수원지방법원 2025타경53622. 경기도 광주시 송정동에 있는 로하스빌 210동 202호입니다. 사건상 용도는 다세대이며, 감정평가상 공부 이용상태는 연립주택입니다. 전용면적은 67.64㎡, 건물은 지하 1층·지상 4층 규모이고 2018.01.10. 사용승인을 받았습니다. 현재 소유자는 박종성으로, 2022.02.28. 거래가 270,000,000원에 소유권을 취득했습니다.

등기부에는 가압류와 주택임차권등기, 강제경매개시결정이 존재합니다. 말소기준권리는 2022.12.26. 케이비캐피탈의 가압류입니다. 그런데 임차인 안효정의 전입일은 그보다 앞선 2022.02.25.입니다. 따라서 일반적인 말소기준권리 이후의 후순위 임차권과 달리, 매각으로 등기가 말소되는 것만으로 보증금 인수 위험이 사라지는 구조가 아닙니다.

이 위험을 바꾸는 결정적 문서가 2026.05.07. 제출된 주택도시보증공사의 확약서입니다. 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 배당받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 내용입니다. 다만 이 확약의 효력은 해당 임차보증금에 한정됩니다. 별도로 확인된 점유자 권치한의 권리·보증금까지 자동으로 해소되는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 확약서가 핵심

② 임차인 분석 — 인수 22,328,000원이 왜 실질 0원이 되는가

실제 임차인·점유자로 확인되는 사람은 2명입니다. 주택도시보증공사는 안효정의 임차보증금 권리를 양수·승계한 보증기관으로, 독립된 제3의 임차인이나 추가 보증금 270,000,000원으로 계산해서는 안 됩니다.

위 회차별 인수액은 대항력 포기 확약을 반영하지 않은 배당 시뮬레이션입니다. 매각가 + 인수에는 추정 집행비용에 따른 차이가 포함됩니다. 실제 확약 효력이 적용되면 안효정 관련 보증금 인수는 실질 0원*으로 판단하며, 권치한 관련 미확인 위험은 별도입니다.

* 확약 적용 범위: 안효정으로부터 승계한 주택도시보증공사의 임차보증금 채권 및 해당 임차권등기에 대한 판단입니다. 별도 점유자 권치한은 2025.05.12. 전입한 것으로 확인되어 말소기준일 이후 전입에 해당합니다. 이 전입 사실만으로는 선순위 대항력이 인정되지 않지만, 보증금과 확정일자, 실제 점유 및 계약관계가 확인되지 않아 잔여 위험을 완전히 배제할 수 없습니다. 전체 물건의 모든 점유·명도 위험이 0원이라는 뜻은 아닙니다.

③ 시세 비교 — 신건은 마지막 거래가보다 17.2% 높다

로하스빌 210동의 동일 전용면적 67.64㎡에 대해 확인된 실거래는 3건입니다. 거래 표본이 적고 가장 최근 확인 거래도 2023년 2월이므로 현재 시세를 단정할 수는 없습니다. 다만 확인 가능한 마지막 거래가와 이전 거래의 흐름만으로도 신건 가격에 주의가 필요합니다.

전체 평균은 240,666,666원입니다. 그러나 2022년의 270,000,000원 거래가 평균을 끌어올리고 있어 평균만으로 가격 경쟁력을 판단하기 어렵습니다. 최신 확인 거래가는 215,000,000원이고, 비교 지표의 최근 거래 추세는 -15.2%로 하락 방향입니다.

신건 최저매각가 252,000,000원은 최신 확인 거래가보다 37,000,000원 높고, 그 가격의 117.2%입니다. 전체 평균과 비교해도 높은 가격입니다. 즉 확약서로 안효정 관련 인수가 실질 0원이 되더라도, 252,000,000원을 부담하는 신건 가격 자체가 저렴하다고 평가되지는 않습니다.

