* 실질 인수 0원은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 해당 임차권에 따른 매수인 부담을 유효하게 해소한다는 조건부 판단입니다. 확약의 효력이 적용되지 않으면 현재 회차 배당상 미배당액 7,620,000원의 인수 위험이 있습니다. 말소동의 사실만으로 대항력 포기까지 확정된 것은 아니므로 확약서 원문 확인이 필요합니다.

인천지방법원 2026타경502883. 인천 미추홀구 주안동 파크리치빌 3층 301호, 전용 34.18㎡의 다세대주택입니다. 소유자는 이용민이며, 2022년 5월 31일 거래가액 135,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 주택도시보증공사가 2023년 9월 5일 가압류를 설정했고, 2026년 4월 13일 강제경매가 개시됐습니다.

등기부에서 가장 중요한 사실은 가압류보다 먼저 발생한 임차인의 전입과 확정일자입니다. 임차인 신화영은 2022년 4월 19일 확정일자를 받았고, 2022년 5월 18일 주민등록, 2022년 5월 19일 점유를 시작했습니다. 모두 2023년 9월 5일 말소기준권리보다 앞선 시점입니다.

따라서 해당 임차권은 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 선순위 임차권으로 분석됩니다. 다만 이 사건에서는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 일반적인 보증금 인수형 경매와는 다르게 확약의 효력 확인이 필수입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 가압류보다 빠른 임차인

말소기준권리는 2023년 9월 5일 주택도시보증공사의 가압류입니다. 해당 가압류, 이후 국의 압류, 강제경매개시결정은 매각에 따라 소멸하는 권리로 분석됩니다. 과거 신탁등기 역시 이미 말소된 이력이 확인됩니다.

반면 임차인 신화영은 말소기준권리보다 먼저 전입하고 점유를 시작했습니다. 주택임차권등기는 2024년 6월 19일 설정됐지만, 임차권등기일이 늦다는 이유만으로 선행하는 대항력을 부정할 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 135,000,000원의 의미

실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도로 가압류권자이자 경매신청채권자로 등장하지만, 이를 독립적인 주거 임차인으로 계산하거나 신화영의 보증금과 중복 합산해서는 안 됩니다.

* 확약서 제출 사실은 확인되지만, 그 문구가 임차인의 대항력 포기까지 포함하는지는 명시적으로 확인되지 않습니다. 주택도시보증공사가 어떤 권리를 승계했고 어떤 범위에서 말소에 동의하는지, 임차권자의 잔여 청구권까지 정리되는지 원본 확인이 필요합니다. 확약 외 별도 임차인의 존재는 확인되지 않았습니다.

③ 시세 비교 — 과거 거래와 실질취득을 구분해야 한다

파크리치빌은 2018년 사용승인된 8세대 규모 다세대주택입니다. 동일 전용면적 34.18㎡의 확인된 실거래는 2022년 5월부터 11월까지 8건으로, 평균은 137,375,000원입니다.

최저가 130,000,000원은 위 거래평균의 94.6%에 해당합니다. 금액 차이는 7,375,000원입니다. 가장 최근에 확인되는 2022년 11월 거래가는 141,000,000원이었습니다.

하지만 이 거래들은 모두 2022년의 기록으로, 2026년 11월 현재의 시세를 직접 보여주지는 않습니다. 따라서 94.6%라는 수치만으로 지금의 시장가격 대비 할인 폭을 확정해서는 안 됩니다. 최근 가격 상승 또는 하락 여부도 이 거래들만으로는 판단할 수 없습니다.

이 건물의 과거 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.2회입니다. 다만 해당 수치만으로 현재 회차의 적정 낙찰가나 추후 유찰 가능성을 단정할 수는 없습니다.

④ 예상배당과 회차별 실질취득 분석

매각가 130,000,000원 가정 · 제공된 예상배당 계산 기준

매각대금에서 추정 집행비용 2,620,000원을 공제하면 임차인에게 127,380,000원이 배당되는 구조입니다. 이때 보증금 135,000,000원 중 7,620,000원이 미배당됩니다.

주택도시보증공사의 가압류 청구금액은 818,000,000원이며, 경매신청 청구금액은 135,000,000원입니다. 이 두 청구가 동일한 기초채권과 어떤 관계인지 확인되지 않으므로, 단순 합계를 독립적인 실제 채무액으로 확정해서는 안 됩니다. 예상배당상 해당 항목들의 배당액은 모두 0원입니다.

국의 압류도 존재하므로 실제 배당에서는 조세채권의 종류와 법정기일 등을 확인해야 합니다. 위 계산에는 당해세·임차인 최우선변제에 따른 조정이 반영되지 않았으며 실제 배당과 미배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰해도 보증금 인수 부담은 사라지지 않는다

위 표의 룰상 인수액은 확약이 적용되지 않고 선순위 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 경우입니다. 최저가가 내려갈수록 배당재원이 줄어 보증금 미배당액은 커집니다.

