수원지방법원 2025타경53536. 경기도 하남시 풍산동 미사하우스디엘타워 4층 에프415-2호입니다. 건축물대장상 용도는 공장(지식산업센터)이며, 지하 6층·지상 10층 규모의 철근콘크리트 건물에 위치한 집합건물입니다.

등기상 소유자는 서환철입니다. 2018년 8월 30일 국민은행이 채권최고액 141,600,000원의 근저당권을 설정했고, 2021년에는 팬아시아마케팅 주식회사가 채권최고액 84,000,000원의 후순위 근저당권을 설정했습니다. 이후 가압류·압류와 경매개시결정이 이어졌습니다.

이번 사건은 국민은행을 양도인으로 표시한 유아이제사십일차유동화전문유한회사가 신청한 임의경매입니다. 청구금액은 127,244,026원입니다. 말소기준은 2018년 국민은행 근저당권으로, 등기상 후순위 근저당권과 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 다만 등기 권리의 소멸만으로 점유자 문제까지 해결된다고 볼 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2018년 국민은행 근저당

핵심은 2018년 8월 30일 설정된 국민은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리로 판단됩니다. 이후 설정된 팬아시아마케팅 근저당권, 경기신용보증재단 가압류, 국민건강보험공단 압류 및 국세 압류는 등기상 매각으로 소멸하는 권리입니다.

과거에는 하나자산신탁 명의의 신탁등기가 있었지만, 2018년 8월 30일 신탁등기가 말소되고 서환철 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 과거 강동세무서 압류도 해제됐으며, 2023년에 개시됐던 별도 임의경매 역시 2024년에 말소됐습니다. 현재 검토할 경매개시결정은 2025년 12월 1일의 2025타경53536 사건입니다.

② 점유자 분석 — 후순위 점유지만 보증금은 미상

현황조사에서 확인된 점유자는 이지코리아 주식회사 1명입니다. 조사상 전입·점유 관련 날짜는 2021년 8월 6일로, 말소기준권리인 2018년 8월 30일보다 늦습니다. 따라서 제공된 조사 결과상 대항력은 없는 것으로 분류돼 있습니다.

중요한 점은 대항력이 없는 것으로 조사됐다는 사실과 보증금이 없다는 것은 전혀 다르다는 것입니다. 이지코리아의 실제 보증금과 차임, 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 또한 지식산업센터 내 사업체 점유인 만큼, 실제 인도·사업자등록·점유 개시 시점과 임대차의 법적 성격을 함께 검토해야 합니다.

③ 가격 검토 — 최저가가 곧 시세는 아니다

현재 감정가와 최저매각가는 모두 171,000,000원입니다. 한 번도 유찰되지 않은 신건으로, 감정가의 100%에서 시작합니다. 확인된 인수액이 0원이므로 부대비용을 제외한 기준 실질취득액 역시 171,000,000원입니다.

그런데 이 물건은 일반 아파트가 아니라 공장 용도의 지식산업센터입니다. 최근 실거래 비교가격을 확인할 수 없어, 171,000,000원이 주변 유사 호실보다 낮은지 높은지 평가하기 어렵습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 없다는 사실만으로 비싸다고 단정할 수도 없고, 추후 유찰돼 최저가가 낮아지더라도 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.

실질취득 기준액은 매각가와 확인된 권리 인수액을 합산한 금액입니다. 취득세·등기비용·명도비용·체납 관리비 등은 별도입니다. 유찰 시나리오는 예상 가격이며 실제 다음 회차 진행을 보장하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 171,000,000원 가정)

매각대금에서 집행비용을 먼저 공제하고, 국민은행 근저당권에 채권최고액 기준 배당을 반영하면 후순위 채권자에게 돌아갈 금액은 제한적입니다. 현재 추정 배당에서는 팬아시아마케팅 근저당권부터 미배당이 발생합니다.

