* 실질 0원은 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 해당 임차권에 따른 매수인의 인수의무까지 해소한다는 전제의 판단입니다. 말소동의와 대항력 포기의 법적 효과가 동일하다고 단정할 수 없으므로 확약서 원본 및 매각물건명세서의 정확한 문구를 확인해야 합니다. 배상우의 별도 임대차·점유 위험은 포함되지 않습니다.

인천지방법원 2026타경503213. 인천 남동구 구월동의 룩소르주상복합아파트 2층 201호입니다. 건축물대장상 용도는 오피스텔이며, 감정가와 최저매각가가 모두 224,000,000원인 신건입니다. 소유자 신재욱은 2021년 3월 12일 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 215,000,000원이었습니다. 이 사건은 일반적인 은행 근저당 실행형 경매와 다릅니다. 2023년 3월 24일 남동구의 압류가 말소기준권리이며, 그보다 먼저 전입한 임차인의 보증금이 현재 최저매각가를 초과합니다.

결정적인 사실은 채예슬의 전입일이 2022년 7월 8일이라는 점입니다. 말소기준권리보다 먼저 전입했고 확정일자도 갖추었으며, 이후 임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 임차권등기 자체가 매각으로 말소된다는 사실만으로 선순위 보증금 반환 위험까지 자동으로 없어지는 것은 아닙니다. 이 사건에서는 별도로 제출된 말소동의 확약서의 효력이 판단을 좌우합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 말소확약이 핵심

임차인·점유관계 분석

채예슬은 임차권등기를 갖춘 선순위 대항력 임차인입니다. 반면 배상우는 2024년 8월 8일 전입으로, 확인된 전입일만 놓고 보면 말소기준보다 늦어 선순위 대항력이 인정되지 않습니다. 다만 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 실제 점유관계가 확인되지 않아 별도 점유·임대차 위험은 남아 있습니다. 배상우에게 대항력이 있다고 단정할 수 없지만, 추가 확인 없이 완전히 배제해서도 안 됩니다.

확인 대상은 임차권자 채예슬과 별도 전입자 배상우입니다. 주택도시보증공사는 가압류채권자이자 강제경매 신청채권자로 등장하지만, 별도의 실제 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 주택도시보증공사에 대한 실제 대위변제·채권승계 범위 역시 원본 대조가 필요합니다.

② 시세 비교 — 신건 가격은 최근 구간 평균보다 15.9% 높다

룩소르주상복합의 실거래 비교자료는 7건이며, 전체 평균 거래금액은 190,857,142원입니다. 그러나 가격 판단에는 최근 구간 평균 193,333,333원과 최신 확인 거래 190,000,000원을 우선 적용했습니다. 거래면적은 일부 차이가 있으며, 해당 물건의 비교 대상면적은 64.6244㎡입니다.

최근 구간 평균과 과거 구간 평균의 비교 추세는 +2.3%로 집계되어 있습니다. 다만 실제로 확인되는 가장 최신 거래가 2024년 5월이므로, 이 수치를 2026년 현재의 가격 상승 추세라고 해석할 수는 없습니다. 현재 시장가격을 판단하기 위해서는 이후 거래와 호가를 추가 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 224,000,000원 가정)

배당표는 제시된 추정 배당순서를 사용한 시뮬레이션입니다. 실제 배당순위와 배당액은 조세채권의 법정기일, 배당요구, 대위변제·채권승계 관계 등에 따라 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 가압류채권과 경매신청채권은 중복되는 채권관계가 있을 수 있으므로 독립된 손실이나 추가 인수금으로 단순 합산하지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 별도 반영되지 않았습니다.

유찰 회차별 인수 시나리오

선순위 임차인의 보증금이 매각대금보다 큰 사건은 낙찰가가 내려갈수록 매수인 인수 부족분이 증가할 수 있습니다. 확약이 없거나 효력이 인정되지 않는 경우에는 낮아진 최저가만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.

