인천지방법원 2026타경502987. 인천광역시 남동구 논현동 푸르지오시티 24층 2419호가 강제경매로 나왔습니다. 감정가와 최저매각가는 모두 139,000,000원이며, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사이고 청구금액은 165,000,000원입니다.

이 사건은 일반적인 근저당권 중심의 경매와 다릅니다. 기존 하나은행 근저당권과 개인 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 중심에는 권나경의 선순위 주택임차권등기가 있습니다. 등기상 임차보증금은 최초 170,000,000원에서 165,000,000원으로 변경된 것으로 기재돼 있습니다. 두 금액은 별개의 보증금이 아니므로 합산해서는 안 됩니다.

특히 이 임차권등기는 강제경매개시결정보다 먼저 등기됐습니다. 그런데 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 중요한 내용이 있습니다. 결국 입찰 판단의 핵심은 단순한 등기 순위가 아니라 확약서에 따라 선순위 임차권이 매각 후 실제로 말소되는지입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

기존에 설정됐던 하나은행 근저당권은 2013.03.18 말소됐고, 하미경의 근저당권도 2014.05.07 말소됐습니다. 따라서 과거 근저당권의 채권최고액을 현재 매수인의 인수채무로 계산해서는 안 됩니다.

현재의 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 경매개시결정 자체는 매각으로 소멸하지만, 그보다 앞선 주택임차권등기는 별도의 판단이 필요합니다. 이 사건에서는 말소동의 확약서의 존재가 매수인의 인수 위험을 실질적으로 낮추는 요소입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

임차권등기상 종전 보증금과 변경 보증금은 계약 변경 이력입니다. 170,000,000원과 165,000,000원을 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 권나경 1명이며, 주택도시보증공사는 신청채권자로 별도 구분합니다.

※ 임차권등기상 보증금 165,000,000원은 확약 적용 전의 권리상 위험금액입니다. 확약서의 효력과 말소 절차가 확인된 경우에만 실질 인수액 0원 판단을 적용합니다. 낙찰 전 확약서 원본, 매각물건명세서, 임차권 말소 조건을 대조해야 합니다.

③ 가격 분석 — 최저가만으로는 판단 불가

이번 경매의 최저매각가는 139,000,000원으로 감정가와 같습니다. 소유자 주식회사씨앤제이는 2022.01.10 소유권이전등기를 마쳤으며, 당시 등기상 거래가액은 175,000,000원입니다.

다만 과거 소유권 취득가격이 현재 시세를 의미하지는 않습니다. 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격과의 직접적인 비교가 확보되지 않아, 현재 최저가가 시장가격보다 저렴한지 판단할 근거는 충분하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 139,000,000원 가정)

최저매각가 139,000,000원에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 2,746,000원을 공제하고, 주택도시보증공사에 136,254,000원이 배당되는 계산입니다. 신청채권액 165,000,000원에 비해 28,746,000원이 부족하며 소유자 잔여금은 없습니다.

이 배당표는 신청채권자 중심의 추정 배분입니다. 권나경의 선순위 임차권에 관한 별도 배당순위 및 보증금 정산은 확정 배당표가 아니며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 신청채권의 미배당액을 매수인 인수액으로 곧바로 간주할 수 없습니다. 매수인 인수 0원 판단은 말소동의 확약의 유효한 이행을 전제로 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 미배당액의 변화

유찰 시 매각대금이 감소하면서 신청채권자의 미배당액은 증가합니다. 현재 회차에서는 28,746,000원, 1회 유찰 가정에서는 56,156,800원, 2회 유찰 가정에서는 78,041,280원입니다.

