* 김영주 임차권의 배당 시뮬레이션상 부족분은 23,180,000원입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 유효하게 적용되고 해당 임차권의 대항력에 따른 인수까지 배제되는 경우 실질 인수는 0원이 될 수 있습니다. 다만 말소동의만으로 임차인의 대항력 포기까지 확정할 수는 없습니다. 별도 전입자 이가을의 인수 위험에는 이 확약이 적용되지 않습니다.

인천지방법원 2026타경502895. 인천 미추홀구 도화동 이노캐슬 4층 402호, 전용 59.78㎡ 오피스텔입니다. 소유자는 주보미이며, 주택도시보증공사가 청구금액 190,000,000원으로 강제경매를 신청했습니다. 등기부에서 과거 설정된 근저당권들은 이미 말소되어 있고, 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2026년 4월 13일의 강제경매개시결정입니다. 그러나 그보다 먼저 발생한 주택임차권등기와 전입자가 있어, 등기부상 담보권이 정리되었다는 이유만으로 안전한 물건이라고 판단할 수 없습니다.

특히 이 물건은 일반적인 근저당권 중심 경매와 구조가 다릅니다. 임차권자 김영주의 보증금이 매각대금보다 크고, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 확약의 효력이 어디까지 미치는지와 이가을의 실제 임대차관계가 핵심입니다. 이 두 문제가 해결되기 전에는 최저가만으로 취득비용을 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 임차권

등기부의 중요한 특징은 근저당권이 이미 정리되었다는 점입니다. 2016년 5월 30일 설정된 인천성암신용협동조합의 채권최고액 845,000,000원 근저당권은 같은 해 10월 14일 말소되었습니다. 이후 설정된 인천강화옹진축산업협동조합의 채권최고액 129,600,000원 근저당권도 2022년 4월 4일 말소되었습니다. 따라서 이들 과거 담보권을 현재 낙찰자가 인수할 채무로 계산해서는 안 됩니다.

하지만 2024년 5월 1일 등기된 김영주의 주택임차권은 2026년 4월 13일 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 임차권의 주민등록일은 2022년 4월 5일, 점유개시일은 2022년 4월 4일, 확정일자는 2022년 3월 11일입니다. 대항력과 우선변제권이 문제 되는 임차권으로, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 원칙적인 인수 위험이 발생합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차 관련 인물 2명

주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자이며, 별도의 실제 거주 임차인으로 계산하지 않습니다. 임차 관련 인물은 김영주와 이가을 2명으로 구분합니다. 다만 양자의 점유·계약 관계와 권리 중복 여부는 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 신건 가격 자체가 높다

이노캐슬의 비교 실거래는 전용 59.78㎡ 및 59.98㎡ 거래 3건입니다. 최신 거래는 2022년 11월의 139,000,000원이며, 비교 거래 평균은 132,666,666원입니다. 2026년 매각 예정 시점과 거래 시점 사이에 간격이 있으므로 현재 시세를 정확히 나타내는 자료로 보기에는 한계가 있습니다.

가격 판단에는 전체 평균보다 최근 비교 평균 139,000,000원을 우선 적용합니다. 신건 최저매각가 170,000,000원은 이 기준보다 31,000,000원 높고, 가격 비율은 122.3%입니다. 비교 평균보다 22.3% 높은 가격으로, 신건에 가격 메리트가 있다고 보기 어렵습니다.

과거 거래와 비교한 상승률은 +15.8%로 집계되어 있습니다. 다만 비교 거래가 오래되었고 표본이 3건에 불과하므로 이를 2026년의 실시간 상승세나 확정적인 현재 시세로 해석해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 170,000,000원 가정)

집행비용은 추정치입니다. 김영주에 대한 예상배당 166,820,000원과 미배당 23,180,000원을 구분한 계산으로, 확약에 따른 최종 인수 여부를 확정한 표가 아닙니다. 주택도시보증공사의 청구액은 별도로 기재된 금액이며, 동일 보증금의 승계·대위 중복 가능성을 검증하지 않은 채 독립된 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 및 이가을의 미확인 권리는 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 것은 입찰가뿐일 수 있다

김영주의 임차권 인수 배제 효력이 인정되지 않는 경우, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 증가합니다. 다음은 각 회차의 예상 인수액을 반영한 비교입니다.

