수원지방법원 2025타경53610. 하남시 풍산동 미사테스타타워지식산업센터 4층 에프435호입니다. 감정평가서상 이용상태는 공장(지식산업센터)이며, 철근콘크리트구조 10층 건물의 4층에 자리합니다. 현재 등기상 소유자는 농업회사법인주식회사이화온입니다.

등기 흐름을 보면 2019년 우리은행 근저당권 264,000,000원을 시작으로, 2022년 같은 은행의 근저당권 216,000,000원이 추가됐습니다. 이후 여러 금융기관 및 보증기관의 가압류가 이어졌고, 2025년에는 법인 명의 전세권까지 설정됐습니다. 결국 2025.12.09 임의경매개시결정이 등기됐습니다.

권리 소멸의 원칙은 비교적 분명합니다. 다만 등기상 권리가 소멸하는 것과 현장 점유자가 문제없이 인도하는 것은 별개의 문제입니다. 이 물건의 핵심은 후순위 전세권의 소멸 자체보다 실제 점유관계, 임대차 존재 여부, 그리고 감정가의 시장 적정성에 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 2건·가압류 9건·전세권 1건

권리분석의 출발점은 2019.06.24 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이 근저당권을 기준으로 후순위 권리들이 매각으로 소멸하는지 살펴보면, 등기상 매수인이 승계할 채무는 없는 구조입니다.

2019.06.03에는 아시아신탁주식회사 명의의 신탁 관련 소유권보존등기가 있었으나, 2019.06.24 신탁등기가 말소되고 주식회사이화온 앞으로 소유권이전이 이루어진 기록이 있습니다. 이후 명칭이 농업회사법인주식회사이화온으로 변경됐습니다. 신탁등기는 이미 말소된 상태이므로 현재 매수인에게 승계되는 신탁등기로 판단하지 않습니다.

한편 가압류 채권자가 다수이고 그 청구금액이 크다는 점은 채무자의 재무상황과 배당 부족을 보여주지만, 후순위 채권자의 미회수 채무가 그대로 낙찰자에게 넘어온다는 뜻은 아닙니다.

② 전세권·점유 분석 — 등기 소멸과 명도는 다르다

이 물건에는 일반적인 주택임차인 신고와 별개로 법인 전세권자 주식회사사라아이앤티엘이 등기돼 있습니다. 2025.05.28 설정된 전세권으로 전세금은 40,000,000원, 설정 범위는 건물 전부입니다.

등기된 전세권자는 실제 점유 임차인으로 확인된 사람이 아닙니다. 전세권의 배당순위·소멸 여부와 별도 임대차의 대항력·우선변제 여부는 구분해 판단해야 합니다.

감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 현재 공간을 소유자가 직접 사용하는지, 전세권자가 사용하는지, 다른 점유자가 있는지 확정할 수 없습니다. 특히 지식산업센터는 법인 사용, 사업장 운영 및 시설물 인도 문제가 동반될 수 있어 현장 조사 없는 명도비용 0원 가정은 위험합니다.

③ 가격 분석 — 453,000,000원이 적정한가?

현재 감정가와 최저매각가는 모두 453,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이기 때문에 감정가가 그대로 입찰 기준가격입니다.

그러나 이 지식산업센터와 비교할 수 있는 최근 실거래 평균, 최신 거래가격 및 거래 추세는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 매력을 인정할 수 없고, 현재 최저가가 주변 지식산업센터 시세보다 저렴하다고도 말할 수 없습니다.

유찰 회차별 금액은 예정 시나리오이며, 실제 낙찰가를 보장하지 않습니다. 각 회차의 인수액은 등기상 권리 소멸을 전제로 한 추정입니다. 미배당 증가분은 채권자의 미회수 금액이지 매수인 인수액이 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 453,000,000원 가정)

신건 최저가에 매각된다고 가정하면, 집행비용 6,930,000원을 제외한 446,070,000원이 채권자에게 배당되는 것으로 추정됩니다. 제시된 배당 시뮬레이션에서는 우리은행 선순위 근저당권 두 건에 매각대금이 소진되고, 후순위 채권자는 배당을 받지 못합니다.

채권액은 근저당 채권최고액·전세금·가압류 청구금액을 기준으로 한 시뮬레이션입니다. 실제 피담보채무, 채권양도·승계, 법정 우선순위, 당해세, 집행비용 및 배당요구에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 제시된 예상배당은 확정 배당표가 아닙니다.