따라서 매각가가 130,000,000원에서 83,200,000원으로 낮아지더라도 실질취득액은 각각 137,620,000원과 136,897,600원으로, 보증금 135,000,000원에 집행비용이 더해진 수준에서 크게 벗어나지 않습니다. 낮아진 최저가를 그대로 취득원가로 보는 것은 오류입니다.

반면 확약이 해당 임차권 인수 부담을 유효하게 해소한다면 임차권 관련 실질 인수액은 각 회차 0원*으로 보아 실질취득액은 해당 회차의 낙찰가와 같아집니다. 단, 취득세·명도비용·관리비 등 별도 비용은 제외한 비교입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 인천기계공업고등학교 북서측 인근입니다. 주변에는 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하며 주위환경은 대체로 무난한 것으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 북서측과 북동측으로 각각 약 8m 및 4m 내외 도로에 접합니다.
• 건물. 2018.03.07 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물의 3층 301호입니다. 기본적인 급·배수, 위생 및 난방설비가 갖춰져 있으며, 공부와의 차이는 확인되지 않았습니다.
• 토지. 준주거지역, 고도지구, 수봉 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 상대보호구역 등에 해당합니다. 토지 공시지가는 1,236,000원/㎡이며, 건물 부지 전체 면적은 166.5㎡입니다.
• 규제. 고도지구는 G.L+15m 이하로 기재되어 있습니다. 토지거래계약 허가구역 지정 이력은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있어, 이후 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 8세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 동일면적 과거 실거래는 135,000,000원~141,000,000원 사이에 형성되어 있으나, 확인되는 거래가 2022년에 집중되어 있어 현재 매도 가능가격 및 매각기간을 판단하기에는 한계가 있습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없다고 기재되어 있습니다. 다만 실제 내부 상태와 수선 필요 여부는 현장 확인 대상입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인 — 최우선. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 단순한 등기말소 동의인지, 대항력 포기 및 미배당 보증금 인수 부담 해소까지 포함하는지 확인해야 합니다. 확약의 주체와 권리관계가 일치하는지도 확인 대상입니다.
• 임차인 신화영의 권리 확인. 선순위 전입·확정일자·점유 개시와 임차권등기 내역을 다시 대조하고, 실제 임차인의 점유 및 보증금 반환 관계를 확인해야 합니다.
• 인수액 이중 시나리오. 확약 유효 시 실질 인수 0원과 확약 미적용 시 7,620,000원 인수 가능성을 구분해 입찰가를 판단해야 합니다.
• 국 압류 및 조세채권. 구리세무서장의 압류가 존재합니다. 해당 조세채권의 법정기일, 당해세 여부, 배당순위 등에 따라 배당과 임차인 미배당액이 달라질 수 있으므로 확인이 필요합니다.
• 실거래 시점 확인. 확인된 동일면적 거래는 모두 2022년입니다. 현재 거래시세와 실제 매도 가능가격을 새로 확인하지 않은 채 94.6%라는 과거 평균 대비 비율만으로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
• 명도 및 점유 현황. 임차권등기가 설정되어 있으나 현재 누가 점유하고 있는지는 별도로 확인해야 합니다. 말소동의 확약이 명도 완료나 즉시 인도를 보장하지는 않습니다.
• 관리비·추가 비용. 미납 공용관리비, 취득세, 법무비용, 수선비, 명도비용 등을 확인하고 전체 취득원가에 반영해야 합니다.
• 배당 청구 관계. 주택도시보증공사의 가압류 청구금액 818,000,000원과 경매신청 청구금액 135,000,000원의 관계를 확인해 동일 채권이 중복 산입되지 않도록 해야 합니다.
• 입찰 직전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 내역, 말소동의 확약서와 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약서가 가격보다 먼저다”

이 물건은 단순히 최저가가 130,000,000원이고 과거 거래평균이 137,375,000원이라는 이유만으로 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 신화영의 선순위 보증금 135,000,000원이 존재하기 때문입니다.

확약이 인수 부담을 유효하게 해소하지 못한다면 최저가가 낮아져도 미배당 보증금이 늘어나 실질취득액은 보증금 수준에 머뭅니다. 신건에서의 실질취득액은 137,620,000원으로, 확인된 2022년 거래평균보다도 높습니다.

반면 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 임차인의 대항력에 기초한 인수 부담을 완전히 해소한다면 실질 인수액 0원*의 조건부 권리 안정성이 확보됩니다. 그러나 확약서 제출 사실만으로 대항력 포기까지 확정할 수 없으므로 원본 확인이 선행되어야 합니다.

또한 과거 실거래가 2022년에 집중되어 있고 소규모 다세대주택이라는 특성상, 현재 가격과 환금성을 별도로 확인해야 합니다. 국의 압류에 따른 조세채권 문제와 실제 점유관계도 남아 있습니다.

종합 판단은 C등급입니다. 주된 임차보증금 인수 위험을 해소할 수 있는 확약이 존재한다는 점은 긍정적이지만, 그 효력 확인이 필수이고 최근 시세 검증도 충분하지 않습니다. 확약서 효력 확인 전에는 신중한 입찰 판단이 필요하며, 핵심은 최저가보다 실제로 떠안을 권리와 취득원가입니다.