* 배상현의 주택임차권은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에 따른 말소가 유효하게 이행되는 경우에 한하여 실질 인수 0원으로 평가합니다. 확약서의 대항력 포기 여부와 적용 범위는 별도 확인이 필요합니다. 이 판단은 UBAID ULLAH의 점유·보증금에 적용되지 않습니다.
인천지방법원 2026타경503009. 검암동 드림파크빌 에이동 2층 202호, 전용 47.81㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자 조석훈은 2022년 2월 16일 거래가 149,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 2023년 10월 16일 배상현의 주택임차권등기가 이루어졌고, 2024년 12월 23일 인천광역시 서구의 압류가 등기되었습니다. 2026년 4월 15일에는 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
이 사건은 일반적인 근저당권 소멸형 경매와 다릅니다. 말소기준권리는 2024년 12월 23일자 압류인데, 주택임차권등기는 그보다 앞선 2023년에 설정되었습니다. 따라서 선순위 임차권은 매각만으로 당연히 소멸한다고 볼 수 없습니다. 말소동의 확약서가 중요한 이유가 바로 여기에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503009 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 529-4 드림파크빌 에이동 2층 202호 |
| 도로명주소 | 검암로9번길 3-7 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 47.81㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 2층 |
| 건물 사용승인 | 2011.01.06 |
| 건물 규모 | 드림파크빌A동 · 12세대 |
| 소유자 | 조석훈 (2022.02.16 소유권이전, 거래가 149,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 142,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 149,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.12.23 · 갑구 8번 압류 · 인천광역시 서구 |
| 선순위 임차권 | 을구 9번 · 배상현 · 임차보증금 149,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
과거 서인천농업협동조합·경서농업협동조합·우리은행·삼성화재해상보험의 근저당권은 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석에서 주의해야 할 것은 말소기준권리보다 먼저 등기된 배상현의 주택임차권입니다.
② 임차인 분석 — 임차권 정리와 점유자 확인은 별개
임차권등기와 현황조사에 나타나는 인물은 배상현과 UBAID ULLAH, 총 2명입니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자로서 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 두 사람의 임대차 관계 및 현재 점유 관계는 추가 확인이 필요합니다.
| 성명 / 구분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
|
배상현
주택임차권등기 · 47.81㎡ 전부
|
전입 2019.10.16 확정 2019.10.04 추가 확정 2021.09.28 임차권등기 2023.10.16 |
149,000,000원
당초 130,000,000원에서 변경
|
대항력 있음
우선변제
승계 별도 확인
|
0원* 조건부 말소동의 확약서의 효력·범위 확인 필요 |
|
UBAID ULLAH
현황조사상 별도 전입자
|
전입 2024.07.11 확정일자 미상 |
미상 |
대항력 가능·미상
우선변제 미상
승계 없음
|
인수 위험 미확정 점유·계약·보증금 확인 필수 |
* 배상현 임차권의 실질 인수 0원은 확약에 따른 권리 정리와 잔여 보증금 인수 면책이 유효하게 성립한다는 조건부 판단입니다. 확약이 적용되지 않는 경우에는 보증금 149,000,000원을 기준으로 미배당 인수 가능성을 다시 검토해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 16.9% 높은 신건
드림파크빌A동 동일 면적 47.81㎡의 실거래 내역입니다. 전체 10건 평균은 142,600,000원이지만, 과거 높은 거래가격이 포함되어 있습니다. 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 121,500,000원과 최신 거래 143,000,000원(2025.06), 최근 대비 과거 가격 추세 -17.8%를 우선 고려해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 47.81㎡ | 2층 | 143,000,000원 |
| 2024.08 | 47.81㎡ | 3층 | 100,000,000원 |
| 2024.03 | 47.81㎡ | 4층 | 140,000,000원 |
| 2024.03 | 47.81㎡ | 4층 | 140,000,000원 |
| 2023.12 | 47.81㎡ | 3층 | 144,000,000원 |
| 2023.10 | 47.81㎡ | 3층 | 144,000,000원 |
| 2023.02 | 47.81㎡ | 3층 | 155,000,000원 |
| 2022.02 | 47.81㎡ | 2층 | 149,000,000원 |
| 2021.08 | 47.81㎡ | 3층 | 170,000,000원 |
| 2021.08 | 47.81㎡ | 4층 | 141,000,000원 |
| 전체 평균 | 47.81㎡ | 10건 | 142,600,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 47.81㎡ | 2건 | 121,500,000원 |
최근 12개월 평균은 집계된 2건의 수치입니다. 확인되는 가장 최신 거래는 2025.06이므로, 2026년 현재 가격을 직접 확인할 수 있는 거래 표본은 부족합니다. 신건 가격 판단에는 추가 시세 확인이 필요합니다.
전체 평균만 보면 최저가 142,000,000원은 평균 142,600,000원의 99.6%입니다. 하지만 이를 시세보다 싸다고 해석해서는 안 됩니다. 최근 12개월 평균 121,500,000원과 비교하면 최저가는 116.9%에 해당합니다. 최근 평균보다 20,500,000원 높습니다.
