인천지방법원 2026타경502889. 인천 미추홀구 숭의동 투민힐스빌 14층 1405호, 전용 69.2516㎡ 오피스텔입니다. 소유자 김대성은 2021년 4월 19일 매매를 원인으로 2021년 5월 13일 소유권을 이전받았으며, 등기된 거래가액은 163,000,000원입니다.

이 사건은 일반적인 근저당권 실행 경매와 성격이 다릅니다. 등기부상 2022년 7월 18일 국가의 압류가 말소기준권리로 제시되어 있고, 이후 2026년 4월 13일 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 임차인 김은별은 말소기준권리보다 앞선 2021년 5월 13일 전입·점유를 시작했으므로 대항력을 갖춘 것으로 파악됩니다.

원칙적으로 선순위 대항력 임차인은 매수인에게 보증금 미배당액을 주장할 수 있습니다. 하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 따라서 해당 임차권의 실질 인수위험은 해소되는 것으로 평가하되, 확약의 효력·적용 범위·말소 이행 조건 확인을 입찰의 필수 전제로 보아야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 말소동의 확약

임차인 및 인수위험 분석

주택도시보증공사와 실제 임차인은 구분해야 합니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 강제경매 신청채권자이고, 김은별은 임차권등기의 권리자입니다. 두 명을 각각 임차인으로 계산하거나, 보증금 163,000,000원을 중복 합산해서는 안 됩니다. 실제 확인된 임차인은 김은별 1명입니다.

한편 2018년의 신탁등기와 가처분은 이미 말소된 이력입니다. 2022년 국가 압류가 말소기준권리로 제시되어 있고, 후속 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 말소기준권리와 선순위 임차인의 대항력은 별개의 문제이며, 국가 압류와 관련된 조세채권의 실제 배당순위도 별도로 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 최근 시세보다 10.5% 높은 신건

이 물건의 최저매각가는 179,000,000원입니다. 투민힐스빌의 전체 실거래 6건 평균은 166,833,333원이지만, 과거 거래까지 포함된 평균만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.

가격 판단에서 더 중요한 것은 최근 12개월 거래 3건의 평균 162,000,000원과 최근 거래 추세 -5.6%입니다. 신건 최저가는 최근 평균의 110.5%로, 최근 시세보다 높습니다.

최신 거래인 2026년 10월의 69.25㎡ 물건은 186,000,000원에 거래됐습니다. 이는 최저가 179,000,000원보다 높지만, 동일 단지의 최근 거래 전체가 이 가격에 형성되어 있다는 뜻은 아닙니다. 2026년 4월과 5월의 62.51㎡ 거래는 각각 150,000,000원입니다.

가격 지표 비교

③ 예상배당표 (매각가 179,000,000원 가정)

신건 최저매각가인 179,000,000원에 매각되는 경우의 추정 배당구조입니다. 집행비용을 먼저 차감하고, 임차보증금 우선변제와 신청채권자 배당을 반영한 계산입니다.

집행비용은 추정치입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 계산상 미배당액은 150,306,000원입니다. 실제 배당에서는 조세채권의 우선순위, 채권 승계관계, 최종 채권계산서 및 배당요구 내용을 확인해야 합니다.

