* 실질 인수 0원은 말소동의 확약서가 임차인의 대항력에 기초한 미배당 보증금 인수책임까지 유효하게 해소하는 경우의 조건부 판단입니다. 확약 적용 전 배당 추정상 인수액은 69,188,000원입니다. 명시된 말소동의만으로 대항력 포기를 확정할 수 없으므로 원문과 권리자의 권한을 확인해야 합니다.
인천지방법원 2026타경503051. 인천 미추홀구 주안동 드림타워 3층 301호, 전용 55.61㎡ 다세대주택입니다. 이 물건은 감정가 242,000,000원으로 처음 매각에 나오는 신건입니다. 소유자 이병룡은 2022년 6월 27일 거래가 307,000,000원으로 소유권을 취득했고, 이후 국민건강보험공단 압류, 주택도시보증공사 가압류, 국세·지방세 압류 및 강제경매개시결정이 이어졌습니다.
표면적인 가격은 과거 거래가보다 낮습니다. 하지만 이 사건의 핵심은 가격보다 임차보증금의 인수 여부입니다. 임차인 이영도는 2022년 6월 3일 전입신고를 했고, 2022년 5월 12일 확정일자를 받았습니다. 2023년 7월 28일 압류보다 앞서 대항력 요건을 갖춘 임차인으로 분석됩니다. 따라서 확약이 없다면 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금 인수가 늘어나는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503051 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 1067-49, 1067-50, 1067-51 도로명주소: 인천광역시 미추홀구 경원대로728번길 10-16, 3층 301호 |
| 건물명 / 호수 | 드림타워(1067-49) · 제3층 제301호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 55.61㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 3층 |
| 사용승인 | 2020.02.28 |
| 건물 규모 | 11세대 |
| 소유자 | 이병룡 (2022.06.27 소유권이전 · 거래가 307,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 242,000,000원 / 242,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 307,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.07.28 국민건강보험공단 압류 (갑구 7번) |
| 주택임차권등기 | 이영도 · 보증금 307,000,000원 · 을구 3번 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 권리 특이사항 | 주택도시보증공사 임차권등기 말소동의 확약서 제출 |
① 권리 흐름 — 먼저 전입한 임차인과 말소동의 확약서
등기상 과거 우리은행 근저당권(채권최고액 408,000,000원)은 2020년 3월 26일 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준으로 제시된 권리는 2023년 7월 28일 국민건강보험공단 압류입니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류와 경매개시결정, 국세·지방세 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
|
이영도 3층 301호 55.61㎡ 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2022.06.03 확정 2022.05.12 점유개시 2022.06.04 임차권등기 2024.07.31 |
307,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 가능 배당요구 있음 승계 신고 아님 |
주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인이 아닙니다. 가압류권자이면서 강제경매 신청채권자로 등장하지만, 이영도의 임차보증금과 주택도시보증공사 채권액을 단순 합산해 복수의 임차보증금이 있는 것으로 해석해서는 안 됩니다. 실제 임차인 수는 1명입니다.
보증금 307,000,000원 중 미배당액은 69,188,000원입니다.
따라서 확약이 인수책임을 해소하지 못한다면 낙찰가 242,000,000원 + 인수액 69,188,000원 = 실질취득 부담 311,188,000원입니다. 취득세·명도비·수리비 등 추가비용은 별도입니다.
다만 현재 확인되는 문구는 말소동의입니다. 임차인의 대항력 포기, 보증금 반환청구권 처리, 주택도시보증공사의 권리승계 범위가 모두 확정되었다는 의미로 자동 해석해서는 안 됩니다. 확약서의 당사자·적용 범위·조건·말소절차를 입찰 전 확인해야 합니다.
* 확약으로 인수책임이 해소되는 경우에만 실질 인수 0원을 적용합니다. 확약 적용 전 인수 추정액 69,188,000원은 배당 시뮬레이션상 금액입니다. 확약 밖의 세금·관리비·점유 및 기타 비용 위험은 별도입니다.
② 시세 비교 — 78.8%라는 숫자만 믿어서는 안 된다
드림타워(1067-49)의 동일 전용면적 55.61㎡에서 확인되는 거래는 2022년 6월 307,000,000원, 1건입니다. 감정가 242,000,000원은 이 거래가의 78.8%로, 차액은 65,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 55.61㎡ | 3 | 307,000,000원 |
| 확인된 거래 기준 | 55.61㎡ | 1건 | 307,000,000원 |
하지만 이 거래는 2022년 6월 거래입니다. 2026년 11월 매각을 판단하는 시점에서 현재 시세를 대표한다고 보기 어렵습니다. 별도의 최신 거래나 신뢰할 만한 최근 거래 추세가 확인되지 않으므로, 과거 거래가 대비 21.2% 낮다는 사실을 현재 시장 대비 할인율로 해석하면 안 됩니다.
특히 이 물건은 확약 효력에 따라 가격 판단이 완전히 달라집니다. 확약의 인수책임 해소 효과가 확인되면 실질취득액은 낙찰가 중심으로 계산할 수 있지만, 해소되지 않는다면 실질취득 부담이 약 3.1억 원으로 올라갑니다. 이는 확인된 과거 거래가 307,000,000원도 웃도는 금액입니다.
