* 인수 0원은 해당 임차인의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 효력이 입찰자에게 유효하게 적용되는 경우의 조건부 판단입니다. 확인된 확약 내용은 주택도시보증공사의 말소동의이며, 임차인의 대항력 포기 범위까지 명시적으로 확인된 것은 아닙니다. 따라서 확약 효력이 확인되기 전에는 보증금 미배당액 27,732,000원의 인수 가능성을 별도로 보아야 합니다.

인천지방법원 2026타경503103. 인천 남동구 간석동의 ‘솔리채’ 5층 503호입니다. 전용면적은 16.01㎡이며, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 소형 주거시설입니다. 현재 소유자는 박일성으로, 2022년 5월 27일 거래가 100,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 2023년 계양세무서의 압류가 설정되고, 2025년 부천세무서의 압류가 추가됐습니다. 2026년 4월 17일에는 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.

이 사건의 핵심은 단순한 압류 말소 여부가 아닙니다. 2022년부터 대항요건을 갖춘 임차인이 있고, 그 임차권에 대해 말소동의 확약서가 제출되어 있다는 점입니다. 임차인의 대항력은 2023년 압류보다 앞서므로, 확약의 실질적인 효력을 확인하지 않으면 압류가 매각으로 말소된다는 사실만으로 안전하다고 판단할 수 없습니다.

가격 역시 신중하게 봐야 합니다. 이 물건은 유찰되지 않은 신건이지만, 최근 12개월 실거래 평균 4,000만원에 비해 최저매각가가 7,400만원으로 상당히 높습니다. 대항력 포기가 확인되어 실질취득이 낙찰가 수준으로 정리되더라도 최근 시세보다 85% 높은 가격입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류는 말소되지만 선순위 임차인이 핵심

등기상 말소기준권리는 2023년 6월 29일 계양세무서장의 압류입니다. 이후의 부천세무서 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 과거 신한은행 근저당권은 2022년 2월 16일 이미 말소됐으므로 현재 인수할 근저당권은 아닙니다.

하지만 임차인 윤녕인의 전입신고일은 2022년 4월 1일로, 압류 설정일보다 앞섭니다. 임차권등기 자체는 2024년 5월 8일에 이루어졌더라도, 이미 성립한 대항력의 선후관계를 임차권등기일만으로 판단해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 1억원

윤녕인은 2022년 3월 3일 임대차계약을 체결하고, 같은 달 11일 확정일자를 받았으며, 3월 28일 점유를 시작했습니다. 전입신고일은 4월 1일입니다. 임차권등기명령에 따른 등기는 2024년 5월 8일에 이루어졌고, 우선변제권과 배당요구가 확인됩니다.

주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자입니다. 다만 주택도시보증공사의 100,000,000원 청구와 윤녕인의 100,000,000원 보증금을 서로 독립된 두 임차보증금처럼 합산해서는 안 됩니다. 실제 확인되는 임차인은 윤녕인 1명입니다. 보증기관의 구체적인 대위·승계 범위와 권리관계는 확약서 원문을 통해 확인해야 합니다.

③ 실질취득가 — 낙찰가만 보는 것은 위험하다

신건 최저가 74,000,000원에서 임차보증금 100,000,000원을 전제로 배당을 계산하면, 집행비용을 제외한 임차인 예상배당은 72,268,000원입니다. 이에 따라 미배당 보증금은 27,732,000원으로 산출됩니다.

* 확약 유효 전제 실질취득은 임차보증금 인수 0원과 낙찰가만 반영한 금액으로, 취득세·명도비·관리비 등 부대비용은 제외했습니다. 룰상 실질취득은 낙찰가와 예상 미배당 보증금의 합계입니다. 유찰 시 집행비용 추정액이 달라져 합계에 소폭 차이가 발생합니다.

④ 시세 비교 — 최근 4,000만원, 신건은 7,400만원

솔리채의 전용면적 16.01㎡ 동일 면적 실거래 12건을 비교했습니다. 전체 실거래 평균은 54,066,666원이지만, 여기에는 2022년의 상대적으로 높은 거래가격이 포함되어 있습니다. 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균 40,000,000원과 2026년 10월 최신 거래 35,000,000원을 우선 적용하는 것이 합리적입니다.

2022년에는 5,700만~7,500만원대 거래가 있었지만, 최근에는 3,500만~5,000만원 수준으로 내려왔습니다. 최근 12개월의 거래 추세는 이전 기간 대비 -31.9%로 나타납니다. 최저가 74,000,000원은 최근 12개월 평균의 185.0%이며, 최신 거래가 35,000,000원과 비교하면 약 211.4%입니다.

확약이 유효해 인수액이 0원으로 정리되더라도 7,400만원에 취득하면 최근 시세를 크게 웃돕니다. 확약 효력이 확인되지 않아 룰상 인수가 발생하면 실질취득액은 101,732,000원으로 증가하므로 가격 경쟁력은 더욱 악화됩니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 74,000,000원 가정)

임차보증금 미배당액 27,732,000원은 매각대금에서 지급되는 금액이 아니라, 확약의 대항력 포기 효력이 인정되지 않을 경우 매수인이 인수할 수 있는 잔액입니다. 예상배당은 집행비용을 추정한 단순 계산으로 당해세·최우선변제 등은 미반영했습니다. 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.

