인천지방법원 2026타경503075. 인천 미추홀구 도화동 해든빌 3층 305호, 전용 63.49㎡ 오피스텔입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 148,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사이고 청구금액은 160,000,000원입니다.

일반적인 근저당 중심 경매와 달리, 이 물건의 말소기준권리는 2022.02.22. 국가 명의 압류입니다. 그러나 그보다 앞선 2020.11.23. 전입·점유를 갖춘 임차인 오수진의 보증금이 160,000,000원으로, 최저매각가보다 큽니다. 따라서 임차권등기가 매각으로 말소된다는 사실만으로 보증금 인수 위험까지 사라진다고 판단할 수 없습니다.

다행히 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다는 내용이 있습니다. 이를 해당 임차권에 대한 유효한 인수 해소 조치로 반영하면 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 다만 확약의 적용 범위, 대항력 포기 및 말소 이행 조건은 반드시 원본으로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 말소동의 확약

② 임차인 분석 — 보증금 160,000,000원의 의미

실제 임차인은 오수진 1명입니다. 주택도시보증공사는 가압류권자이자 경매 신청채권자로 등장하지만, 이를 별도의 실제 임차인으로 계산하거나 임차보증금 160,000,000원과 채권 청구액을 단순 합산해서는 안 됩니다.

임대차계약일은 2020.10.25., 점유개시일은 2020.11.23.이며 2024.03.12. 임차권등기가 이루어졌습니다. 보증금은 160,000,000원으로 현재 최저가 148,000,000원보다 큽니다.

③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래가 중요하다

해든빌은 2015.10.01. 사용승인된 50세대 규모 건물입니다. 확인된 거래 3건의 단순 평균은 158,000,000원이지만, 이 평균에는 2022년의 높은 거래가격이 포함되어 있습니다. 따라서 가격 판단은 보다 최근에 이루어진 2024년 거래를 우선 기준으로 삼아야 합니다.

전체 평균 158,000,000원만 보면 최저가 148,000,000원이 약간 낮아 보일 수 있습니다. 실제로 전체 평균 대비 최저가 비율은 93.7%입니다. 그러나 2024년 거래 2건의 평균은 128,000,000원이고, 가장 최근 확인 거래는 2024.07.의 131,000,000원입니다.

신건 최저가 148,000,000원은 최근 거래 2건 평균보다 20,000,000원 높고, 가장 최근 확인 거래가격보다도 17,000,000원 높습니다. 최근 거래 평균 대비 비율은 115.6%입니다.

④ 예상배당표 (매각가 148,000,000원 가정)

집행비용과 임차인 우선변제액을 반영한 추정 배당입니다. 국세·지방세의 실제 우선순위 및 당해세, 최우선변제 등은 확정 반영되지 않았으므로 실제 배당금은 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 가압류 청구액과 경매신청 청구액은 보증금과 별개의 신고 항목으로 표시한 것이며, 동일 채권의 중복 여부는 원본 확인이 필요합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 인수액의 역관계

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우, 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인 배당금은 줄고 매수인이 인수할 미배당 보증금은 늘어납니다. 따라서 최저가 하락이 곧 실질취득비용 하락을 의미하지는 않습니다.

미배당 인수액은 확약이 없다는 가정에서 산출한 회차별 추정치입니다. 확약이 해당 임차권을 유효하게 해소하는 경우 실질 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 취득세·명도비용·관리비 등 부대비용은 별도입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 도화동 인천도화초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택 및 유사 공동주택이 형성된 기존 주택지대로, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 여러 노선의 시내버스정류장이 있습니다. 북동측 약 35m, 남동측 약 6m의 포장도로와 접하며, 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 2015.10.01. 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 지하 1층·지상 15층 규모이며, 도시가스·개별난방·승강기·주차시설·화재경보 및 소화전설비 등이 설치되어 있습니다. 감정상 이용상태는 오피스텔입니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역에 해당하며, 상대보호구역과 저촉됩니다. 토지거래계약에관한허가구역 지정 내역도 확인되므로 대상자와 용도에 따른 적용 여부를 확인해야 합니다. 공시지가는 2,386,000원/㎡입니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 실제 내부 상태와 수리 필요 여부는 별도 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 50세대 규모의 오피스텔로, 확인된 거래 건수가 많지 않습니다. 거래가격도 125,000,000원에서 218,000,000원까지 차이가 크고 최근 거래가격이 과거보다 낮아졌습니다. 소규모 건물 특성상 매도 시 수요와 거래가격을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 확약이 을구 1번 오수진 임차권에 적용되는지, 임차권등기 말소 및 대항력에 기초한 보증금 인수청구가 확실히 해소되는지 확인해야 합니다. 확약의 조건과 이행 시점도 중요합니다.
• 선순위 임차인의 권리 확인. 전입 2020.11.23., 확정일자 2020.10.29., 보증금 160,000,000원의 대항력 임차인입니다. 확약의 효력이 불명확하다면 미배당 보증금 인수 위험을 배제하면 안 됩니다.
• 압류 및 체납세액 확인. 국가 압류와 미추홀구 압류가 존재합니다. 실제 배당에 앞서는 세액이 있는지, 배당금 감소가 인수 문제에 영향을 주는지 확인해야 합니다.
• 주택도시보증공사 채권 관계 확인. 1,990,000,000원 가압류와 160,000,000원 경매신청 청구가 함께 존재합니다. 채권의 관계 및 중복 여부, 확약의 권리 소멸 범위를 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 실거래가 재검증. 2024.07. 거래 131,000,000원이 가장 최근 확인 거래입니다. 입찰 시점에는 추가 거래와 주변 유사 면적 오피스텔 가격을 재확인해야 합니다. 전체 평균 158,000,000원만으로 입찰가를 정하면 위험합니다.
• 실제 점유 및 명도 확인. 임차권등기와 실제 점유 여부는 별개입니다. 현재 점유자와 인도 가능 시점, 명도 협의 및 인도명령 가능성을 확인해야 합니다.
• 관리비·부대비용 확인. 미납 공용관리비, 취득 관련 비용과 내부 수리비 등을 확인해야 합니다. 확약으로 인수보증금이 해소되더라도 전체 취득비용이 낙찰가와 같아지는 것은 아닙니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 임차권등기명령 관련 서류, 현황조사서, 세금 관련 자료 및 말소동의 확약서를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 해소 가능 ≠ 가격 메리트”

인천 해든빌 305호는 단순한 권리관계의 오피스텔이 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 보증금 160,000,000원의 임차인이 존재합니다. 확약이 없다면 신건 낙찰가 148,000,000원에도 미배당 보증금 인수 위험이 남고, 유찰이 반복되더라도 실질취득부담은 보증금 수준에서 크게 줄지 않습니다.

다만 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 해당 임차권의 인수 위험이 확약대로 해소된다면 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 이 판단은 해당 임차인에게만 적용되며, 추가 점유자나 확약 밖의 권리가 확인되면 별도 검토가 필요합니다.

확약이 유효하더라도 가격은 별개의 문제입니다. 신건 최저가 148,000,000원은 최근 거래 2건 평균 128,000,000원의 115.6%이고, 확인된 거래가격 추세도 -41.3%입니다. 전체 실거래 평균이 높다는 이유만으로 이 물건을 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

결론은 ‘확약 원본 확인이 선행조건, 신건 가격은 보류’입니다. 권리 해소 여부가 확인되고 가격이 충분히 낮아지더라도, 거래 표본 부족과 하락 추세, 소규모 오피스텔의 환금성을 고려해 신중하게 응찰 여부를 결정해야 합니다.