채권액은 근저당 채권최고액 및 가압류 청구금액을 기준으로 한 단순 추정입니다. 실제 배당액은 확정 채권액, 채권양도 관계, 우선 조세채권, 집행비용, 배당요구 및 법원의 배당순위 판단에 따라 달라집니다. 국민건강보험공단 압류 및 국세 압류에 따른 우선 배당 가능성도 별도 검토해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 하남시 풍산동 하남미사우체국 남서측 인근입니다. 주변은 지식산업센터와 근린생활시설, 아파트단지가 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 서측으로 수도권제1순환고속도로 상일IC가 있고, 남측으로 국도 43호선이 통과합니다. 감정요항표상 교통 사정은 무난한 것으로 평가됩니다.
• 건물. 지하 6층·지상 10층 철근콘크리트 건물로, 승객용·화물용 승강기, 지하주차장, 급배수 및 소방설비 등을 갖추고 있습니다.
• 이용상태. 건축물대장상 공장(지식산업센터) 용도입니다. 주거용 아파트와 달리 실제 입주·사용 가능 업종, 사업장 운영 조건, 임대수요를 별도로 검토해야 합니다.
• 토지이용 규제. 감정요항표에는 도시지역·준주거지역·미사지구 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역 및 배출시설설치제한지역 등이 기재돼 있습니다.
• 환금성. 지식산업센터는 일반 주거용 아파트와 매수자 및 임차 수요가 다릅니다. 동일 건물의 매매 사례와 실제 공실·임대수요를 확인해야 하며, 현재 확인된 가격만으로 환금성이 양호하다고 판단할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유자 대항력 확인. 이지코리아 주식회사의 실제 점유 개시일, 사업자등록, 임대차계약 및 대항요건을 확인하세요. 현재는 말소기준권리 이후의 점유자로 분류돼 있습니다.
• 보증금·차임 확인. 보증금과 차임이 미상입니다. 임대차계약의 존재와 조건을 확인하고, 예상되는 인도·명도 부담을 검토해야 합니다.
• 배당요구·확정일자 확인. 점유자의 우선변제 가능성과 배당요구 여부를 매각물건명세서 및 관련 서류로 확인하세요.
• 채권양도 및 배당 검증. 국민은행에서 유아이제사십일차유동화전문유한회사로 이어지는 채권관계와 예상배당의 귀속을 확인해야 합니다.
• 조세 및 공과금. 국세 압류와 국민건강보험공단 압류가 확인됩니다. 법정기일과 우선순위, 당해세 및 체납 관리비를 확인하세요.
• 가격 검증. 같은 미사하우스디엘타워 내 유사 호실의 최근 실거래가, 현재 매물가격, 임대조건을 대조하고 응찰가를 산정하세요.
• 용도·입주 가능성. 지식산업센터 공장 용도의 실제 사용 가능 범위와 매수 후 입주 또는 임대 계획의 적합성을 확인해야 합니다.
• 토지·대지권 원본 대조. 감정요항표와 토지정보의 상충 내용을 해소하고, 집합건물의 대지권 표시 및 대상 필지 일치 여부를 확인하세요.
• 매각기일 및 원본 서류. 2026.11.16 매각기일의 진행 여부와 변경사항, 최종 등기부·매각물건명세서·현황조사를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전한 가격”

이 물건의 장점은 등기상 말소 구조가 비교적 명확하다는 점입니다. 2018년 국민은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 정리되며, 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 단점도 분명합니다. 실제 점유자의 보증금·우선변제 관계가 확인되지 않았고, 최근 실거래 비교가격이 없어 감정가의 시장 적정성을 평가하기 어렵습니다. 예상배당에서 상당한 채권 미배당이 발생하며, 신청채권자와 배당 귀속의 연결 관계도 검증이 필요합니다. 여기에 토지정보의 불일치까지 해소해야 합니다.

따라서 현재 신건 최저가 171,000,000원을 보고 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다. 1회 또는 2회 유찰 시 가격은 각각 136,800,000원, 109,440,000원으로 가정되지만, 그 가격이 실제 시장가치보다 낮은지도 별도로 확인해야 합니다.

결론은 권리 소멸 구조는 긍정적이지만, 가격·점유·토지정보 확인 전에는 입찰 판단 보류입니다. 이 사건의 핵심은 낮은 최저가를 기다리는 것이 아니라, 매수인이 실제로 취득하고 사용할 수 있는 지식산업센터의 가치가 얼마인지 확인하는 것입니다.