수원지방법원 2025타경53595. 경기도 하남시 신장동 519에 있는 오피스텔트레벨 12층 1223호가 경매로 나왔습니다. 감정평가서에 따르면 건물은 지하 4층·지상 15층 규모이고, 해당 호실은 오피스텔로 이용 중입니다. 다만 경매상 물건 분류는 근린시설이므로 공부상 용도와 실제 이용상태를 구분해 확인해야 합니다.
현 소유자 류혜원은 2024.11.05 매매를 원인으로 2025.02.03 소유권을 취득했습니다. 등기된 거래가액은 104,000,000원입니다. 같은 날 하나은행 앞으로 채권최고액 60,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이후 채권자 함종록의 강제경매개시결정이 등기됐습니다.
현재 예상배당표에서는 하나은행과 신청채권자의 채권이 모두 배당되는 구조입니다. 다만 채권자가 배당받는다는 사실과 매수인이 안전하게 점유를 넘겨받는다는 사실은 별개입니다. 특히 임대관계가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황조사에 대한 추가 확인이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53595 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 신장동 519 오피스텔트레벨 12층 1223호 |
| 도로명주소 | 경기도 하남시 대청로 15 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 근린시설 / 감정평가상 오피스텔 이용 |
| 건물 규모 | 철근콘크리트조 · 지하 4층·지상 15층 중 12층 1223호 |
| 사용승인 | 2004.06.29 |
| 소유자 | 류혜원 (단독소유) |
| 소유권 취득 | 2025.02.03 등기 · 2024.11.05 매매 · 거래가액 104,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 105,000,000원 / 105,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 / 청구 | 함종록 / 6,600,000원 |
| 말소기준권리 | 2025.02.03 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 점유·임대관계 | 임차인 신고 내역 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2025년 하나은행 근저당
권리분석의 출발점은 을구 7번 하나은행 근저당권입니다. 설정일은 2025.02.03이고 채권최고액은 60,000,000원입니다. 현재 말소기준권리로 파악되며, 매각대금 완납에 따른 말소 대상입니다.
이후 등기된 갑구 6번 함종록의 강제경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 권리입니다. 따라서 확인된 등기권리만 보면 매수인이 근저당권이나 경매개시결정을 그대로 인수하는 구조는 아닙니다.
현장 점유자가 발견되면 대항력 유무와 보증금·확정일자·사업자등록 등의 관계를 별도로 분석해야 합니다. 따라서 인수액 0원은 현재 확인된 권리와 배당 가정에 따른 추정치이지, 미확인 임대차까지 배제한 확정금액은 아닙니다.
② 가격 분석 — 1.05억이 저렴한지는 입증되지 않았다
이번 물건은 0회 유찰된 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 105,000,000원입니다. 등기부에 나타난 현 소유자 취득 거래가액은 104,000,000원이며, 매매 원인일은 2024.11.05입니다.
| 비교 기준 | 시점 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현 소유자 등기상 매매가 | 2024.11.05 | 104,000,000원 | 과거 거래가격 |
| 감정평가액 | 현재 경매 | 105,000,000원 | 과거 거래가 대비 101.0% |
| 최저매각가 | 2026.11.16 | 105,000,000원 | 신건 · 0회 유찰 |
| 예상 실질취득 | 현재 회차 가정 | 105,000,000원 | 권리 인수 0원 가정 · 부대비용 제외 |
현재 최저가와 예상 실질취득금액은 등기상 과거 매매가의 약 101.0%입니다. 즉 과거 취득가격보다 높은 수준입니다. 그러나 이 거래는 2024년 매매에 관한 것이므로 2026년 현재의 시세 자체를 의미하지 않습니다.
현 시점의 적정가격을 판단하려면 동일 건물 또는 유사한 근린시설·오피스텔의 최근 거래를 비교해야 합니다. 특히 최근 12개월 거래수준, 최신 거래가격, 거래가격의 상승·하락 추세를 확인해야만 감정가가 합리적인지 판단할 수 있습니다.
더구나 근린시설로 분류되면서 감정상 오피스텔로 이용 중인 물건은 일반 주거용 아파트와 같은 기준으로 가격을 비교해서는 안 됩니다. 공부상 용도, 실제 사용, 임대수요와 향후 매도 가능성을 함께 검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,270,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 신청채권자 · 함종록 | 6,600,000원 | 6,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 36,130,000원 |
| 합계 | — | 105,000,000원 |
집행비용 2,270,000원은 추정치이며, 하나은행 배당은 근저당 채권최고액 60,000,000원을 기준으로 계산했습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영하지 않은 가정입니다. 실제 채권 잔액과 법정 배당순위에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다.
현재 회차에서는 예상 채권배당 총액이 66,600,000원이고, 채권 부족액은 0원입니다. 소유자에게 돌아갈 것으로 예상되는 잔액은 36,130,000원입니다. 다만 이 금액은 매각가가 감정가와 동일할 때의 계산 결과이며 실제 낙찰가격을 뜻하지 않습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원 추정
현재는 신건이지만 향후 유찰되면 매각가격이 낮아질 수 있습니다. 각 회차에서 예상되는 배당과 채권 부족액을 비교하면 다음과 같습니다.
| 회차 | 최저가 | 채권배당 | 부족액 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 105,000,000원 | 66,600,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 84,000,000원 | 66,600,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 67,200,000원 | 65,590,400원 | 1,009,600원 | 0원 |
2회 유찰 시나리오에서는 예상 채권 부족액이 1,009,600원 발생합니다. 특히 신청채권자 함종록의 예상배당이 5,590,400원으로 줄어 청구액 6,600,000원을 전액 충족하지 못합니다.
