인천지방법원 2026타경503228. 인천 남동구 간석동, 통칭 '스파티움'의 8층 802호 오피스텔입니다. 감정가는 249,000,000원, 한 번도 유찰되지 않은 신건으로 최저매각가 역시 같습니다. 전용면적은 77.6955㎡, 2017년 사용승인된 14층 건물의 8층에 있습니다. 현재 소유자는 박연숙이며, 2020년 5월 13일 거래가액 220,000,000원에 소유권을 취득한 이력이 확인됩니다.
이 사건의 가장 중요한 특징은 일반적인 무임차·무인수 경매가 아니라는 점입니다. 이설의 임차보증금은 220,000,000원이고, 전입신고일은 2020.04.22입니다. 말소기준으로 판단된 남동구 압류등기일 2022.06.22보다 앞섭니다. 따라서 임차인은 대항력을 갖춘 것으로 분석되며, 확정일자 및 배당요구도 확인됩니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 일반적인 대항력 임차인 인수형과 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503228 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 101-2, 제8층 제802호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 남동구 간석로32번길 7 |
| 건물명 | 스파티움 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) / 오피스텔 이용 중 |
| 전용면적 | 77.6955㎡ |
| 층수 / 구조 | 지상 14층 중 8층 / 철근콘크리트구조 |
| 사용승인 | 2017.10.18 |
| 소유자 | 박연숙 (2020.05.13 소유권 취득, 거래가액 220,000,000원) |
| 감정가 | 249,000,000원 |
| 최저매각가 | 249,000,000원 (신건, 유찰 0회) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 220,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.06.22 남동구 압류 (갑구 5번) |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인의 대항력
말소기준권리는 2022.06.22 남동구 압류입니다. 과거 농협은행 근저당권은 2020.04.28 해지로 말소되었고, 2021.03.10 남인천세무서장 관련 압류도 2026.10.13 말소되었습니다. 따라서 이미 말소된 근저당권이나 압류를 현존 말소기준권리로 취급해서는 안 됩니다.
남동구 압류를 기준으로 이후의 국세 압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 임차인 이설은 2020.04.22 전입으로 대항력 요건의 시간적 선후관계에서 말소기준보다 앞섭니다. 임차권등기 자체는 2022.10.17 접수되었지만, 임차권등기가 늦다는 이유만으로 기존의 대항력을 부정할 수는 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 확약의 효력이 관건
확인된 실제 임차인은 이설 1명입니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 경매신청채권자로 기재되어 있으며, 별도의 실제 점유 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 임차인과 신청채권자의 보증금 관련 권리가 동일한 기초채권에서 발생했는지는 배당 전 권리관계 확인이 필요합니다.
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리상태 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
|
이설 제8층 제802호 77.6955㎡ 전부 |
220,000,000원 |
전입 2020.04.22 확정 2020.04.20 점유개시 2020.04.28 |
대항력 있음 우선변제 가능 배당요구 확인 별도 승계인 아님 |
확약 적용 시 0원 확약 미적용 시 미배당 보증금 인수 위험 |
임대차계약일 2020.03.27 · 임차권등기명령 2022.09.16 · 임차권등기 접수 및 배당요구 확인일 2022.10.17.