⑤ 지식산업센터의 입지·환금성 (감정평가 요항 기준)

• 입지. 하남시 풍산동 소재 한홀초등학교 남서측 인근입니다. 주변에는 지식산업센터, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재합니다. 주거 전용 입지가 아닌 업무·산업·주거 기능이 함께 있는 지역입니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가서상 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
• 건축·설비. 철근콘크리트구조의 10층 건물이며 외벽은 복합패널·강화유리 등으로 구성됩니다. 공용 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 및 지하주차장을 갖추고 있습니다.
• 대지·도로. 풍산동 489 및 489-1의 2필지 일단의 사다리형 토지입니다. 동측과 북측으로 도로에 접하고, 지식산업센터 건물 부지로 이용 중입니다.
• 토지이용계획. 도시지역·준주거지역·미사지구 지구단위계획구역이며, 공공주택지구·과밀억제권역·공장설립승인지역 및 배출시설설치제한지역 등의 지정사항이 있습니다. 지식산업센터의 실제 사용 가능 업종과 입주 자격을 별도로 확인해야 합니다.
• 토지거래허가 관련. 감정평가서에 2025.10.20~2026.12.31 기간의 하남시 전역 아파트 용도 한정 토지거래허가구역 지정사항이 기재되어 있습니다. 본건의 평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)이므로 아파트 용도 규정을 그대로 적용해서는 안 되며, 별도 규제 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정평가 자료상 위반건축물 표시는 없고, 공부와의 차이도 기재되어 있지 않습니다. 다만 개별 호실의 내부 시설, 적재물 및 현황은 현장에서 확인해야 합니다.
• 환금성. 지식산업센터는 매수층이 주거용 아파트와 다릅니다. 특히 공장 용도에 따른 사용 제한과 임차수요, 실제 거래가격에 따라 처분 난도가 달라집니다. 현재는 실거래 비교가 확보되지 않아 환금성 우수 또는 가격 저평가로 단정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트 — 권리보다 점유·가격 검증이 중요

• 말소기준권리 재확인. 을구 1번 우리은행 근저당권의 설정일 2019.06.24와 이후 근저당권·전세권·가압류의 순위를 최신 등기사항전부증명서와 대조해야 합니다.
• 전세권과 점유. 주식회사사라아이앤티엘의 전세권은 후순위로 소멸할 것으로 보이나, 실제 사용·점유 여부와 별도의 임대차 약정, 인도 협조 가능성을 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 확인. 매수인에게 대항할 수 있는 별도 임차권이나 특수한 인수조건이 명세서에 표시돼 있는지 반드시 확인해야 합니다. 현재 임대관계가 미상이므로 등기상 소멸만으로 명도까지 확정해서는 안 됩니다.
• 신청채권자 권리관계. 에이치에프더블유오삼비유동화전문유한회사의 청구금액 480,000,000원과 등기된 우리은행 근저당권 사이의 채권 승계·양도 여부를 경매기록으로 확인해야 합니다.
• 실거래가격 검증. 453,000,000원의 감정가가 적정한지 동일 지식산업센터 또는 유사 공장 호실의 최근 거래를 비교해야 합니다. 주변 아파트의 거래가격을 대체 시세로 사용해서는 안 됩니다.
• 임대수익 검증. 해당 호실의 실제 임대 가능 여부, 공실 가능성, 사용 업종 제한, 관리비와 운영비를 확인해야 합니다. 임대수익 근거가 없는 상태에서 감정가를 수익가치로 인정해서는 안 됩니다.
• 건물 관리비. 지식산업센터의 공용부분 체납 관리비와 관련 부담이 있는지 관리주체에 확인해야 합니다. 낙찰 후 부담 가능성이 있는 비용은 매각가와 별도로 고려해야 합니다.
• 입주·사용 자격. 공장(지식산업센터)으로 평가된 물건인 만큼 산업집적 관련 법령, 관리규약 및 업종 제한에 따른 사용·임대·처분 가능성을 확인해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 현재 최저가 453,000,000원, 1회 유찰 시 362,400,000원, 2회 유찰 시 289,920,000원을 각각 검토하되, 어떤 가격도 실제 시세와 비교하기 전에는 저가 매입으로 판단하지 않아야 합니다.
• 입찰 직전 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차·점유관계, 배당요구 및 경매 진행상태를 최신 원본으로 대조해야 합니다.

⑦ 종합 판단 — 권리 소멸은 양호, 투자 매력은 보류

맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전한 투자”

하남 미사테스타타워 F435호는 말소기준권리와 후순위 소멸 구조가 분명한 편입니다. 2019년 우리은행 근저당권 이후의 권리는 매각으로 정리되는 형태이고, 예상되는 등기상 매수인 인수액도 0원입니다.

하지만 채권 총액 2,274,244,619원에 비해 매각대금이 부족하고, 후순위 전세권자는 배당을 받지 못할 것으로 추정됩니다. 이 사실 자체가 낙찰자의 채무 승계를 의미하지는 않지만, 실제 사용자가 누구인지, 점유자가 어떤 근거로 건물을 사용하고 있는지에 대한 확인 필요성을 높입니다.

가격 판단도 아직 끝나지 않았습니다. 신건 최저가 453,000,000원은 감정가와 같지만, 이를 뒷받침할 최신 실거래가격은 확인되지 않았습니다. 1회·2회 유찰에 따라 최저가가 낮아져도 실제 지식산업센터 시세와의 비교 없이는 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다.

결론은 권리상 조건부 검토 가능, 가격과 점유는 보류입니다. 이 물건의 입찰 승부처는 단순히 유찰을 기다리는 것이 아니라, 전세권·점유관계를 정리하고 실제 거래 및 임대수익으로 적정 매수가를 검증하는 것입니다.