유찰 시나리오 — 낙찰가는 낮아져도 선순위 임차권 확인은 필수

※ 확약 미반영 인수 추정액 22,604,800원 및 50,843,840원은 일반적인 선순위 임차권 승계 위험을 보여주는 회차별 계산값입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약을 유효하게 적용할 경우 해당 임차권의 실질 인수액은 모두 0원으로 판단합니다. 확약의 적용 여부와 별도로 조세·집행비용·배당순위에 따라 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 숭의동 인천남중학교 북측 인근에 소재합니다. 주변은 주택 및 근린생활시설이 주를 이루는 상업지대로, 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 제물포역이 소재합니다. 감정평가상 교통여건은 보통입니다.
• 건물. 2018.08.10 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 20층 건물의 14층입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트, 내벽은 벽지, 창호는 하이새시 이중창으로 기재되어 있습니다.
• 설비. 도시가스보일러 난방설비, 상하수도 및 위생설비, 승강기, 소화전설비가 구비되어 있습니다.
• 용도. 공부상 오피스텔로 이용 중입니다. 아파트와 동일한 주거용 부동산으로 단정하지 않고, 실제 이용상태 및 건축물대장상 용도를 확인해야 합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역 및 제2종일반주거지역 관련 사항, 방화지구·시가지경관지구·상대보호구역·과밀억제권역 등이 기재되어 있습니다. 토지 공시지가는 2,605,000원/㎡입니다.
• 접근성. 동측과 남측으로 각각 약 6m 및 약 35m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없고 감정평가상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다. 내부 상태와 실제 점유 현황은 별도 확인이 필요합니다.
• 단지 규모. 투민힐스빌은 51세대 규모입니다. 대규모 아파트단지와 같은 거래 유동성을 전제로 가격을 판단하기 어렵습니다.
• 환금성. 경매물건 평균 유찰 9.9회, 매각률 3.23%로 경매시장 내 환금성에 주의해야 합니다. 최근 거래 추세도 -5.6%입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 을구 순위 1번 김은별 임차권에 적용되는지, 낙찰 이후 말소 이행에 별도 조건이 있는지 확인하세요.
• 선순위 임차인의 권리 확인. 김은별은 2021.05.13 전입·점유, 2021.04.20 확정일자로, 2022.07.18 국가 압류보다 앞섭니다. 임차권등기 접수일만 보고 후순위로 판단하면 안 됩니다.
• 배당채권의 중복 여부. 임차인 보증금과 주택도시보증공사 청구액이 각각 163,000,000원으로 기재되어 있습니다. 대위변제 및 채권 승계관계를 확인해 동일 채권의 중복계산 여부를 점검하세요.
• 국가 압류 및 조세 우선순위. 2022.07.18 접수된 포천세무서장 관련 국가 압류가 말소기준권리로 제시되어 있습니다. 조세채권의 법정기일, 배당 우선순위와 매수인에게 별도로 영향을 줄 사항을 확인하세요.
• 가격 비교 기준. 전체 평균 166,833,333원보다 최근 12개월 평균 162,000,000원과 최신 69.25㎡ 거래 186,000,000원을 함께 검토하세요. 최근 평균에는 면적이 다른 거래도 포함되어 있습니다.
• 하락장 위험. 최근 거래 추세 -5.6%를 반영해 현재 신건 최저가 179,000,000원에 충분한 가격상 여유가 있는지 보수적으로 판단하세요.
• 환금성 점검. 평균 유찰 9.9회, 매각률 3.23%를 고려하고 향후 매도 시 필요한 기간과 매수 수요를 검토하세요.
• 유찰 시 인수액 재검토. 유찰로 최저가가 낮아지더라도 확약의 적용·이행 여부를 다시 확인하세요. 확약이 적용되지 않는 경우에는 보증금 미배당액이 실질취득 부담에 포함될 수 있습니다.
• 점유 및 명도. 임차권등기가 존재하며 임대관계의 실제 현황은 확인이 필요합니다. 현장 점유자, 인도 가능 여부 및 명도 비용을 별도로 점검하세요.
• 관리비·공과금. 미납 관리비와 공용부분 관련 부담, 각종 공과금의 정산 범위를 관리주체에 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 임차권등기 말소동의 확약서, 배당요구 및 채권 승계 관련 서류를 입찰 전에 직접 대조하세요.

⑥ 종합 판단 — 권리는 조건부 해소, 가격은 보류

맺으며 — “인수 0원 ≠ 저렴한 낙찰”

이 사건에서 가장 먼저 확인할 것은 163,000,000원 규모의 선순위 임차보증금입니다. 임차인 김은별은 말소기준권리보다 먼저 전입·점유했고, 확정일자와 배당요구도 갖추고 있습니다. 일반적인 경매라면 미배당 보증금의 매수인 승계가 핵심 위험이 되는 유형입니다.

다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 있습니다. 그 확약을 유효하게 반영할 경우 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 따라서 보증금 163,000,000원을 낙찰대금에 중복 가산할 필요는 없습니다. 단, 확약의 효력과 이행 조건을 확인하기 전까지 권리상 위험이 완전히 제거되었다고 단정해서는 안 됩니다.

문제는 가격입니다. 신건 최저매각가 179,000,000원은 최근 12개월 평균 162,000,000원보다 높고, 거래 추세도 -5.6%입니다. 최신 유사 면적 거래가 186,000,000원이라는 긍정적인 자료도 있지만, 낮은 매각률과 다회 유찰 이력까지 고려하면 이를 근거로 신건을 저렴하다고 판단할 수는 없습니다.

결론은 명확합니다. 확약서 원본을 통해 선순위 임차권의 실질 인수위험을 해소할 수 있는지 먼저 확인하고, 이후에는 최근 시세와 환금성을 기준으로 응찰가격을 보수적으로 판단해야 합니다. 권리 확인은 필수, 신건 가격은 보류. 이 물건의 핵심은 낮아지는 최저가 자체가 아니라, 실제 매수인이 부담할 총액과 향후 회수 가능성입니다.