수원지방법원 2025타경53558. 경기도 광주시 신현동 백일홍하우스 씨동 3층 301호, 전용 50.17㎡의 다세대주택입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 200,000,000원입니다. 현재 소유자는 이두영이며, 2022년 5월 9일 거래가 200,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이번 경매는 주택도시보증공사의 신청으로 진행되는 강제경매입니다.
등기부를 보면 일반적인 근저당권 실행 경매와 다른 구조가 드러납니다. 과거 우리은행과 양성농업협동조합의 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 중심은 2024년 4월 12일 등기된 전미희의 주택임차권입니다. 이 임차권은 2025년 12월 1일의 경매개시결정보다 앞서므로, 확약이 없다면 낙찰자가 미배당 보증금을 인수할 위험이 있습니다.
하지만 매각물건명세서에는 보증금을 양수한 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서를 제출했다는 중요한 내용이 있습니다. 따라서 입찰 판단의 핵심은 확약의 원본과 효력 확인이며, 가격 판단은 실질취득비용과 최근 실거래 시세를 비교하는 데 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53558 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 신현동 523-20 백일홍하우스 씨동 제3층 제301호 |
| 도로명주소 | 경기도 광주시 새말길 243-9 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 50.17㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 3층 |
| 사용승인일 | 2012.12.05 |
| 단지 규모 | 백일홍하우스(C) · 8세대 |
| 소유자 | 이두영 (2022.05.09 매매 · 거래가 200,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 200,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 감정 이용상태 | 다세대주택 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약의 효력
임차인 및 보증기관 승계 관계
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 전미희 실제 임차인 |
2022.04.08 전유부분 전부 |
2022.03.23 | 200,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 보증기관 승계 확약 적용 |
실제 임차인은 1명(전미희)입니다. 전입신고와 점유개시일은 2022.04.08이고, 확정일자는 2022.03.23입니다. 보증금은 200,000,000원이며, 2024.04.12 임차권등기가 이뤄졌습니다. 배당요구도 확인됩니다. 전입일이 말소기준권리보다 빠르므로 대항력 있는 임차인으로 판단되며, 확정일자와 배당요구에 따라 우선변제권을 행사할 수 있는 구조입니다.
주택도시보증공사는 임차보증금을 양수한 보증기관·승계채권자입니다. 이를 전미희와 별개의 실제 임차인으로 계산하거나, 전미희 보증금 200,000,000원에 동일한 승계 보증금을 추가하여 중복 합산해서는 안 됩니다.
이 확약이 해당 승계 보증금 전부에 유효하게 적용된다면, 전미희의 보증금 미배당분은 매수인이 실질적으로 인수하지 않습니다. 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 평가합니다.
해당 확약은 전미희의 보증금 승계 관계에 한정됩니다. 다른 임차인에게까지 자동으로 적용되는 것은 아닙니다. 현재 확인되는 실제 임차인은 전미희 1명이지만, 별도 임차인이나 권리가 확인되는 경우 그 인수 위험은 독립적으로 판단해야 합니다. 입찰 전 매각물건명세서 및 확약서 원본을 대조해야 합니다.
② 시세 비교 — 신건 가격은 최근 시세와 같다
백일홍하우스(C)의 전용 50.17㎡ 및 유사 면적 실거래는 총 7건입니다. 전체 평균은 202,857,142원이고, 거래 범위는 190,000,000원~220,000,000원입니다. 다만 과거 고가 거래가 전체 평균을 높일 수 있으므로, 실제 가격 판단에는 최근 구간 평균과 최신 거래를 우선 적용해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.01 | 50.17㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 2023.11 | 50.22㎡ | 1 | 200,000,000원 |
| 2022.05 | 50.17㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 2021.08 | 50.22㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2021.07 | 50.22㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2021.07 | 50.22㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2021.06 | 50.17㎡ | 1 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 202,857,142원 |
| 최근 구간 평균 | — | 2건 | 200,000,000원 |
따라서 최저매각가 200,000,000원은 최근 구간 평균의 100.0%입니다. 전체 평균 대비 98.6%라는 수치만으로 할인 매물이라고 판단할 수 없습니다.
