흥동3가 소재 신흥여자중학교 동측 인근이며, 주변은 다세대주택과 다가구주택이 혼재한 주거지대입니다. 감정평가상 제반 여건은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 물건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 교통여건은 보통입니다.
• 건물. 2012년 6월 준공된 철근콘크리트구조의 지상 6층 다세대주택입니다. 외벽은 스타코 마감 등이며, 기본적인 위생·급배수 설비와 승강기 설비가 있습니다.
• 규모와 환금성. 전체 6세대의 소형 다세대주택으로, 대규모 공동주택에 비해 동일 건물 내 실거래 표본이 적습니다. 실제 확인된 유사 면적 거래도 1건이므로 향후 매각 시 적정가격 산정과 매수자 확보에 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
• 토지 현황. 지목은 대, 지형은 평지·정방형, 도로접면은 소로각지입니다. 토지면적은 219.3㎡이고 공시지가는 1㎡당 1,476,000원입니다. 이 토지면적은 개별 호실의 전유면적과 구분해야 합니다.
• 용도지역·규제. 일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역, 가축사육제한구역 및 신흥여중 상대보호구역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 지정 이력의 기재기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지이므로, 입찰 시점의 적용 여부는 별도로 확인해야 합니다.
• 건축물 확인. 감정 관련 자료상 위반건축물 표시가 없으며, 공부와의 차이에 관한 별도 특이사항은 기재되지 않았습니다. 현장 상태와 건축물대장 원본의 대조는 여전히 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 주택도시보증공사 확약서 원문. 가장 중요한 확인사항입니다. 유도희 임차권등기의 말소동의 조건, 매수인에게 잔여 보증금을 청구하지 않는 범위, 실제 말소 처리에 필요한 절차를 확인해야 합니다.
• 을구 5번 주택임차권등기. 임차보증금 177,000,000원, 전입 2020.04.28, 확정 2020.03.27, 등기일 2024.08.01을 원본과 대조하세요. 확약 없이 일반적인 후순위 권리처럼 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다.
• 추가 점유·임대차 관계. 실제 임차인은 유도희 1명으로 확인됩니다. 현장 점유자 및 별도 임대차 관계를 재확인하고, 유도희 외의 임차인이 발견된다면 그 권리는 기존 확약과 분리하여 분석해야 합니다.
• 주택도시보증공사 채권 관계. 공사는 신청채권자로 177,000,000원을 청구하고 있으며 예상배당은 0원입니다. 임차인의 보증금채권과 공사의 청구채권이 실제로 어떻게 연결되는지, 배당 및 대위 관계에 중복이 없는지 원본 확인이 필요합니다.
• 취득가격 상한. 신건 실질취득액 177,000,000원은 확인된 2024.08 실거래 145,000,000원보다 높습니다. 오래된 비교 거래 한 건을 현재 시세로 확정하지 말고, 최신 유사 면적 거래와 개별 호실 상태를 대조해 응찰 상한을 결정해야 합니다.
• 유찰 시 인수액 재계산. 확약이 유효하면 실질 인수액을 0원으로 평가할 수 있지만, 적용되지 않는다면 보증금 미배당액이 증가합니다. 최저가만을 기준으로 취득 수익성을 계산하지 마세요.
• 명도와 점유상태. 임차권등기 당시의 점유개시일은 확인되지만, 현재 실제 점유상태와 인도 가능 여부는 별도로 확인해야 합니다. 확약에 따른 임차권 말소와 현실적인 부동산 인도는 구별해야 합니다.
• 관리비·세금·부대비용. 미납 공용관리비, 당해세, 명도비용, 취득 관련 세금 및 수선비용은 예상배당과 별개로 확인해야 합니다.
• 규제의 현재 적용 여부. 토지거래계약 허가구역의 기재기간이 2026.08.25까지이므로, 입찰일 2026.11.16 기준 규제 상태를 확인해야 합니다.
• 경매 원본 확인. 매각물건명세서, 임차권등기 및 등기사항전부증명서, 현황조사서, 배당 관련 서류와 주택도시보증공사의 확약서 원문을 최종 대조해야 합니다.

맺으며 — “확약으로 안전해져도 비싸면 좋은 경매가 아니다”

이 사건은 단순히 선순위 임차권등기가 있다는 이유만으로 포기할 물건도 아니고, 주택도시보증공사의 확약서가 있다는 이유만으로 적극적으로 응찰할 물건도 아닙니다.

권리분석상 핵심은 유도희의 보증금 177,000,000원과 말소동의 확약서입니다. 원칙적인 배당 추정으로는 미배당 보증금 3,278,000원이 발생하지만, 해당 임차권에 대한 확약이 적용되면 매수인 실질 인수는 0원으로 평가됩니다. 다만 확약의 문구, 조건 및 적용 범위 확인은 필수입니다.

가격 측면의 결론은 더 보수적입니다. 신건 실질취득액 177,000,000원은 확인된 실거래 145,000,000원의 122.1%입니다. 게다가 해당 거래는 2024년 8월의 단일 사례이고, 건물은 6세대 규모의 소형 다세대주택입니다. 현재 시세의 불확실성과 환금성 제약을 동시에 고려해야 합니다.

확약이 적용되지 않는 일반적인 인수형 구조라면 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 보증금 미배당액이 증가하므로 실질취득액은 보증금 177,000,000원 안팎에 머물게 됩니다. 확약이 유효하게 적용되는 경우에만 낙찰가 하락이 실질취득액 하락으로 이어집니다. 이 차이를 확인하는 것이 이번 사건의 실질적인 권리분석입니다.

종합 판단: C등급(44점) — 확약에 따른 권리 부담 완화는 긍정적이지만, 신건 가격의 경쟁력이 부족하고 시세·환금성 검증이 필요한 보수적 검토 대상입니다.

권리는 확약의 효력을 확인하고, 가격은 최신 시세로 다시 판단해야 합니다. 이번 경매의 승부처는 낮아 보이는 최저가가 아니라 확약이 보장하는 실제 인수 범위와 그 결과로 산출되는 실질취득액의 적정성입니다.