매각대금 74,000,000원은 집행비용 1,732,000원과 임차인 우선변제 72,268,000원으로 모두 배분되는 시뮬레이션입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금 역시 0원입니다. 다만 보증기관의 대위·승계 범위에 따라 실제 배당관계는 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 남동구 간석동 소재 간석오거리역 북서측 인근입니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 업무시설 및 근린생활시설이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천지하철 1호선 간석오거리역이 위치합니다. 감정평가상 대중교통 상황은 양호합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 10층 건물로 2011년 11월 29일 사용승인을 받았습니다. 위생·급배수·승강기·주차장 설비를 갖추고 있습니다.
• 용도. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중이며, 전용면적은 16.01㎡입니다. 일반적인 중대형 아파트와 다른 소형 주거시설의 거래가격 및 환금성을 기준으로 평가해야 합니다.
• 도로. 건물 북측으로 포장된 소로에 접합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역, 상대보호구역 등에 해당합니다. 토지 공시지가는 2,089,000원/㎡이며, 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부도 확인이 필요합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없고 감정평가상 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 72세대 규모의 소형 주거시설로 최근 동일 면적 거래는 확인되지만 가격이 하락한 상태입니다. 단지 평균 유찰 2.6회와 최신 거래가 3,500만원을 고려하면 재매각 시 가격 회복을 낙관하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에 임차권등기 말소 조건, 대항력 포기 여부, 보증금 미배당 잔액의 매수인 청구 포기, 효력 발생 시점이 명시되어 있는지 확인해야 합니다.
• 임차인의 대항력 확인. 윤녕인의 전입일 2022.04.01 및 점유개시일 2022.03.28은 말소기준 압류보다 빠릅니다. 확약의 효력이 미확정인 경우 미배당 보증금 인수 가능성을 반영해야 합니다.
• 보증기관 권리관계. 주택도시보증공사는 신청채권자이며, 임차인 보증금과 보증기관의 청구액을 중복된 별도 임차보증금으로 계산해서는 안 됩니다. 대위변제·채권승계 및 말소 권한의 범위를 확인하세요.
• 시세 기준. 최근 12개월 평균 40,000,000원과 최신 거래 35,000,000원을 우선 참고해야 합니다. 과거 전체 평균 54,066,666원만으로 입찰가를 산정하지 마세요.
• 유찰 시나리오. 확약 효력이 인정되지 않으면 1회 유찰 시 42,265,600원, 2회 유찰 시 53,892,480원의 룰상 인수가 발생합니다. 낙찰가 하락이 곧 총취득비용 하락을 의미하지 않습니다.
• 세금 압류. 계양세무서와 부천세무서의 압류가 존재하므로 관련 체납세금, 법정기일, 당해세의 배당상 우선관계를 확인해야 합니다.
• 점유·명도. 임차권등기가 되어 있다는 사실만으로 현재 점유자가 없다고 단정할 수 없습니다. 현장 점유와 인도 가능 여부를 확인하세요.
• 관리비·부대비용. 공용부분 관리비 체납, 취득세, 등기비용, 명도비, 수리비 등 실제 취득비용을 별도로 확인하세요.
• 원본 대조. 매각물건명세서, 임차권등기명령, 등기사항전부증명서, 확약서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 내역을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약으로 권리가 정리돼도, 가격은 정리되지 않는다”

인천 간석동 솔리채 503호는 권리와 가격을 분리해서 판단해야 하는 사건입니다. 임차인 윤녕인은 2022년부터 대항요건을 갖췄고 보증금은 100,000,000원입니다. 신건 배당 시뮬레이션에서는 27,732,000원의 보증금 미배당액이 발생합니다.

주택도시보증공사의 말소동의 확약서는 중요한 긍정 요소입니다. 해당 임차인의 대항력 포기와 임차권등기 말소가 매수인에게 유효하게 적용되는 것으로 최종 확인된다면 실질 인수액은 0원*으로 정리될 수 있습니다. 반면 말소동의만 확인되고 대항력 포기까지 확정되지 않는다면 약 1억원 수준의 실질취득 부담을 고려해야 합니다.

가격 문제는 더 명확합니다. 최근 12개월 거래 평균은 4,000만원, 최신 거래는 3,500만원인데 신건 최저가는 7,400만원입니다. 여기에 최근 거래 추세 -31.9%, 단지 평균 유찰 2.6회가 겹칩니다. 설령 확약의 효력이 완전히 확인돼 인수액이 0원이 되더라도 최저가가 최근 시세보다 85% 높다는 사실은 바뀌지 않습니다.

종합 판단은 D등급. 권리 측면에서는 확약의 대항력 포기 및 말소 효력을 확인해야 하고, 가격 측면에서는 현 신건 최저가의 경쟁력이 부족합니다. 이 물건은 권리 확인 전 입찰 유보, 확인 후에도 최근 실거래를 기준으로 가격 재평가가 필요한 유형입니다. 유찰 자체가 안전한 저가 취득을 보장하지 않는다는 점도 중요합니다.