* 실질 인수 0원은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 해당 선순위 임차권의 인수 부담 해소에 유효하게 적용된다는 전제입니다. 확약의 효력 및 적용 범위는 입찰 전 원본으로 확인해야 합니다. 확약 밖 점유자의 권리와 세금 관련 위험까지 0원이 된다는 뜻은 아닙니다.
인천지방법원 2026타경502989. 남동구 논현동 논현2차푸르지오시티 17층 1728호, 전유면적 63.287㎡의 오피스텔입니다. 소유자 김은규는 2020년 9월 이 물건을 거래가 200,000,000원에 취득했습니다. 이후 장희경의 임차권등기와 지방자치단체·국세·건강보험 관련 압류가 이어졌고, 주택도시보증공사가 청구금액 200,000,000원으로 강제경매를 신청했습니다.
이 사건은 신건 최저가만 보면 195,000,000원의 오피스텔이지만, 권리 구조는 단순하지 않습니다. 장희경은 2021년 전입 및 확정일자를 갖추었고 2023년 7월 임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준권리인 2023년 9월 20일 남동구 압류보다 앞선 권리입니다. 따라서 확약을 고려하지 않는다면 매수인이 미배당 보증금을 인수할 수 있는 구조입니다.
반면 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출된 사실이 기재되어 있습니다. 이 확약을 반영하는 경우 해당 임차권의 실질 인수액은 0원*으로 보지만, 별도로 파악된 전입자에 관한 임대차 내용이 미상이고 국세·지방세 압류도 다수 존재합니다. 결국 확약 확인, 점유관계 확인, 세금 배당 확인이 입찰 판단의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502989 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 논현동 448 논현2차푸르지오시티 17층 1728호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 남동구 남동서로236번길 30 |
| 물건종류 / 면적 | 업무시설(오피스텔) · 제17층 제1728호 · 전유 63.287㎡ |
| 건물 구조 | 철골철근콘크리트구조 · 20층 건물 중 17층 |
| 소유자 | 김은규 (2020.09.15. 소유권이전 · 거래가액 200,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 195,000,000원 / 195,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.09.20. 남동구 압류 (갑구 4번) |
| 선순위 임차권 | 장희경 · 을구 3번 · 임차보증금 200,000,000원 |
| 민간임대주택등기 | 2022.10.24. 등기 (갑구 3-1번) |
| 매각기일 | 2026.11.16. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 말소 확약
남동구 압류 이후 등기된 남동세무서장 관련 국세 압류, 서울특별시 압류, 국민건강보험공단 압류 및 양주시 압류는 경매 절차에서 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 압류등기의 소멸과 세금의 배당상 우선순위는 다른 문제입니다. 당해세 등 우선 배당 대상이 존재하면 임차인의 실제 배당액과 명목 인수액 계산이 달라질 수 있습니다.
과거 우리은행의 채권최고액 120,000,000원 근저당권은 2020년 8월 31일 이미 말소됐습니다. 따라서 이를 현재 유효한 선순위 근저당권으로 계산하거나 매수인 인수액에 합산해서는 안 됩니다.
② 임차인·점유자 분석 — 확약 대상과 별도 점유자를 구분
확인되는 인적 관계는 임차권등기권자 1명과 현황조사상 전입자 1명, 총 2명입니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자이며 별도의 실제 임차인으로 중복 집계하거나 200,000,000원의 임차보증금을 추가 합산하지 않습니다.
| 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 장희경 을구 3번 임차권등기 |
2021.06.01. 2021.04.05. |
200,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 |
명목 8,530,000원 실질 0원* 말소동의 확약 |
| MADETKHANULY AKZHOL 현황조사상 전입자 |
2026.01.25. 확정일자 미상 |
미상 |
보증금·권리 미상
전입일은 말소기준 이후
|
전입일 기준 후순위 별도 확인 필요 |
장희경의 배당요구가 확인되며, 임차권등기 접수일은 2023.07.21.입니다. 현황조사상 전입자의 보증금·확정일자·점유관계는 확정되지 않았습니다.
특히 등기상 임차권등기권자와 현황조사상 전입자가 서로 다릅니다. 현재 점유자가 누구와 어떤 계약을 체결했는지, 장희경의 임차권과 관계가 있는지, 별도의 보증금 반환 문제가 있는지 확인해야 합니다. 확약으로 주된 임차권 인수가 해소되는 것과 실제 점유 인도가 원활한 것은 별개입니다.
③ 가격·실질취득 — 확약의 효력이 가격 판단을 바꾼다
이 물건의 감정가와 신건 최저가는 모두 195,000,000원입니다. 그러나 선순위 임차보증금은 200,000,000원으로, 낙찰가보다 큽니다. 따라서 확약의 효력이 인정되지 않는 경우에는 낙찰가가 내려가더라도 임차인 미배당액이 늘어나면서 실질취득 부담이 보증금 200,000,000원 수준에 묶이는 구조가 됩니다. 집행비용을 반영하면 그보다 높아질 수 있습니다.
반대로 해당 임차권에 대한 말소동의 확약이 유효하게 적용되어 실질 인수액이 0원*이 되면, 취득금액의 출발점은 낙찰가가 됩니다. 그러나 다른 점유자의 권리와 세금·관리비·명도 비용까지 사라지는 것은 아닙니다.
| 회차 가정 | 낙찰가 | 명목 인수액 | 확약 미적용 총부담 | 확약 적용 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 195,000,000원 | 8,530,000원 | 203,530,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 156,000,000원 | 46,984,000원 | 202,984,000원 | 0원* |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 124,800,000원 | 77,747,200원 | 202,547,200원 | 0원* |
확약 미적용 총부담 = 각 회차 낙찰가 + 예상 명목 인수액. 배당 시뮬레이션상의 집행비용 차이가 반영되어 200,000,000원보다 높게 계산됩니다. 확약 적용 인수 0원*은 장희경 임차권에 한정되며, 별도 점유자·세금·관리비 등은 제외됩니다.
