인천지방법원 2026타경503149. 인천 부평동 중앙이클래스22차 4층 401호는 철근콘크리트구조 17층 건물의 4층에 위치한 오피스텔입니다. 현재 소유자는 김진혁이며, 2022년 7월 22일 거래가액 245,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 2026년 4월 21일 주택도시보증공사를 채권자로 하는 강제경매개시결정이 등기됐습니다.

권리관계에서 눈여겨봐야 할 것은 과거 신한은행 근저당이 아닙니다. 2017년 설정된 채권최고액 151,200,000원의 근저당권은 2022년 7월 1일 이미 말소됐습니다. 반면 2024년 7월 25일 등기된 전홍원의 주택임차권은 2026년 강제경매개시결정보다 앞서 존재합니다. 여기에 2025년 2월 6일 전입한 정영진까지 확인되므로, 기존 근저당 말소만으로 권리가 깨끗하다고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권

권리 흐름의 핵심은 선순위 주택임차권입니다. 전홍원은 2022년 5월 6일 확정일자를 받았고, 2022년 7월 1일 주민등록 및 점유를 시작했으며, 2024년 7월 25일 임차권등기를 마쳤습니다. 이 권리는 말소기준인 2026년 4월 21일보다 앞섭니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

확인되는 실제 임차인은 전홍원과 정영진 2명입니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 등장하며, 이를 별도의 실제 임차인으로 추가하거나 전홍원의 보증금과 중복 합산하지 않습니다.

전홍원은 확정일자와 배당요구가 확인되는 선순위 임차권자입니다. 배당요구 관련 일자는 2024년 7월 25일로 기재돼 있으며, 매각물건명세서상 인수권리로도 표시돼 있습니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 사실은 중요한 위험완화 요소지만, 확약서의 구체적 면책 범위까지 확정된 것은 아닙니다.

정영진은 2025년 2월 6일 전입했으므로 말소기준일보다 전입일이 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자, 구체적 임대차관계 및 점유 범위가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 분류하는 것이 적절합니다. 전입일만으로 대항력의 모든 요건이 충족됐다고 단정할 수 없습니다.

③ 가격·실질취득 — 낙찰가만 내려가도 부담은 남는다

전홍원의 보증금은 245,000,000원으로 현재 최저매각가 206,000,000원보다 큽니다. 확약서에 따른 면책을 반영하지 않는 경우, 낙찰가가 내려갈수록 배당재원이 감소하고 미배당 보증금 인수액이 증가합니다. 따라서 최저가 하락을 곧바로 취득원가 하락이나 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다.

실질취득 부담 = 해당 회차 매각가 + 전홍원에 관한 예상 인수액. 확약서의 면책 효력을 반영하기 전 계산이며, 취득세·기타 부대비용과 정영진에 관한 미확정 인수액은 별도입니다. 회차별 집행비용 추정에 따라 합계가 조금씩 달라집니다.

반대로, 확약서 원본에서 전홍원의 대항력 포기와 미배당 보증금에 대한 매수인 면책이 명확하게 확인된다면, 전홍원 인수액은 실질 0원*으로 재산정할 수 있습니다. 그 경우 전홍원에 대한 취득 부담은 낙찰가를 중심으로 계산되지만, 정영진의 별도 권리관계가 확인되기 전에는 전체 인수액이 0원이라고 결론 내릴 수 없습니다.

* 명세서상 전홍원 인수액: 신건 42,684,000원, 1회 유찰 83,307,200원, 2회 유찰 115,805,760원. 확약서에 의한 실질 면책은 조건부 판단입니다.

④ 예상배당표 (매각가 206,000,000원 가정)

예상배당에서는 집행비용 3,684,000원을 공제한 뒤 전홍원에게 202,316,000원이 배당됩니다. 전홍원의 보증금 부족분은 42,684,000원입니다. 신청채권자인 주택도시보증공사의 별도 예상배당은 0원이며, 신청채권자 청구금액 245,000,000원은 전액 미배당으로 표시됩니다.