더욱이 확인되는 최신 거래가 2024년 1월에 머물러 있어, 이 평균을 2026년 11월 현재의 확정적인 시장가격으로 보기는 어렵습니다. 실제 입찰 전 거래 공백과 현재 매수 수요를 추가 확인해야 합니다.
확약을 적용한 신건 실질취득비용은 별도 취득비용을 제외하면 200,000,000원입니다. 이는 최근 구간 실거래 평균 및 최신 거래가와 동일합니다. 시세보다 저렴한 취득이라고 평가할 수 없으며, 가격 가점을 부여하기 어렵습니다.
같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.7회입니다. 신건에서 시세와 같은 가격을 지불할 유인은 제한적이며, 최근 가격 추세가 -2.0%인 점도 주의해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,600,000원 |
| 1. 전미희 임차보증금 우선변제 | 200,000,000원 | 196,400,000원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 200,000,000원 |
집행비용은 매각대금의 약 1.8%인 3,600,000원으로 추정한 시나리오입니다. 임차보증금에 대한 배당은 196,400,000원이며, 부족분 3,600,000원은 확약 반영 전의 룰상 인수액입니다. 주택도시보증공사의 임차보증금 승계분을 별도의 추가 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 실제 배당순위와 수령 주체는 보증금 양수·승계 서류에 따라 확인해야 합니다. 당해세 및 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
그러나 주택도시보증공사가 대항력 포기 확약서를 제출했으므로, 그 효력이 유효하게 적용되는 경우 매수인이 해당 부족분을 인수할 의무는 실질적으로 0원입니다. 배당 부족액 자체가 없어지는 것은 아니지만 매수인 인수 위험에서는 제외됩니다.
회차별 인수액과 실질취득 시나리오
| 회차 | 최저매각가 | 룰상 인수액 | 확약 적용 인수액 |
|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 200,000,000원 | 3,600,000원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 160,000,000원 | 43,040,000원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 128,000,000원 | 74,592,000원 | 0원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 낮아질수록 선순위 임차인의 미배당 보증금 인수액이 커집니다. 보증금 200,000,000원이 낙찰가를 초과하는 회차에서는 낙찰가와 미배당 인수액을 더한 실질취득비용이 약 200,000,000원 수준으로 유지됩니다. 집행비용 추정치가 반영된 시나리오에서는 그보다 높게 나타납니다. 따라서 확약이 없다면 유찰만으로 가격 메리트가 생긴다고 볼 수 없습니다.
반면 확약이 유효하다면 해당 임차보증금의 실질 인수액은 어느 회차에서도 0원으로 평가되므로, 회차별 최저매각가가 취득가격 판단의 기준이 됩니다. 다만 위 회차는 실제 유찰이 확정된 일정이 아닌 가정 시나리오입니다.
가격: 신건 실질취득 200,000,000원은 최근 구간 평균 및 최신 거래와 동일합니다. 하락 추세와 소규모 단지의 환금성 위험을 고려하면 가격 메리트가 부족합니다.
결론: 확약서의 법적 효력과 실제 적용 범위 확인이 선행돼야 하며, 신건 가격에서는 보수적인 입찰 판단이 적절합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 신현동 소재 신현3리복지회관 북동측 근거리에 위치합니다. 주변에는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 및 임야 등이 혼재하며 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 4층 건물이며 대상 호실은 3층 301호입니다. 2012.12.05 사용승인됐고, 치장벽돌 및 석재붙임 외벽과 샷시 창호로 마감되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스설비 및 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 사다리형 완경사지의 다세대주택 부지이며, 동측으로 세로와 접합니다. 토지면적은 451.0㎡, 공시지가는 773,900원/㎡입니다.
- 토지이용 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 자연보전권역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등에 해당합니다. 토지거래계약허가구역 지정 이력도 있으므로 입찰 전 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 위반건축물 표시가 없으며 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다. 다만 이는 내부 하자나 유지보수 상태까지 보증하는 내용은 아닙니다.