동일 건물의 최근 실거래가와 최신 거래가격을 확인할 수 없으므로 195,000,000원이 실제 시장가격보다 저렴하다는 결론은 내릴 수 없습니다. 과거 소유권이전 거래가액 200,000,000원은 현재 시세의 직접적인 대체 지표가 아닙니다. 따라서 가격 할인율이나 기대 차익을 근거로 투자등급을 높이는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 195,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,530,000원 |
| 1. 장희경 임차보증금(우선변제) | 200,000,000원 | 191,470,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 신청채권 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매각대금 배분 합계 | — | 195,000,000원 |
신건 매각가 195,000,000원을 가정하면 집행비용 3,530,000원을 제외한 191,470,000원이 장희경의 우선변제 배당으로 계산됩니다. 보증금 200,000,000원과의 차액 8,530,000원이 명목상 미배당 인수액입니다. 이 차액에 대해 말소동의 확약의 효력이 적용되면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원*으로 평가합니다.
주택도시보증공사의 신청채권 200,000,000원에 대한 별도 배당액은 해당 배당 시뮬레이션상 0원입니다. 주택도시보증공사는 별도의 임차인으로 보증금을 중복 계산하지 않았으며, 채권의 법률적 승계·대위관계와 실제 배당순위는 원본 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 논현동 남동인더스파크역 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 공장·업무시설·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 남동인더스파크역이 있습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 20층 건물 중 17층 오피스텔로, 위생·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·용도. 일반상업지역이며 방화지구·지구단위계획구역·국가산업단지·재생사업지구·지원시설구역 등의 지정이 확인됩니다.
- 도로 및 지형. 장방형의 평지에 위치하고 북동측·북서측·남서측 포장도로에 접합니다.
- 토지 공시지가. 2,334,000원/㎡이며, 토지면적은 5,296.7㎡입니다. 이는 건물 전체 부지에 관한 정보입니다.
- 건축물 사항. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 주변의 산업·업무시설 입지 특성이 수요에 영향을 줄 수 있습니다. 최근 거래가격과 거래량이 확인되지 않아 환금성을 우수하다고 단정할 수 없습니다.
- 민간임대주택등기. 2022.10.24. 민간임대주택등기가 존재하므로 임대의무 및 관련 제한의 현재 적용 여부를 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 장희경의 을구 3번 임차권등기 및 잔여 보증금 인수 부담에 어떤 효력을 갖는지, 조건과 적용 범위를 확인해야 합니다.
- 임차권과 점유 분리 확인. 장희경의 대항력·우선변제권과 MADETKHANULY AKZHOL의 현황조사상 전입 사실을 각각 확인하고, 실제 점유관계를 정리해야 합니다.
- 보증금 미상 전입자. 2026.01.25. 전입자의 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 점유 원인을 확인해야 합니다. 확약이 적용되지 않는 별도 권리 위험을 무시해서는 안 됩니다.
- 세금 압류 5건. 남동구·국세·서울특별시·국민건강보험공단·양주시 압류의 배당상 우선순위와 당해세 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준 입찰. 확약 효력이 인정되지 않는 경우 명목 인수액이 더해져 신건 203,530,000원 등으로 총부담이 계산됩니다. 확약 적용 시에도 별도 비용은 남습니다.
- 신건 가격 검증. 최저가 195,000,000원이 주변 오피스텔 실거래가와 비교해 경쟁력이 있는지 추가 검토해야 합니다. 시세 확인 전에는 가격 메리트를 전제하지 마세요.
- 민간임대주택 관련 의무. 등기된 임대의무기간과 현재 등록상태, 매각 이후 적용 가능성을 확인해야 합니다.
- 관리비 및 인도. 미납 공용관리비, 현재 점유자에 대한 인도 절차, 명도 협의 비용을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 확약서, 현황조사서, 세금 관련 서류 및 매각기일 변동 여부를 입찰 전에 재확인해야 합니다.
맺으며 — “확약이 있어도, 검증은 끝나지 않았다”
인천 논현2차푸르지오시티 1728호는 선순위 임차보증금 200,000,000원과 신건 최저가 195,000,000원이 맞물린 사건입니다. 확약이 없으면 낙찰가 하락만으로 실질취득 부담을 크게 낮추기 어렵습니다. 반면 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 해당 임차권의 인수 부담 해소에 유효하다면, 장희경 관련 실질 인수액은 0원*으로 볼 수 있습니다.
하지만 그 결론은 장희경의 임차권에 한정됩니다. 별도 전입자의 보증금·확정일자·점유관계는 미상이며, 국세·지방세 등을 포함한 압류 5건이 실제 배당에 미칠 영향도 확인해야 합니다. 오피스텔의 현재 시장가격을 입증할 실거래 비교자료도 확인되지 않았습니다.
종합 판단은 C등급(42점). 주된 임차권 인수 위험은 확약으로 완화되지만, 확약의 법적 효력과 미상 점유자의 별도 권리, 세금 배당, 시장가격에 대한 확인이 남아 있습니다. 확약 원본과 점유·배당관계 확인 전에는 입찰 판단을 보류하는 것이 적절합니다.
