인천지방법원 2026타경503220. 인천 미추홀구 용현동 애플하우스 5층 506호, 전용면적 14.522㎡의 도시형생활주택 원룸형 다세대 물건입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 49,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 현재 소유자는 박재오로, 2021년 5월 12일 거래가 59,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 등기부상 말소기준권리보다 먼저 대항력을 취득한 임차인이 있다는 점입니다. 임차인 박주원은 2020년 11월 27일 확정일자를 받고, 2021년 2월 18일 전입 및 점유를 시작했습니다. 말소기준권리인 주택도시보증공사의 가압류는 2022년 11월 24일 접수됐습니다. 따라서 임차인은 선순위 대항력을 갖춘 것으로 분석되며, 배당으로 보증금이 전액 회수되지 않으면 원칙적으로 매수인 인수 문제가 발생합니다.
다만 매각물건명세서에는 해당 주택임차권등기를 인수권리로 표시하면서도 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다고 명시돼 있습니다. 따라서 확약의 범위와 이행이 유효하게 확인되는 경우에는 해당 임차권에 관한 실제 매수인 인수 부담을 0원으로 평가할 수 있습니다. 확약의 효력 확인이 입찰 전 필수 조건인 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503220 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 577-56 애플하우스 5층 506호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 낙섬중로 72-15 |
| 물건종류 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택/원룸형) |
| 전용면적 / 층수 | 14.522㎡ · 지상 5층 건물 중 5층 506호 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 |
| 사용승인 | 2011.01.27 |
| 단지규모 | 24세대 |
| 소유자 | 박재오 (2021.05.12 소유권이전 · 거래가 59,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 49,000,000원 / 49,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 59,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.11.24 주택도시보증공사 가압류 (청구금액 1,070,000,000원) |
| 선순위 임차인 | 박주원 · 보증금 59,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 말소동의 확약서
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박주원 을구 3번 임차권등기 |
5층 506호 14.522㎡ 전부 2021.02.18 |
59,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 확약 조건부 0원 |
| 임대차계약일 | 2020.11.27 |
|---|---|
| 확정일자 | 2020.11.27 |
| 전입신고일 | 2021.02.18 |
| 점유개시일 | 2021.02.18 |
| 임차권등기일 | 2023.04.07 |
| 배당요구 | 배당요구 있음 |
| 임차보증금 | 59,000,000원 |
| 예상배당액 | 47,718,000원 |
| 룰상 미배당액 | 11,282,000원 |
| 실질 인수액 | 0원 · 말소동의 확약 이행 전제 |
주택도시보증공사는 가압류권자이자 경매신청채권자로 나타납니다. 이를 별도의 실제 임차인으로 합산하지 않습니다. 실제 확인된 임차인은 박주원 1명이며, 보증금도 59,000,000원으로 한 번만 계산합니다.
후순위로는 국의 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단의 압류가 존재합니다. 이들 등기권리는 매각에 따른 말소 대상으로 분석되지만, 조세 등 법정 우선채권의 실제 배당순위와 금액은 별도로 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 감정가가 최근 시세의 198%
애플하우스(577-56)는 24세대 규모의 도시형생활주택입니다. 전용 14.52~15.01㎡의 최근 12개월 실거래 4건을 보면 평균 거래금액은 24,750,000원입니다. 반면 감정가와 신건 최저매각가는 49,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 14.52㎡ | 4층 | 27,000,000원 |
| 2026.07 | 15.01㎡ | 5층 | 28,000,000원 |
| 2025.12 | 15.01㎡ | 5층 | 22,000,000원 |
| 2025.12 | 15.01㎡ | 5층 | 22,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 24,750,000원 |
최근 실거래 범위는 22,000,000~28,000,000원입니다. 최신 거래는 2026년 7월의 27,000,000원이며, 같은 달 5층 유사면적 거래도 28,000,000원입니다. 이 사건의 최저가는 최근 평균의 198.0%이고, 최신 거래보다도 상당히 높습니다.
2025년 12월 거래금액 22,000,000원과 2026년 7월 거래금액 27,000,000~28,000,000원을 비교하면 최근 표본에서 거래가격 상승이 관찰됩니다. 다만 거래가 4건에 불과하므로 지속적인 상승 추세로 단정할 수는 없습니다. 최근 거래가 일부 높아졌다는 점을 감안해도 49,000,000원은 실거래 범위의 상단을 크게 초과합니다.
③ 예상배당표 (매각가 49,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,282,000원 |
| 1. 임차인 박주원 (우선변제) | 59,000,000원 | 47,718,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,070,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 59,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상배당은 제시된 계산에 따른 추정치입니다. 집행비용 1,282,000원을 제외한 47,718,000원이 임차인에게 배당되는 구조이며, 보증금 부족분은 11,282,000원입니다. 주택도시보증공사 관련 채권은 별도 항목으로 표시했으며, 실제 채권의 중복 여부와 배당순위는 원본 확인이 필요합니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다.
확약 이행 전제 실질 인수액: 0원
확약이 유효하게 이행되지 않는 경우에는 선순위 대항력에 따른 보증금 부족분 인수 위험이 다시 문제가 됩니다. 신건 기준 단순 취득부담은 이 경우 낙찰가 49,000,000원에 부족분 11,282,000원을 더한 60,282,000원 수준입니다. 이는 취득세 및 기타 비용을 제외한 금액입니다.
