인천지방법원 2026타경502865. 인천광역시 계양구 서운동 미가빌리지 2층 201호, 전유면적 35.85㎡의 다세대주택입니다. 현 소유자는 오승훈이며, 2022년 7월 18일 소유권을 취득했습니다. 등기부상 거래가액은 155,000,000원입니다. 이후 국세 관련 압류가 설정되었고, 주택도시보증공사의 신청으로 강제경매가 개시됐습니다.

이 사건에서 주의할 부분은 근저당권보다 임차인의 권리입니다. 김동건은 2022년 6월 27일 전입하고 같은 날 점유를 시작했으며, 확정일자는 2022년 5월 20일입니다. 이는 말소기준권리인 2023년 2월 7일 압류보다 앞섭니다. 따라서 대항력 있는 선순위 임차인으로 판단해야 합니다. 임차권등기 자체가 말소기준권리 이후에 이루어졌다는 사정만으로 선행 대항력까지 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류가 말소기준, 임차인의 대항력은 선행

여수수산업협동조합·강진군수산업협동조합·우리은행의 과거 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023년 2월 7일 압류이고, 그 이후 설정된 양천세무서장 압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 임차권등기도 매각으로 말소될 수 있으나, 기존 대항력에 기초한 보증금 인수 문제는 별도로 판단해야 합니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 있지만 말소동의 확약서가 있다

실제 확인된 임차인은 김동건 1명입니다. 주택도시보증공사는 경매신청채권자로 기재되어 있으며, 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.

확약의 효력은 해당 임차권에 한정됩니다. 다른 임차인이 별도로 확인된다면 그 사람의 대항력과 인수위험은 독립적으로 분석해야 합니다. 현재 별도로 확인된 임차인은 없지만, 실제 점유관계와 임대관계는 입찰 전에 다시 확인할 필요가 있습니다.

③ 가격 분석 — 실거래 시세 확인 전에는 저렴하다고 볼 수 없다

감정가와 최저매각가는 모두 119,000,000원입니다. 그러나 이 금액만으로 주변 다세대주택 시세보다 저렴하다고 평가할 수는 없습니다. 동일 건물이나 인근 유사 주택의 실거래 비교가 확인되지 않기 때문입니다.

④ 예상배당표 (매각가 119,000,000원 가정)

예상 배당은 집행비용 2,466,000원과 임차인 배당 116,534,000원으로 매각대금 119,000,000원이 전액 소진되는 계산입니다. 주택도시보증공사 신청채권에는 배당액 0원이 산정돼 있습니다. 임차보증금과 신청채권액을 서로 다른 실제 임차인의 보증금처럼 합산해서는 안 됩니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않은 추정 결과입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 낮은 최저가의 착시

일반적인 대항력 인수형에서는 최저가가 내려가더라도 임차인의 미배당 보증금이 늘어나므로 실질적인 취득 부담이 155,000,000원 안팎에서 유지됩니다. 위 계산액에는 회차별 집행비용이 반영되어 있어 합계가 보증금과 정확히 일치하지는 않습니다.

반면 제출된 확약서가 임차인에 대한 인수 부담을 유효하게 해소한다면 회차별 실질 인수액은 0원으로 처리할 수 있습니다. 이때 취득금액은 해당 회차의 낙찰가를 기준으로 판단하게 됩니다. 다만 확약 적용 여부가 불확실한 상태에서 유찰 후 최저가만 보고 저가매수 기회라고 판단하는 것은 위험합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 인천광역시 계양구 서운동 소재 인천계수중학교 북측 인근에 위치합니다. 주변에는 유사한 다세대주택과 다가구주택이 혼재하고, 학교·소규모 점포·관공서·공원 등이 형성된 주거지역입니다. 전반적인 입지조건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용상황은 보통 수준입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물 중 2층 201호입니다. 외벽은 파벽돌 및 드라이비트 마감이며, 창호는 하이샷시 창호입니다.
• 설비. 위생시설, 급·배수시설, 도시가스시설이 설치되어 있습니다.
• 도로. 동측 약 10m, 남측 약 8m의 포장도로와 접합니다. 토지는 정방형으로 미가빌리지 건부지로 이용되고 있습니다.
• 토지이용계획. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(살나리 구획정리), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(원추표면), 상대보호구역 및 과밀억제권역에 해당합니다. 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래허가구역 지정 이력도 있습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물로 표시되지 않았고, 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 다세대주택은 개별 호수의 관리상태와 인근 유사 거래가격에 따라 환금성이 달라질 수 있습니다. 동일 건물 및 인근 유사 주택의 실거래가를 확인한 뒤 취득가격을 판단하는 것이 적절합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사가 제출한 확약서의 실제 문구를 확인해야 합니다. 임차권등기 말소뿐 아니라 대항력에 따른 보증금 인수 부담까지 해소되는지, 효력 발생에 조건이 있는지 확인하는 것이 가장 중요합니다.
• 임차인의 선행 대항력. 김동건의 전입·점유개시일은 2022.06.27, 확정일자는 2022.05.20입니다. 갑구 4번 압류보다 앞서므로 선순위 임차인이라는 사실을 권리분석의 출발점으로 삼아야 합니다.
• 미배당 보증금 계산. 현재 회차의 확약 적용 전 예상 부족액은 38,466,000원입니다. 확약의 법적 효력이 확인되지 않는다면 최저가에 이 금액을 더한 실질취득 부담으로 판단해야 합니다.
• 별도 임차인 및 점유 확인. 현재 확인된 실제 임차인은 김동건 1명입니다. 제출된 확약은 그 임차권에 관한 것이므로 다른 점유자나 임차인이 확인될 경우 권리를 별도로 분석해야 합니다.
• 실거래 시세 검증. 감정가 119,000,000원이 시장가격보다 저렴한지는 확인되지 않았습니다. 인근 다세대주택의 최근 실거래를 조사하고 층·면적·노후도·내부 상태를 비교해야 합니다.
• 조세채권 확인. 강서세무서장과 양천세무서장의 압류가 존재합니다. 매각으로 인한 등기상 말소와 실제 배당순위는 구별해야 하며, 당해세 등 우선 배당채권이 있는지 확인해야 합니다.
• 명도와 관리비. 실제 거주자와 점유 상태를 확인하고, 인도 절차 및 공용부분 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 및 말소동의 확약서 원본을 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약서가 핵심, 가격 판단은 보류”

인천 미가빌리지 201호는 단순히 최저가 119,000,000원에 취득할 수 있는 깨끗한 권리구조의 물건으로 단정하기 어렵습니다. 실제 임차인 김동건은 말소기준권리보다 앞서 대항력을 취득했고, 임차보증금 155,000,000원은 최저가보다 큽니다. 확약이 없다면 현재 회차에서도 38,466,000원의 미배당 보증금 인수위험이 발생하는 구조입니다.

다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 이 확약이 해당 임차인의 대항력과 보증금 승계 부담까지 해소하는 효력을 갖는다면 매수인이 인수하는 금액은 실질적으로 0원으로 판단할 수 있습니다. 해당 임차인 외의 권리에는 확약 효력이 자동으로 확대되지 않습니다.

따라서 이 물건은 확약서의 효력을 확인한 뒤 가격을 검토해야 하는 조건부 검토 대상입니다. 확약의 적용 범위와 점유관계를 확인하고, 최근 실거래 시세까지 검증하기 전에는 신건 최저가가 저렴하다거나 유찰 후 반드시 가격 메리트가 생긴다고 결론 내릴 수 없습니다. 권리는 조건부, 가격은 검증 전 — 성급한 입찰보다 원본 확인이 먼저입니다.