전홍원의 보증금과 주택도시보증공사의 신청채권액이 각각 245,000,000원으로 기재돼 있지만, 이것만으로 독립된 보증금 채무가 두 건이라고 단정할 수 없습니다. 채권의 승계·대위관계는 원본 확인이 필요하며, 중복 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 부평구 부평동 굴다리오거리 남동측 인근입니다. 주변에는 공동주택·오피스텔·업무시설·근린생활시설 등이 혼재하며, 주위환경은 보통 수준으로 평가돼 있습니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 근거리에 지하철역이 소재합니다. 전반적인 교통여건은 보통으로 평가돼 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 17층 건물의 4층 401호입니다. 외벽은 석재붙임 및 페인팅 등으로 마감돼 있고 샷시 창호가 설치돼 있습니다.
• 설비. 위생설비·급배수시설·승강기·주차설비가 구비돼 있습니다. 정상 작동 여부는 입찰 전 별도로 확인해야 합니다.
• 도로. 부평동 502-8, 502-9의 2필지 일단 토지로, 북측 및 서측 포장도로에 접합니다.
• 토지이용 규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역입니다. 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재돼 있습니다. 입찰 시점의 적용 규제는 별도로 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물로 표시되지 않았으며, 공부와 실제 현황 사이의 차이도 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 주변에 오피스텔과 업무시설이 혼재하는 입지이나, 이 물건의 최근 거래가격과 거래량이 확인되지 않아 환금성이나 매각 적정가격을 단정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에 대항력 포기, 임차권등기 말소, 미배당 보증금에 대한 매수인 면책이 어느 범위까지 규정돼 있는지 확인해야 합니다. 특히 전홍원에 대한 효력을 별도로 확인해야 합니다.
• 정영진의 실제 권리 확인. 2025.02.06. 전입 사실 외에 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 점유 범위와 실제 점유 여부를 확인해야 합니다. 대항력 가능·미상 상태를 그대로 두고 입찰해서는 안 됩니다.
• 채권의 승계·대위관계 확인. 전홍원의 보증금과 주택도시보증공사의 청구금액이 모두 245,000,000원으로 표시됩니다. 두 금액을 독립된 인수채무로 합산하지 말고, 실제 채권귀속과 배당·말소 관계를 확인해야 합니다.
• 실질취득원가 기준으로 검토. 확약에 따른 면책이 확인되지 않으면 신건의 명세서상 실질취득 부담은 248,684,000원입니다. 유찰 후에도 보증금 인수액이 증가하므로 최저매각가만으로 가격을 비교하면 안 됩니다.
• 실거래 검증. 중앙이클래스22차와 인근 유사 오피스텔의 최근 거래가격·임대수요·매도기간을 확인하고, 실제 인수액까지 반영한 취득 부담과 비교해야 합니다.
• 명도와 점유 확인. 전홍원의 임차권등기와 정영진의 점유관계를 개별적으로 확인해야 합니다. 명도 대상자와 점유권원이 불명확한 상태에서는 명도 비용과 기간을 예측하기 어렵습니다.
• 관리비·시설 확인. 공용부분 관리비 체납, 승강기·주차·급배수설비 상태, 실제 이용상태와 내부 상태를 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 및 등기 원본 대조. 선순위 임차권과 확약서의 관계가 입찰 판단에 직접 영향을 주므로 최신 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·배당 관련 자료를 교차 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가보다 인수관계가 먼저다”

이 물건은 감정가와 최저매각가가 모두 206,000,000원인 신건입니다. 하지만 선순위 주택임차권의 보증금은 245,000,000원이며, 확약 효력을 제외한 명세서상 신건 실질취득 부담은 248,684,000원입니다. 유찰돼 최저가가 낮아지더라도 보증금 미배당액이 증가하므로, 실질취득 부담이 크게 줄어들지 않습니다.

주택도시보증공사의 말소동의 확약서는 선순위 임차권 위험을 해소할 수 있는 중요한 자료입니다. 그러나 말소동의 사실만으로 대항력 포기와 잔액 면책이 확정되는 것은 아닙니다. 설령 전홍원의 인수위험이 정리되더라도 정영진의 보증금과 대항력 여부가 확인되지 않는 한 전체 권리분석은 완료되지 않습니다.

최근 실거래가격에 관한 검증도 필요합니다. 현 단계에서는 실질취득 부담이 시세보다 낮다는 근거가 없으며, 최저가 하락 자체를 가격 메리트로 평가할 수 없습니다. 따라서 종합 판단은 D등급 — 입찰 보류 및 추가 권리확인 필요입니다. 확약서 효력, 정영진의 임대차관계, 최근 실거래가격이 확인된 이후에 입찰 여부를 다시 판단하는 것이 적절합니다.