실질취득은 각 회차의 매각가와 김영주 인수 추정액의 합계입니다. 집행비용 추정에 따라 총액에 소폭 차이가 있지만, 확약의 인수 배제 효력이 없다면 약 190,000,000원 수준에서 실질 부담이 유지되는 구조입니다. 이가을 관련 인수 위험과 취득 부대비용은 별도입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 제물포역 남동측 인근입니다. 주변에는 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고, 버스정류장과 지하철 1호선 제물포역이 소재합니다. 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물로, 본건은 4층 402호입니다. 2016년 5월 20일 사용승인을 받았으며, 급배수·위생·승강기·난방·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북측과 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 사다리형이며 평지입니다.
• 토지 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역· 가축사육제한구역에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 이력이 있으며, 기재된 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다. 매각 시점의 적용 규제는 별도 확인이 필요합니다.
• 공부 상태. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 공시지가는 1,436,000원/㎡입니다.
• 환금성. 이노캐슬의 집계 세대수는 2세대이며, 확인된 비교 실거래는 3건입니다. 마지막 확인 거래가 2022년 11월이어서 현재 시장에서의 매도 가능 가격과 소요 기간을 신뢰성 있게 추정하기 어렵습니다. 소규모 거래 표본과 오피스텔의 개별 수요를 고려한 보수적 접근이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 김영주 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 임차권등기 말소뿐 아니라 잔존 대항력에 따른 매수인 인수까지 배제하는지, 조건과 적용 범위를 확인해야 합니다.
• 이가을 실제 임차관계 확인. 2025.03.25 전입자의 계약서, 보증금, 점유·주택 인도 여부, 확정일자와 배당요구 유무를 확인해야 합니다. 대항력 가능성이 있으므로 금액을 0원으로 가정하면 안 됩니다.
• 임차인 사이의 관계 확인. 김영주의 임차권등기와 이가을의 전입이 동일 호실에서 어떤 점유·계약 관계에 있는지 확인해야 합니다. 실제 거주 현황과 명세서의 기재가 중요합니다.
• 실질취득 기준 입찰가 산정. 확약 효력이 인정되지 않을 때의 김영주 인수액과 이가을의 잠재 인수액을 합산하여 상한가를 계산해야 합니다. 단순 최저가만으로 할인율을 판단하지 마세요.
• 최근 시세 재검증. 확인된 실거래가 2022년 거래에 집중되어 있습니다. 2026년 현재 실제 거래 가능 가격을 따로 확인해야 합니다. 신건 최저가 170,000,000원을 저렴한 가격으로 단정할 수 없습니다.
• 명도와 관리비. 현재 실제 점유자와 점유권원을 확인하고, 인도 절차에 따른 비용과 미납 공용관리비를 조사해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령 관련 서류 및 확약서 원본을 대조한 후 입찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “확약서 한 장이 모든 임차인을 지우지는 않는다”

이 사건은 겉으로 보면 170,000,000원 신건 오피스텔입니다. 그러나 권리구조를 펼쳐 보면 전혀 단순하지 않습니다. 김영주의 임차보증금은 190,000,000원이며, 경매개시결정보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차권입니다. 배당 시뮬레이션상 부족분은 23,180,000원입니다.

주택도시보증공사의 말소동의 확약이 유효하게 작용하여 김영주 임차권의 인수가 완전히 해소된다면 해당 부분의 실질 인수는 0원*이 될 수 있습니다. 하지만 별도 전입자 이가을의 권리는 해결되지 않습니다. 보증금과 확정일자가 미상인 상황에서 매수인의 최종 인수금액을 확정할 수 없습니다.

가격도 불리합니다. 비교 실거래가 139,000,000원에 비해 신건 최저가가 122.3%로 높습니다. 확약 효력이 인정되지 않는 경우에는 실질취득이 보증금 수준인 약 190,000,000원에 머물기 때문에 유찰로 입찰가가 낮아져도 가격 메리트가 생기지 않을 수 있습니다.

결론은 입찰 보류 및 권리 재확인입니다. 김영주의 확약 효력, 이가을의 보증금과 대항력, 그리고 실제 현재 시세가 모두 검증되기 전에는 할인된 최저가만을 근거로 투자 판단을 내리기 어렵습니다. 이 물건의 승부처는 단순한 유찰 횟수가 아니라 실제로 인수해야 할 권리가 무엇이며, 얼마인지를 확정하는 데 있습니다.