회차별 인수 부족분은 각 회차의 추정 집행비용을 반영한 시뮬레이션 값입니다. 확약이 적용되지 않으면 매각가와 인수 부족분을 합한 실질취득 비용은 보증금 265,000,000원 수준에서 쉽게 내려가지 않습니다. 확약이 유효하면 해당 임차권 인수는 실질 0원이지만, 별도 점유자에 관한 미확인 위험은 남습니다. 유찰 회차는 가정일 뿐 실제 진행이 확정된 것은 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 남동구 구월동 소재 길병원사거리 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 업무시설, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 북측과 남측 도로를 이용하고 있습니다.
• 건물. 2015.06.12 사용승인된 철근콘크리트구조 15층 건물 중 2층 201호입니다. 위생설비와 급배수시설 등이 갖추어져 있으며, 집합건축물대장상 용도는 오피스텔입니다.
• 용도지역·규제. 일반상업지역, 방화지구, 구월업무지구 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 상대보호구역에 저촉되고 소로2류 도로에 접합니다. 토지거래계약 허가구역 관련 규제도 기재되어 있으므로 대상자와 건축물 용도별 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 토지. 3필지가 일단을 이루는 장방형 토지이며, 토지면적은 396.9㎡, 공시지가는 3,138,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물로 표시되지 않았으며 공부와의 차이도 없는 것으로 확인됩니다. 다만 내부 상태와 임대관계는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 룩소르주상복합은 80세대 규모입니다. 확인된 실거래는 7건으로 거래 표본이 제한적이고, 최저 거래금액 155,000,000원과 최고 거래금액 235,000,000원의 편차도 큽니다. 오피스텔의 특성과 거래 유동성을 고려하여 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 확약이 을구 1번 채예슬 임차권에 적용되는지, 임차권등기 말소뿐 아니라 대항력 및 보증금 반환청구에 따른 매수인 인수의무까지 해소하는지 확인하세요.
• 선순위 임차인 관계 확인. 채예슬의 임대차계약, 전입·점유, 배당요구 및 주택도시보증공사의 대위변제·채권승계 여부를 확인하세요. 가압류와 강제경매 신청채권의 중복관계도 점검해야 합니다.
• 배상우의 실제 점유 확인. 2024.08.08 전입한 배상우의 보증금·확정일자·계약관계가 불분명합니다. 확약의 적용 대상이 아닌 별도 임대차 또는 점유권원이 있는지 조사하세요.
• 조세채권과 배당순위 확인. 남동구 압류가 말소기준권리이며, 이후 국세 압류도 존재합니다. 압류등기의 말소 여부와 별도로 당해세·법정기일·배당순위를 원본으로 확인해야 합니다.
• 최근 실거래 재검증. 현재 확보된 최신 거래는 2024.05입니다. 입찰 전에 2025~2026년의 추가 거래 여부, 현재 매물 호가, 동일 오피스텔의 층별·상태별 가격을 다시 확인하세요.
• 유찰 시 실질취득 계산. 확약이 유효하지 않으면 낙찰가 하락만큼 인수 부족분이 증가할 수 있습니다. 최저가가 아니라 낙찰가와 인수금 합계를 기준으로 판단하세요.
• 명도·관리비 확인. 별도 전입자의 실제 점유 여부와 인도 가능성을 확인하고, 관리비 체납 중 매수인에게 승계될 수 있는 공용부분 부담도 점검하세요.
• 입찰 전 최종 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권 말소동의 확약서 및 법원 경매 진행상태를 다시 확인하세요.

맺으며 — “확약이 있어도, 가격과 별도 점유는 남는다”

이 사건의 첫 번째 쟁점은 265,000,000원 선순위 임차보증금입니다. 매각가 224,000,000원 가정 시 미배당 부족분은 44,936,000원으로 계산되지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 제출되어 있습니다. 그 확약이 보증금 반환의무 인수까지 해소한다면 채예슬 관련 부담은 실질 0원으로 평가할 수 있습니다.

그러나 배상우의 별도 전입·점유관계는 확인되지 않았고, 확약의 보호 범위도 원본 확인이 필요합니다. 더욱이 현재 최저매각가는 최근 구간 실거래 평균의 115.9%입니다. 가격 판단에 사용한 거래도 2024년까지에 그치므로, 현 시세와의 차이에 대한 불확실성이 존재합니다.

결론은 권리 확인과 가격 검증 모두 보류입니다. 채예슬 관련 확약의 효력, 배상우의 점유권원, 현재 오피스텔의 실제 거래가격이 확인되기 전에는 신건 입찰을 적극적으로 권하기 어렵습니다. 설령 주된 인수금이 실질 0원으로 확정되더라도, 시세 이상의 가격을 지불할 이유가 충분한지를 별도로 판단해야 합니다.