또한 거래 추세는 -17.8%로 하락 방향입니다. 최신 거래인 2025년 6월의 143,000,000원과 비교해도 신건 최저가가 실질적으로 충분히 할인된 가격이라고 보기 어렵습니다. 특히 임차권 인수 문제가 해소되지 않으면 실질취득 부담은 명목 최저가보다 높아질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 142,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,788,000원 |
| 1. 강제경매 신청채권 · 주택도시보증공사 | 149,000,000원 | 139,212,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 신청채권 미배당액 | 149,000,000원 | 9,788,000원 |
집행비용 2,788,000원 차감 후 주택도시보증공사에 139,212,000원을 배당하는 단순 추정입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다. 신청채권의 미배당액이 곧바로 매수인 인수액이 되는 것은 아니며, 임차권의 승계관계와 확약 효력을 별도로 판단해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수 위험은 별개
| 회차 | 매각가격 | 신청채권 배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 142,000,000원 | 139,212,000원 | 9,788,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 113,600,000원 | 111,209,600원 | 37,790,400원 |
| 2회 유찰 (64%) | 90,880,000원 | 88,844,160원 | 60,155,840원 |
유찰되면 최저매각가격은 낮아지지만, 신청채권의 미배당액은 반대로 증가합니다. 말소동의 확약서가 유효하고 별도 점유자의 인수권리가 없다는 사실이 확인된다면 유찰에 따른 가격 하락을 평가할 수 있습니다. 반대로 선순위 임차권의 잔여 보증금이 인수되는 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 증가해 실질취득 부담은 보증금 149,000,000원 안팎에 묶이게 됩니다. 따라서 회차별 최저가만으로 저가 매수를 판단할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 검암동 검암중학교 남동측 인근입니다. 다세대주택·연립주택·아파트·근린생활시설·공원이 혼재한 주거지역으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 인천2호선 검바위역이 소재합니다. 대중교통 이용 편의도는 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물이며 2011.01.06 사용승인되었습니다. 위생·급배수설비와 도시가스보일러 개별난방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 북측과 서측으로 폭 약 8m의 포장도로에 각각 접하며 도로상태는 양호한 것으로 조사되었습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역 등에 해당합니다. 공시지가 1,583,000원/㎡, 토지면적 490.7㎡이며, 토지 형태는 가로장방형 평지입니다.
- 규제. 역사문화환경보존지역·과밀억제권역·중점경관관리구역 등이 기재되어 있습니다. 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있으므로 현행 적용 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 건축 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 12세대 규모의 소형 다세대주택으로, 대단지 아파트와 비교하면 수요층이 제한될 수 있습니다. 동일 면적 실거래가격이 100,000,000원에서 170,000,000원까지 분포해 매도 시 가격 편차에 주의해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본. 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 범위, 조건, 효력 발생 시점, 대항력 포기 여부 및 잔여 보증금 청구에 대한 면책 여부를 확인해야 합니다.
- 배상현 임차권. 최초 보증금 130,000,000원에서 149,000,000원으로 변경된 계약관계, 임차권등기의 존속 및 실제 말소 절차를 확인해야 합니다.
- UBAID ULLAH 전입·점유. 2024.07.11 전입자의 임대차계약, 보증금, 확정일자, 실제 점유 여부와 배상현과의 관계를 확인해야 합니다. 확약 밖의 인수 위험이 핵심입니다.
- 주택도시보증공사 채권. 신청채권액 149,000,000원의 원인과 임차보증금 반환채권 승계관계를 확인하고, 보증금을 중복 계산하지 않아야 합니다.
- 가격 상한. 신건 최저가가 최근 12개월 평균의 116.9%입니다. 전체 평균과 거의 비슷하다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 판단하지 않아야 합니다.
- 하락 추세. 거래 추세 -17.8%와 최신 거래 시점 2025.06을 고려해 현재 시세를 별도로 확인해야 합니다.
- 미납 관리비·조세. 공용부분 관리비 체납 및 당해세 등 배당에 영향을 줄 수 있는 사항을 확인해야 합니다.
- 명도. 소유자가 아닌 별도 전입자가 확인되므로 실제 점유자와 인도·명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 법원 서류 원본. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서와 감정평가서 원본을 대조한 후 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “말소동의가 있다 ≠ 모든 인수 위험이 사라진다”
이 사건의 핵심은 선순위 임차권의 말소동의 확약서와 별도 점유자의 미확정 권리입니다. 배상현의 149,000,000원 주택임차권은 말소기준권리보다 앞서지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 권리를 정리할 근거가 있습니다. 확약이 유효하게 이행되고 잔여 보증금 인수 문제가 해소된다면 해당 임차권의 실질 인수는 0원입니다.
그러나 UBAID ULLAH의 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태입니다. 이 전입자에 관한 대항력 및 인수 가능성은 확약과 별개로 판단해야 합니다. 따라서 전체 매수인 인수액은 아직 확정할 수 없습니다.
가격도 우호적이지 않습니다. 최저가 142,000,000원은 최근 12개월 평균 121,500,000원보다 높고, 거래 추세는 -17.8%로 하락 방향입니다. 선순위 임차권이 정리되지 않으면 실질취득 부담은 보증금 149,000,000원 안팎으로 유지될 수 있어, 유찰에 따른 가격 인하 효과도 제한됩니다.
결론은 입찰 보류. 선순위 임차권의 말소 및 대항력 포기 범위, 별도 점유자의 보증금과 권리관계, 현재 시장가격이 모두 확인된 이후에야 실제 취득 부담과 적정 입찰가를 판단할 수 있습니다. 확약은 긍정적이지만, 권리 미확정과 최근 시세 대비 높은 가격을 고려하면 종합 D등급입니다.