④ 예상배당표 (신건 252,000,000원 매각 가정)

예상배당 합계 252,000,000원 = 집행비용 4,328,000원 + 안효정 임차보증금 우선변제 247,672,000원입니다. 케이비캐피탈·하나카드 및 별도 표시된 주택도시보증공사 경매신청 채권에는 이 배당 가정상 배당이 없습니다. 실제 배당순위와 채권 양도·승계관계는 배당표 및 원본 서류 확인이 필요합니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주시 송정동 송정교차로 동측 인근에 위치하며, 주변은 연립주택과 다세대주택 위주의 주거지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 남측으로 약 6m 폭의 포장도로에 접합니다.
• 건물. 2018.01.10. 사용승인된 철근콘크리트 건물로, 승강기·도시가스 난방·CCTV·급배수 및 위생설비를 갖추고 있습니다.
• 현황 층수. 집합건축물대장에는 2층으로 등재되어 있으나 공동 출입구 기준 현황은 3층입니다. 실제 출입 동선과 층수 인식을 현장에서 확인해야 합니다.
• 토지·규제. 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 자연보전권역, 특별대책지역 및 배출시설설치제한지역 등으로 확인됩니다. 토지거래계약 허가구역 관련 사항도 있으므로 취득 시 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 210동 10세대, 실거래 표본 3건으로 매매시장 규모가 작습니다. 최신 확인 거래는 2023.02.에 그치며 가격 추세 -15.2%가 확인돼 재매각 가능성을 보수적으로 평가해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이에 관한 별도 지적은 없습니다. 다만 개별 호실의 내부 상태 및 관리상태는 별도 확인 대상입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.05.07. 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약서 원문을 확인하고, 실제 매수인에게 적용되는 범위를 확인하세요.
• 임차권등기 말소 절차. 안효정 명의의 을구 7번 임차권등기가 배당 및 매각 이후 어떠한 절차로 말소되는지 확인하세요.
• 별도 점유자 권치한. 2025.05.12. 전입한 권치한의 계약관계, 보증금, 확정일자, 현재 실점유 여부를 확인하세요. 안효정 관련 확약이 이 사람에게까지 적용되지는 않습니다.
• 주택도시보증공사 승계관계. 안효정 보증금과 공사의 청구액 270,000,000원을 중복 채권으로 잘못 계산하지 않도록 채권양도·대위변제 및 배당수령 관계를 확인하세요.
• 가격 상한 재검토. 신건 최저가 252,000,000원은 마지막 확인 실거래가 215,000,000원의 117.2%입니다. 가격 추세 -15.2%와 거래 표본 부족을 감안해 입찰가를 보수적으로 검토하세요.
• 유찰 시 인수액 혼동 금지. 확약을 반영하지 않은 회차별 인수액 22,328,000원·72,022,400원·111,777,920원을 실제 확약 적용 후 인수액으로 사용해서는 안 됩니다.
• 실제 층수·현황 확인. 공부상 2층이지만 공동 출입구 기준 현황 3층이라는 감정평가 내용을 현장에서 확인하세요.
• 관리비·명도 확인. 체납 관리비 중 매수인 승계 가능 부분, 실점유자의 이사 협의, 인도명령 및 명도 소요를 별도로 점검하세요.
• 원본 대조. 최신 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 확약서 및 매각기일 변경 여부를 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “인수가 풀려도 비싼 물건은 비싸다”

이 사건의 가장 중요한 장점은 대항력 포기 확약서가 존재한다는 사실입니다. 보증금 270,000,000원을 가진 선순위 대항력 임차인이 있고, 신건 매각가 252,000,000원으로도 전액 배당되지 않는 구조였지만, 주택도시보증공사가 대항력 포기와 임차권등기 말소를 확약했습니다. 이로써 안효정 관련 매수인 인수 위험은 실질 0원*으로 완화됩니다.

그러나 확약이 모든 문제를 해결하지는 않습니다. 별도 전입자 권치한의 보증금과 점유관계가 미상이고, 신건 최저가는 마지막 확인 거래가보다 17.2% 높습니다. 확인된 거래 추세도 -15.2%로 하락 방향이며, 전체 10세대에 거래 표본 3건이라는 환금성 한계도 존재합니다.

따라서 권리는 조건부로 개선됐지만 가격은 불리하고 잔여 점유 위험은 남아 있습니다. 특히 가격이 최신 확인 거래가 이상인 데다 시장 하락과 낮은 환금성이 겹치므로, 신건에서 적극적으로 가격을 높여 응찰할 근거는 부족합니다. 확약서 원본과 권치한의 계약·점유관계를 확인하는 것이 선행되어야 합니다. 종합 판단은 D등급 — 신건 입찰은 보수적 접근, 가격과 잔여 권리관계 모두 재검토가 필요합니다.