유찰 시나리오 — 낮아지는 낙찰가, 늘어나는 인수액
대항력 있는 임차인이 보증금을 배당으로 전액 회수하지 못하는 경우, 낙찰가가 내려가면 그만큼 배당액도 감소하고 매수인 인수액이 늘어납니다. 아래는 확약으로 인수책임이 해소되지 않는 경우의 배당 추정 시나리오입니다.
| 회차 | 최저가 | 예상 인수액 | 실질취득 부담 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 242,000,000원 | 69,188,000원 | 311,188,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 193,600,000원 | 116,910,400원 | 310,510,400원 |
| 2회 유찰 (64%) | 154,880,000원 | 155,088,320원 | 309,968,320원 |
실질취득 부담 = 낙찰가 + 예상 인수액. 집행비용 추정 방식에 따라 총액에 소폭 차이가 있으나, 확약 미적용 시 보증금 307,000,000원 수준으로 부담이 수렴하는 구조는 동일합니다. 취득세·명도·수리비 등은 별도입니다. 확약이 인수책임을 완전히 해소하면 위 인수액은 실질 0원이 될 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 242,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,188,000원 |
| 1. 임차인 · 이영도 (우선변제) | 307,000,000원 | 237,812,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 375,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 307,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상배당은 집행비용 4,188,000원 및 임차인 우선변제를 전제로 한 추정치입니다. 국세·지방세의 법정 우선순위, 당해세 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 가압류 청구금액 375,000,000원과 경매신청 청구금액 307,000,000원은 동일 기관의 서로 다른 절차상 표시금액이며, 실제 독립 채무인지 확인 없이 경제적 부담으로 합산해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 관교초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 공동주택, 다세대주택, 단독주택, 아파트 등이 혼재하는 주거지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다. 동측으로 폭 약 4m의 포장도로와 접합니다.
- 건물. 2020.02.28 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물입니다. 승강기·난방·급배수·위생·소화설비를 갖추고 있으며, 3층 301호는 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등이 적용됩니다. 토지 관련 사항에는 토지거래계약에 관한 허가구역도 표시되어 있어 적용 여부와 범위 확인이 필요합니다.
- 토지. 3필 일단의 평탄한 토지이며 다세대주택 건부지로 이용됩니다. 공시지가 자료상 1㎡당 1,350,000원입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다. 다만 실제 내부 상태와 수리 필요성은 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 11세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 확인된 실거래가 2022년 1건에 그쳐 현재 유통가격과 매도 소요기간을 판단할 만한 거래 근거가 충분하지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 임차권등기 말소만을 대상으로 하는지, 대항력 포기와 미배당 보증금 인수책임 해소까지 포함하는지 반드시 확인해야 합니다.
- 권리자 및 승계관계 확인. 실제 임차인 이영도의 권리가 주택도시보증공사에 어느 범위까지 승계되었는지, 확약서 작성 주체가 해당 권리를 유효하게 처분할 수 있는지 확인해야 합니다.
- 배당금과 인수액 재계산. 확약이 효력을 갖지 않는 경우 신건 기준 69,188,000원의 인수 추정액이 발생합니다. 낙찰가가 낮아지면 인수액이 증가할 수 있으므로 실질취득액 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 조세채권 확인. 국민건강보험공단, 중부세무서, 금천구 관련 압류의 체납액과 법정 우선순위를 확인해야 합니다. 실제 배당 결과가 시뮬레이션과 다를 수 있습니다.
- 가격 검증. 2022년 307,000,000원 거래는 현재 시세를 확정하는 근거가 아닙니다. 주안동 인근 유사 면적·준공연도 다세대주택의 최신 거래 및 매도 호가를 추가로 확인해야 합니다.
- 점유 및 명도. 임차권등기상 점유개시 이력은 있지만 현재 실제 점유상태는 별도 확인이 필요합니다. 인도명령 가능 여부와 점유자 협의 비용을 점검해야 합니다.
- 관리비 및 부대비용. 체납된 공용부분 관리비, 취득 관련 세금, 수리비 등을 확인해야 합니다. 낙찰가 외 비용을 별도로 반영해야 합니다.
- 매각기일 확인. 2026.11.16 매각 예정입니다. 입찰 전 매각물건명세서의 변경 여부, 확약서 제출 상태, 경매 진행 및 기일 변경 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 등기 및 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 관련 기록, 확약서 원문을 대조한 뒤 최종 판단해야 합니다.
맺으며 — “2.42억에 사는 집인가, 3.11억에 사는 집인가”
이 사건의 핵심은 단순한 가격 할인이 아닙니다. 최저가 242,000,000원은 과거 거래가 307,000,000원의 78.8%이지만, 2022년 거래 1건만으로 현재 시세보다 낮다고 판단할 수 없습니다.
무엇보다 임차인 이영도의 보증금 307,000,000원은 낙찰가보다 높고, 임차인의 대항력도 인정되는 구조입니다. 확약이 없다면 신건 기준 예상 인수액은 69,188,000원이며, 실질취득 부담은 311,188,000원입니다. 유찰이 반복되어도 인수액이 증가하기 때문에 실질 부담은 크게 줄어들지 않습니다.
다만 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 이 확약으로 해당 임차인의 미배당 보증금 인수책임까지 해소되는 것이 확인된다면, 실질 인수액 0원*이라는 전혀 다른 결론이 가능합니다. 그러나 말소동의만으로 대항력 포기까지 확인됐다고 단정할 수는 없습니다.
결론은 권리 확인 우선, 가격 판단 보류입니다. 확약서의 법적 효력과 현재 시세를 모두 검증해야 입찰가를 정할 수 있습니다. 특히 확약이 인수책임을 해소하지 못한다면, 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 응찰할 만한 물건이 아닙니다.