그러나 이 부족액을 매수인이 인수하는 채무로 해석해서는 안 됩니다. 말소되는 권리의 배당 부족과 매수인이 별도로 인수해야 하는 권리는 다르기 때문입니다. 세 회차 모두 현재 확인된 권리 기준 예상 인수액은 0원입니다.
현재 비교 가능한 최신 시세와 점유관계가 확인되지 않았으므로 유찰 후 가격도 자동으로 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 권리관계와 실사용 가능성을 먼저 확인한 후 입찰가격을 결정해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 하남시 신장동 소재 하남시청 북서측에 위치합니다. 주변은 오피스텔·근린상가·관공서·편의시설·후면 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 건물 지하층에 주차장이 있습니다. 남동측 대청로변에 버스정류장이 있고, 지하철 5호선 하남시청역과 하남검단산역이 서쪽과 동쪽에 위치합니다.
- 건물. 2004.06.29 사용승인된 철근콘크리트조 평스라브지붕 건물입니다. 지하 4층·지상 15층 규모이며 해당 호실은 12층에 있습니다. 외벽은 외장형 석판 붙임 등이고 창호는 시스템 이중창 등입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·도시가스·화재·난방 설비와 수납장 등 빌트인 설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 남동측 대청로에 접하며 북동측과 북서측에도 이면도로가 있는 3면 접도 형태입니다. 토지는 인접지와 대체로 평탄한 사각형입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 지구단위계획구역(신장지구)에 해당합니다. 대로2류 및 중로3류 접도, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역 등의 사항이 기재되어 있습니다. 실제 적용 범위와 거래 허가 필요 여부는 별도 확인해야 합니다.
- 용도·환금성. 경매상 근린시설로 분류되고 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 공부상 용도와 실제 사용이 어떻게 일치하는지, 적법한 이용인지, 향후 매매나 임대에서 어떤 제약이 있는지 확인해야 합니다. 일반 아파트와 동일한 환금성을 전제할 수 없습니다.
집합건축물대장상 해당 호실의 용도, 호실별 구분소유 범위, 현황과 공부의 일치 여부, 주거·업무·근린시설 이용의 적법성 등을 확인해야 합니다. 용도가 불분명하면 대출, 임대 및 재매각 판단에 영향을 줄 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확인. 을구 7번 주식회사하나은행 근저당권이 2025.02.03 설정된 말소기준권리인지 매각물건명세서와 등기사항전부증명서 원본에서 재확인하세요.
- 점유자 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황조사서, 전입세대 확인, 상가건물 임대차 관련 등록 여부, 현장 방문 등을 통해 점유자와 임대차 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 미확인 임차인 위험. 실제 임차인이 존재한다면 점유·전입·사업자등록·보증금·확정일자·배당요구 여부 등을 대조해야 합니다. 보증금이 확인되지 않은 점유자의 대항력을 임의로 있다고 단정하거나 없다고 배제해서는 안 됩니다.
- 공부상 용도 확인. 물건 분류는 근린시설이지만 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 건축물대장상 용도와 실제 사용상태를 확인하고 적법한 임대·사용이 가능한지 검토하세요.
- 최근 거래가 검증. 과거 등기상 매매가 104,000,000원은 현재 시세가 아닙니다. 동일 건물·유사 용도 물건의 최근 거래가격, 임대수익, 거래량과 가격 추세를 확인한 뒤 입찰가 상한을 결정하세요.
- 대출 가능성. 금융기관에서 해당 호실의 용도를 어떻게 분류하는지 확인해야 합니다. 근린시설·오피스텔 간 차이가 담보대출 심사와 자기자금 규모에 영향을 줄 수 있습니다.
- 토지이용 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역 및 토지거래계약 허가 관련 규정이 해당 거래에 어떻게 적용되는지 확인하세요.
- 관리비·공과금. 체납관리비 중 매수인에게 승계될 수 있는 공용부분 관리비, 각종 공과금과 명도비용 발생 가능성을 점검하세요.
- 배당 추정 확인. 하나은행 60,000,000원은 실제 확정채무가 아니라 등기상 채권최고액입니다. 채권계산서와 배당요구, 조세채권 등을 확인해야 합니다.
- 입찰 전 원본 대조. 2026.11.16 매각기일 전에 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서·건축물대장·감정평가서의 최신 내용을 반드시 대조하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원 추정 ≠ 저렴한 물건”
하남 오피스텔트레벨 1223호는 등기상 권리 구조가 비교적 단순합니다. 2025.02.03 하나은행 근저당권 60,000,000원이 말소기준이고, 그 이후의 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 현재 예상배당 기준으로는 매수인이 인수할 금액이 0원입니다.
하지만 그것만으로 좋은 경매물건이라고 평가할 수는 없습니다. 먼저 임대관계가 미상이어서 점유관계가 명확하지 않습니다. 그리고 근린시설로 분류된 물건이 감정상 오피스텔로 이용 중이므로 용도 확인이 필요합니다.
가격 역시 신중해야 합니다. 현재 최저가 105,000,000원은 과거 등기상 매매가 104,000,000원보다 높습니다. 최근 거래가와 시장 추세가 검증되지 않았으므로, 신건 감정가 수준을 가격상 유리하다고 판단할 근거가 부족합니다.
결론은 등기상 말소 구조는 양호하지만, 점유·용도·시세 확인 전에는 입찰 보류가 합리적이라는 것입니다. 권리상 소멸 여부가 비교적 명확하다는 장점은 인정하되, 미확인 임대차와 상품성, 최근 시장가격을 검증한 뒤 투자 여부를 판단해야 합니다.