다만 이러한 미배당액 증가가 곧바로 매수인의 추가 채무를 의미하지는 않습니다. 확약서에 따라 임차권이 말소되는 경우 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 반대로 확약의 효력이 확보되지 않은 경우에는 낙찰가격 하락만으로 실질취득 부담이 줄어든다고 볼 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 남동구 논현동 소재 수인분당선 인천논현역 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 오피스텔, 아파트, 근린생활시설이 혼재하며 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인천논현역과 다수 노선의 버스정류장이 인근에 있습니다. 감정평가상 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.
• 건물. 철골철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 지상 30층 건물 중 24층에 위치합니다. 외벽은 복합판넬·강화유리, 내벽은 타일붙임 등으로 마감돼 있으며 페어글라스 창호가 설치돼 있습니다.
• 설비. 위생·급배수·도시가스·승강기·소화·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 용도지역. 일반상업지역 및 논현2 지구단위계획구역에 속합니다. 과밀억제권역·철도보호지구 등의 규제가 있으며 광대로 및 보행자전용도로에 접합니다.
• 토지. 주상복합건물 부지로 이용 중이며, 공시지가는 3,706,000원/㎡입니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
• 위반건축물. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
• 환금성. 역세권 인근의 상업·주거 혼재지역이라는 입지 특성은 확인되지만, 해당 오피스텔의 실제 거래 유동성과 매매가격 수준은 최근 거래 사례를 통해 별도로 검증해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본. 주택도시보증공사의 확약이 을구 6번 권나경 주택임차권등기를 명확히 대상으로 하는지, 매각 후 말소에 별도 조건이 있는지 확인해야 합니다.
• 선순위 임차권 정산. 최초 보증금 170,000,000원과 변경 보증금 165,000,000원의 관계, 임차권등기 내용, 배당요구, 주택도시보증공사의 채권과의 관계를 대조해야 합니다.
• 배당 및 미배당. 현재 회차 예상 미배당 28,746,000원은 신청채권자의 미회수액입니다. 이 금액이 매수인에게 승계된다고 단정해서는 안 되며, 임차권 말소와 채권 정산이 실제로 어떻게 처리되는지 확인해야 합니다.
• 실거래 비교. 동일 푸르지오시티 내 유사 면적 및 유사 층의 최근 거래가격을 확인해야 합니다. 과거 취득가격이나 감정가만으로 입찰가격을 결정해서는 안 됩니다.
• 임차인 점유·명도. 임차권등기가 존재하므로 현장 점유 상태와 실제 인도 가능 여부를 확인하고, 인도 협의 또는 필요한 법적 절차를 검토해야 합니다.
• 관리비 체납. 오피스텔의 공용부분 관리비 체납 여부와 승계 가능 범위를 관리주체에 확인해야 합니다.
• 이용 및 임대차 확인. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며 임대관계는 별도 확인이 필요합니다. 실제 사용 형태, 임대차계약 내용, 관리규약 등을 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 2026.11.16 매각기일 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 배당 관련 서류를 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약서가 권리를 바꾼다”

인천 논현 푸르지오시티 2419호는 단순히 최저매각가가 낮아 보인다는 이유로 접근해서는 안 되는 물건입니다. 165,000,000원의 선순위 임차보증금이 존재하고, 임차권등기가 말소기준권리보다 앞서 있기 때문입니다.

하지만 이 사건에는 중요한 차이가 있습니다. 주택도시보증공사가 해당 주택임차권등기의 말소동의 확약서를 제출했다는 점입니다. 확약이 유효하게 이행된다면, 선순위 임차권의 형식적인 인수 위험과 달리 매수인이 실제로 부담할 임차보증금은 0원으로 판단할 수 있습니다.

그렇다고 곧바로 좋은 투자라고 결론 내릴 수는 없습니다. 최저매각가 139,000,000원이 최근 시장가격보다 저렴하다는 근거가 확인되지 않았고, 확약서의 구체적인 이행 조건 역시 낙찰 전에 점검해야 합니다.

결론은 ‘권리 조건부 통과, 가격 판단 보류’입니다. 확약서 원본을 통해 임차권 말소와 인수액 0원이 확실해지는지 먼저 확인하고, 이후 최근 오피스텔 실거래와 비교해 적정 입찰가격을 산정하는 것이 합리적입니다.