유찰 시나리오 — 인수금이 늘어나는 구조
| 회차 | 최저매각가 | 룰상 미배당·인수 | 확약 전제 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 49,000,000원 | 11,282,000원 | 49,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 39,200,000원 | 20,905,600원 | 39,200,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 31,360,000원 | 28,604,480원 | 31,360,000원 |
각 회차의 룰상 인수액은 제시된 예상배당 시나리오를 그대로 적용했습니다. 실질취득은 해당 임차권에 관한 확약이 유효하게 이행되어 인수금이 0원이 되는 경우의 낙찰가 기준이며, 취득세·등기비용·명도비용 등은 별도입니다.
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 배당 부족분이 늘어나 보증금 59,000,000원과 추정 집행비용을 합한 수준으로 매수인의 실질 부담이 유지되는 구조입니다. 즉 낙찰가가 49,000,000원에서 31,360,000원으로 떨어져도 단순 취득부담이 그만큼 줄어들지는 않습니다.
확약이 정상적으로 이행된다면 해당 보증금 인수 부담은 0원이므로 실질취득가가 낙찰가에 따라 낮아질 수 있습니다. 다만 2회 유찰 가격 31,360,000원조차 최근 실거래 평균 24,750,000원보다 높으므로 이 단계에서도 가격 메리트를 확정적으로 평가하기 어렵습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 용현동 인천용현초등학교 북서측 인근입니다. 도시형생활주택, 다세대·연립·단독주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 수인분당선 숭의역이 있어 대중교통 이용 편의는 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물. 2011.01.27 사용승인된 철근콘크리트구조의 5층 건물로, 위생·급배수·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다. 감정상 공동주택(도시형생활주택/원룸형)으로 이용 중입니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하며, 감정상 도로상태는 양호합니다.
- 토지. 준주거지역이며 지목은 대지입니다. 토지는 평탄한 정방형 형태이고, 토지면적은 200.1㎡, 공시지가는 1,357,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 절대보호구역 및 상대보호구역 등에 해당합니다. 감정요항표에는 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정 이력이 기재돼 있습니다. 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로, 입찰 시 적용되는 규제는 별도로 재확인해야 합니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았으며 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다.
- 환금성. 24세대 규모의 소형 원룸형 주택으로, 최근 12개월 확인된 유사면적 거래는 4건입니다. 대단지 아파트와 같은 폭넓은 매수층을 전제하기 어렵고 개별 거래가격의 변동성에 유의해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 실제로 어느 권리까지 해소하는지 확인해야 합니다. 박주원 임차권의 대항력에 따른 보증금 인수청구 문제가 완전히 해소되는지 검토하는 것이 최우선입니다.
- 배당 및 보증금 부족분 검증. 신건 배당계산상 부족분은 11,282,000원입니다. 확약이 유효하지 않거나 이행되지 않을 경우 매수인에게 인수 위험이 남을 수 있으므로 배당계산과 확약 내용을 함께 확인하세요.
- 주택도시보증공사 권리관계. 가압류 청구금액 1,070,000,000원과 경매신청 청구액 59,000,000원의 관계, 확약서 제출 주체의 권한 및 실제 채권관계를 확인하세요.
- 시세 대비 입찰가 상한. 최근 실거래 평균은 24,750,000원, 최근 최고 거래는 28,000,000원입니다. 최저가 49,000,000원을 저가 매수 기회로 해석하지 말고 실제 거래가격을 중심으로 입찰 상한을 설정하세요.
- 유찰 시 가격 재평가. 1회 유찰 39,200,000원, 2회 유찰 31,360,000원도 최근 시세 평균보다 높습니다. 단순히 유찰 횟수만으로 가격 메리트를 인정하지 않아야 합니다.
- 점유 및 명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 현장 점유자를 확인해야 합니다. 등기된 임차인과 현재 점유자가 일치하는지, 인도 협의 및 명도에 추가 문제가 없는지 확인하세요.
- 체납 및 공과금. 국의 압류와 국민건강보험공단의 압류가 존재합니다. 조세 등 법정 우선채권의 배당 영향, 미납 관리비와 공용부분 부담 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 현황, 확약서 원본 및 실거래 자료를 대조하세요.
맺으며 — “인수 위험 완화 ≠ 가격 메리트”
인천 애플하우스 506호는 겉으로 보면 최저가 49,000,000원의 소형 다세대 경매물건이지만, 권리와 가격을 함께 보면 신중한 접근이 필요한 사건입니다.
임차인 박주원은 말소기준권리보다 먼저 대항력을 취득했고, 임차보증금 59,000,000원은 신건 최저가를 초과합니다. 배당계산상 11,282,000원의 미배당 보증금이 발생하지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 유효하게 이행된다면 해당 인수 위험은 실질적으로 해소될 수 있습니다.
그러나 확약이 완전히 이행된다는 유리한 가정을 적용하더라도, 실질취득가 49,000,000원은 최근 실거래 평균 24,750,000원의 198.0%입니다. 최근 최고 거래금액 28,000,000원보다도 높은 가격이며, 소형 다세대의 제한적인 거래량까지 고려하면 신건 입찰의 경제적 매력은 낮습니다.
또한 확약이 이행되지 않는다면 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금 인수가 늘어나는 구조이므로 유찰 자체가 취득원가 절감을 보장하지 않습니다. 확약이 이행되는 경우에도 2회 유찰 가격까지 최근 평균 시세를 웃돌고 있습니다.
종합하면 권리 위험은 확약으로 조건부 완화되지만, 가격은 최근 시세 대비 현저히 높고 환금성도 제한적입니다. 따라서 현재 회차에서는 무리하게 응찰하기보다 확약의 효력을 확인하고 실거래가 수준에 맞는 매수 가능 가격을 검토하는 것이 합리적입니다. 권리는 조건부 검토, 가격은 보류.
