인천지방법원 2026타경503135. 인천 서구 가좌동의 '힘찬해가' 제4동 501호, 전용 53.1416㎡ 다세대주택입니다. 2019년 사용승인을 받은 6층 건물의 5층에 위치합니다. 소유자 권영만은 2020년 10월 24일 매매를 원인으로, 같은 해 11월 17일 거래가액 174,000,000원의 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이후 주택도시보증공사가 2022년 6월 13일 청구금액 540,000,000원의 가압류를 등기했고, 2026년 4월 20일 강제경매개시결정이 등기됐습니다.

겉으로는 감정가 170,000,000원에 나온 신건입니다. 하지만 이 사건은 단순히 최저가와 실거래가만 비교할 수 있는 물건이 아닙니다. 말소기준권리보다 앞서 전입하고 확정일자를 받은 임차인이 있으며, 보증금은 감정가를 초과하는 174,000,000원입니다. 이 임차권의 인수 여부를 결정하는 것이 바로 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약입니다. 확약이 정상적으로 이행되는지에 따라 실제 취득부담의 해석이 달라집니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 말소 확약이 핵심

등기상 말소기준은 2022년 6월 13일 주택도시보증공사의 가압류입니다. 이후 등기된 서울특별시 압류, 인천광역시 부평구 압류, 주택임차권등기, 강제경매개시결정은 원칙적으로 매각에 따른 말소 대상입니다. 그러나 임차권등기의 등기일만 보고 정해원 임차인의 보증금도 자동 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다.

정해원의 임대차계약일은 2020.10.25, 확정일자는 2020.10.26, 전입 및 점유개시일은 2020.11.17입니다. 말소기준권리보다 앞선 전입·점유와 확정일자를 갖춰 선순위 대항력 및 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 2024.11.28 등기된 주택임차권은 그 임대차관계를 공시하며, 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못하면 일반적으로 미배당 보증금의 매수인 인수 문제가 발생합니다.

임차인·점유자 분석

확인된 임차인 1명(정해원) 외에 김민철·박혜선의 전입 사실이 있습니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 가압류권자이자 신청채권자이며, 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.

② 시세 비교 — 최근 시세보다 비싼 신건

힘찬해가의 전용 약 53.14㎡ 실거래는 총 11건 확인됩니다. 전체 평균은 173,818,181원이지만, 2021~2024년의 과거 고가 거래가 포함된 수치입니다. 실제 가격 판단은 가장 최근 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다.

가장 최근 거래는 2025년 12월, 같은 5층의 165,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 역시 165,000,000원이며, 표본은 1건입니다. 현재 최저가와 확약 이행을 전제로 한 실질취득가 170,000,000원은 이보다 5,000,000원 높습니다. 즉 최근 실거래 대비 103.0%로, 현재 가격에서 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.

전체 11건 평균인 173,818,181원만 보면 최저가가 평균의 97.8%이므로 할인된 것처럼 보입니다. 하지만 이는 과거 거래를 포함한 평균으로, 현재 시장의 가격 수준을 과대평가할 위험이 있습니다. 특히 최근 거래가격이 과거보다 5.6% 하락한 추세이므로, 과거 평균만을 근거로 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 170,000,000원 가정)

아래는 현재 최저가로 낙찰된다는 가정에서, 선순위 임차인의 우선변제권을 반영한 일반적인 배당 계산입니다. 말소동의 확약에 따른 실제 매수인 인수 해소와 배당 계산상 미배당액은 별개로 표시합니다. 확약 이행 방식과 실제 배당 결과에 따라 최종 배당 구조는 달라질 수 있습니다.

집행비용 3,180,000원은 매각가의 약 1.9%를 적용한 추정치입니다. 선순위 임차인에게 166,820,000원을 배당하는 계산이며, 주택도시보증공사의 별도 채권에는 배당 여력이 없습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영하지 않았습니다. 실제 배당순위와 지급액은 배당절차 및 확약 이행 내용에 따라 달라질 수 있습니다.

유찰 시나리오 — 확약의 효력이 가격 구조를 바꾼다

이 물건은 대항력 임차보증금 174,000,000원이 최저가보다 크다는 점이 중요합니다. 확약이 없으면 낙찰가 하락만큼 미배당 보증금이 증가해 실질취득 부담이 보증금 수준에 묶입니다. 반면 확약이 정상적으로 이행되면 정해원 임차권에 관한 인수액은 0원이므로 그 부분의 추가 부담 없이 매각가를 기준으로 취득비용을 판단할 수 있습니다. 단, 추가 전입자 2명의 미확인 부담은 어느 경우에도 별도로 검토해야 합니다.