- 환금성. 8세대 소규모 다세대주택으로, 전체 실거래 7건 중 최신 확인 거래는 2024.01입니다. 거래 표본이 많지 않고 최근 가격 추세가 -2.0%이므로 재매각 가능성과 가격 변동 위험을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사가 2026.06.01자로 제출한 대항력 포기 확약서의 문구, 서명·제출 주체, 보증금 양수 관계 및 매수인에 대한 효력을 직접 확인하세요.
- 임차권등기와 배당 확인. 전미희의 임차권등기는 말소기준권리보다 선순위입니다. 확약 적용 전 룰상 미배당 인수액은 신건에서 3,600,000원입니다. 실제 배당 및 임차권등기 정리 절차를 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복 계산 방지. 주택도시보증공사는 임차보증금 양수·승계 관계의 채권자입니다. 실제 임차인 전미희와 별개의 추가 임차보증금 채권으로 중복 합산하지 마세요.
- 별도 임차인·점유관계 확인. 확약은 해당 승계 보증금에만 적용됩니다. 현장 점유자가 누구인지, 별도의 임대차 관계가 존재하는지 확인하세요. 확약 밖의 다른 임차인이 발견되면 인수 위험을 별도로 분석해야 합니다.
- 최근 시세 재확인. 집계상 최근 구간 평균은 200,000,000원이지만 최신 확인 거래는 2024.01입니다. 2026.11.16 입찰 전에 현재 거래 가능 가격을 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간 가격 추세는 -2.0%입니다. 과거 전체 평균 202,857,142원을 기준으로 가격 메리트를 과대평가하지 마세요.
- 유찰 시나리오. 단지 평균 유찰 횟수는 2.7회입니다. 확약이 유효한 경우에는 1회 유찰 160,000,000원, 2회 유찰 128,000,000원 시나리오를 비교할 수 있으나, 실제 유찰 여부와 다음 매각조건은 별도로 확인해야 합니다.
- 명도 및 임차권등기 정리. 대항력 포기 확약이 곧바로 점유자의 자발적인 퇴거를 보장하는 것은 아닙니다. 실제 점유·인도 여부와 임차권등기 말소 절차를 확인하세요.
- 관리비 및 공과금. 공용부분 관리비 체납, 세금 및 기타 공과금 중 매수인에게 영향을 줄 수 있는 항목을 사전에 점검하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 확약서 및 실거래 원본을 실제 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 위험 해소 ≠ 가격 메리트”
이 사건은 선순위 임차권이 있는 다세대주택이라는 점에서 겉보기보다 권리구조가 복잡합니다. 전미희의 보증금은 200,000,000원이고, 임차권등기는 말소기준권리보다 앞서 있습니다. 확약이 없었다면 낙찰가를 낮춰도 보증금 미배당분을 매수인이 인수하므로, 실질취득비용은 약 200,000,000원 수준에 머무는 구조입니다.
다행히 주택도시보증공사는 임차보증금을 양수한 뒤 전액 변제 여부와 무관하게 대항력을 포기한다는 확약서를 제출했습니다. 이 확약이 유효하게 적용되면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원입니다. 다만 원본 확인과 적용 범위 검토 없이 권리 위험이 완전히 사라졌다고 단정해서는 안 됩니다.
가격은 별개의 문제입니다. 신건 최저가 200,000,000원은 최근 구간 실거래 평균과 같고, 최신 확인 거래가 역시 200,000,000원입니다. 가격 추세는 -2.0%이며, 8세대 소규모 다세대주택의 환금성도 보수적으로 평가해야 합니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수인 2.7회 역시 신건 가격 판단에 신중할 이유입니다.
종합 결론은 C등급입니다. 확약으로 선순위 보증금 인수 위험이 해소될 가능성은 긍정적이지만, 신건 실질취득가격이 최근 시세와 같아 가격상 여유가 없고, 하락 추세와 환금성 위험이 겹칩니다. 권리는 확약 확인을 전제로 조건부 통과, 가격은 보류. 이 물건의 핵심은 확약의 효력을 확실히 확인한 다음, 현재 시장가격보다 충분히 낮은 취득가격을 확보할 수 있는지 판단하는 것입니다.