확약 미이행 시 실질취득 = 매각가 + 정해원 미배당 보증금. 일반 배당 계산상 집행비용 추정분을 포함하므로 실질취득액은 보증금 174,000,000원보다 다소 높게 나타납니다. 확약 이행 시 실질취득액은 해당 임차권 인수 0원을 전제로 한 매각대금 기준이며, 취득세·등기비·명도비·기타 점유자의 미확인 부담은 별도입니다. 유찰 시나리오는 향후 실제 매각가격이나 유찰을 확정하는 예측이 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 서구 가좌동 봉화초등학교 북동측 인근입니다. 주변에는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다. 대규모 아파트단지가 아닌 소규모 공동주택 중심의 생활권입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 근거리에 인천도시철도 2호선 서부여성회관역이 위치하며, 감정평가상 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지상 6층 건물 중 5층 501호입니다. 2019.05.02 사용승인을 받았고, 위생·급배수시설, 난방시설, 승강기시설 등이 설치돼 있습니다. 외벽은 드라이비트 및 석재붙임 등으로 마감됐습니다.
• 도로. 본건 남측으로 폭 약 10m의 포장도로에 접합니다. 토지는 세장형 평지로서 공동주택(도시형생활주택·단지형다세대주택) 부지로 이용 중입니다.
• 토지이용. 제1종일반주거지역이며 과밀억제권역, 상대보호구역, 가축사육제한구역 등이 관련됩니다. 공시지가는 ㎡당 1,245,000원입니다. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 전체 49세대 규모로, 동일 면적의 최근 12개월 실거래는 1건입니다. 최근 거래가격은 165,000,000원이고 과거 대비 하락 추세는 -5.6%입니다. 거래량이 제한적이므로 재매각까지의 소요 기간과 가격 불확실성을 고려해야 합니다.
• 내부 확인. 감정평가 당시 이해관계인의 부재로 내부구조는 건축물현황도와 이웃의 탐문조사 등을 참고해 작성됐습니다. 실제 내부 상태, 수선 필요성 및 점유 현황은 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본 확인. 가장 중요한 확인사항입니다. 주택도시보증공사가 제출한 말소동의 확약서의 정확한 대상 임차권, 효력 발생 조건, 말소절차 및 매수인의 인수책임 해소 범위를 확인해야 합니다. 확약이 있다는 기재만으로 모든 임대차 문제의 종료를 단정해서는 안 됩니다.
• 정해원 임차권의 처리 확인. 임대차계약일 2020.10.25, 확정일자 2020.10.26, 전입·점유개시일 2020.11.17, 임차권등기일 2024.11.28을 기준으로 선순위 대항력과 배당순위를 검토해야 합니다. 확약이 유효하게 이행되지 않으면 현재 회차 일반 배당 계산상 7,180,000원의 인수 문제가 발생합니다.
• 추가 전입자 2명 조사. 김민철과 박혜선은 모두 2025.06.23 전입했습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 실제 임대차계약 존재 여부, 독립된 점유 여부, 전입 이전의 권리관계 및 인도 가능성을 확인해야 합니다. 정해원 관련 확약을 이들에게 확대 적용해서는 안 됩니다.
• 가격 상한 재검토. 현재 실질취득 기준 170,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 165,000,000원의 103.0%입니다. 거래가격 하락 추세 -5.6%와 최근 표본 1건이라는 한계를 반영해 입찰가격을 보수적으로 검토해야 합니다.
• 유찰 가정과 확약 조건 분리. 확약이 유효하게 이행된다면 1회 유찰 가정 매각가 136,000,000원, 2회 유찰 가정 매각가 108,800,000원에서 정해원 임차권 추가 인수는 실질 0원으로 판단합니다. 그러나 확약이 이행되지 않으면 같은 회차에서 인수액이 각각 40,704,000원과 67,523,200원으로 증가합니다.
• 점유자 명도 및 인도. 주택임차권등기가 말소되더라도 실제 점유자가 누구인지에 따라 인도절차의 난도가 달라집니다. 현장 방문, 점유 확인, 인도명령 가능성 및 명도 협의 필요성을 검토해야 합니다.
• 체납세금 확인. 서울특별시와 인천광역시 부평구의 압류등기가 있습니다. 매각으로 등기가 말소되는 문제와 당해세 등의 실제 배당순위는 구분해야 합니다. 세금 관련 우선배당 여부를 확인해야 합니다.
• 관리비·수선비 확인. 공용부분 관리비 체납 여부, 승강기 등 공용시설의 관리상태, 누수 및 실내 수선 필요성을 확인해야 합니다. 이러한 비용은 단순 낙찰가 비교에 반영되지 않습니다.
• 토지이용 규제 확인. 제1종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역 등 관련 제한을 확인해야 합니다. 토지거래허가구역의 적용기간 및 취득주체별 규제 여부도 실제 입찰 시점의 공적 장부와 대조해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 관련 서류 및 말소동의 확약서 원본을 확인해야 합니다. 소재지의 행정구역 표기 또한 공적 장부와 일치하는지 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수가 해소돼도, 가격은 별개의 문제”

인천지방법원 2026타경503135의 권리분석은 정해원 임차권과 주택도시보증공사의 말소동의 확약을 어떻게 해석하고 실제로 확인하느냐에 달려 있습니다. 정해원의 보증금은 174,000,000원으로 감정가보다 높고, 전입·확정일자도 말소기준권리에 앞섭니다. 따라서 확약이 없었다면 유찰로 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금 인수가 증가해 실질취득 부담이 보증금 수준에 묶이는 물건입니다.

하지만 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 유효하게 이행된다면, 정해원 임차권에 관한 인수액은 실질 0원이 됩니다. 현재 회차의 실질취득 기준은 170,000,000원이며, 일반 계산상 인수액 7,180,000원을 실제 부담으로 중복 합산해서는 안 됩니다.

그렇다고 권리위험이 모두 끝난 것은 아닙니다. 김민철·박혜선 두 전입자의 보증금과 점유관계는 미상이고, 이들에게 정해원 관련 확약이 적용된다는 근거도 없습니다. 또한 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 165,000,000원으로, 신건 최저가가 오히려 최근 시세보다 높습니다. 거래가격은 -5.6%의 하락 추세이고, 49세대 다세대주택이라는 환금성 제약도 고려해야 합니다.

종합 판단은 C등급입니다. 확약이라는 중요한 권리위험 완화 요소가 있지만, 현재 최저가의 가격 메리트는 부족하고 확약 밖의 추가 점유위험이 남아 있습니다. 이 사건에서 우선할 것은 최저가만 보고 응찰하는 것이 아니라, 확약의 실효성 확인, 추가 점유자 조사, 최근 시세에 맞춘 보수적인 가격 검토입니다. 주된 인수위험은 완화, 잔여 권리와 가격은 보류가 적절한 결론입니다.