③ 시세 비교 — 249,000,000원은 최근 거래가의 131.1%
스파티움에서 확인되는 유사 면적 실거래는 4건입니다. 전체 평균은 189,750,000원이며, 최근 거래 집계 평균은 190,000,000원입니다. 가장 최근 표시된 거래 역시 2025.02, 190,000,000원입니다. 현재 최저가 249,000,000원은 최근 거래가격과 비교해 상당히 높은 수준입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 77.5㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 2022.01 | 73.38㎡ | 5 | 170,000,000원 |
| 2021.07 | 73.38㎡ | 11 | 175,000,000원 |
| 2021.07 | 73.38㎡ | 7 | 224,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 189,750,000원 |
| 최근 집계 평균 | — | 1건 | 190,000,000원 |
가격을 판단할 때 과거 전체 평균만 보면 안 됩니다. 2021년 거래 중에는 224,000,000원의 고가 거래도 포함되어 있어, 표본의 시점과 개별 조건을 구분해야 합니다. 제공된 최근·과거 거래 비교 추세는 +0.2%로, 뚜렷한 하락 추세가 확인되는 수치는 아닙니다. 그러나 이 수치가 신건 최저가의 높은 수준을 정당화하는 것은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 249,000,000원 가정)
현재 신건 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용을 우선 공제한 뒤 임차인 이설의 우선변제 보증금과 신청채권자 주택도시보증공사에 배분하는 계산입니다. 배당 부족액과 매수인 인수액은 서로 다른 개념이므로 이를 구분해서 보아야 합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,286,000원 |
| 1. 임차인 이설 · 보증금 우선변제 | 220,000,000원 | 220,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 경매신청채권 | 220,000,000원 | 24,714,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 실질 인수 | — | 0원 |
예상배당 합계 249,000,000원. 주택도시보증공사 청구액 기준 미배당 추정 195,286,000원. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영된 추정치입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 유무에 따라 결론이 달라진다
이 사건은 유찰되어 최저매각가가 낮아지면 무조건 유리해지는 경매가 아닙니다. 임차보증금보다 낮은 가격에서 낙찰될 경우, 확약이 없으면 배당되지 않은 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 반면 확약이 유효하게 적용되면 해당 임차인의 미배당 보증금 부담을 실질적으로 제외할 수 있습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 확약 미적용 시 인수 | 확약 미적용 시 실질취득 | 확약 적용 시 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 249,000,000원 | 0원 | 249,000,000원 | 249,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 199,200,000원 | 24,388,800원 | 223,588,800원 | 199,200,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 159,360,000원 | 63,671,040원 | 223,031,040원 | 159,360,000원 |
유찰 시 인수액은 각 회차별 예상배당에 따른 수치입니다. 확약 미적용 시 실질취득은 낙찰가와 룰상 미배당 인수액의 합계이며, 집행비용 추정치 때문에 보증금 220,000,000원을 다소 웃돌 수 있습니다. 확약 적용 시에는 해당 임차권 인수를 0원으로 처리했습니다. 취득세·명도비·기타 취득부대비용은 포함하지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 간석동 약산초등학교 동측 인근입니다. 주변은 업무시설·공동주택·각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 무난한 것으로 평가됩니다.
- 교통. 차량출입이 용이하며, 다수의 시내버스 노선과 인천지하철 1호선 간석오거리역이 인근에 있어 대중교통 접근성은 양호한 편입니다.
- 건물. 2017.10.18 사용승인된 철근콘크리트구조 14층 건물입니다. 위생·급배수·화재경보·도시가스·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측 약 6미터 폭 포장도로에 접하며, 토지는 세장형으로 인접 토지와 대체로 평탄합니다.
- 용도·규제. 일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역, 상대보호구역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 표시가 있으나 적용대상과 기간이 별도로 명시되어 있어 본 오피스텔에 대한 현재 적용 여부는 구분해 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이가 없고, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 스파티움은 9세대 규모로 확인되며, 실거래 표본은 4건입니다. 대규모 주거단지와 달리 동일 건물 내 비교거래가 제한적이므로 매각 시 거래가격과 소요기간의 불확실성을 고려해야 합니다.
⑦ 세금 압류·점유 관련 추가 위험
등기부에는 국세·지방세 관련 압류가 확인됩니다. 남동구 압류 외에도 안산세무서장과 동안산세무서장 관련 압류가 존재합니다. 이는 매각으로 소멸할 권리와 별개로 당해세 등 조세채권의 실제 배당순위를 확인해야 한다는 의미입니다.
현황조사 관련 기재에는 현관에 수도정수장 안내문이 붙어 있다는 내용이 있습니다. 이 사실만으로 단수 여부나 관리비 체납액을 확정할 수는 없지만, 입찰 전 수도요금·관리비·실제 점유 상태를 확인할 필요가 있습니다. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 등기된 임차권의 존재와 현재 현장 점유 상황을 구분해야 합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 확약이 을구 3번 이설 주택임차권등기에 적용되는지, 인수부담 해소와 등기말소에 필요한 조건이 무엇인지 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서의 인수권리 문구 확인. 인수권리 표시와 확약서 제출 단서가 함께 존재하므로 단서의 법적 효력을 확인하지 않고 단순히 인수 0원으로 단정해서는 안 됩니다.
- 주택도시보증공사 채권관계 확인. 임차보증금 220,000,000원과 신청채권 220,000,000원의 관계, 대위변제·채권승계 여부 및 실제 배당청구 범위를 검증해야 합니다.
- 실질취득 기준으로 응찰가 판단. 확약 적용 시에는 낙찰가를 기준으로, 미적용 시에는 낙찰가와 미배당 인수액을 합산한 금액을 기준으로 최근 거래 190,000,000원과 비교해야 합니다.
- 조세채권 우선순위 확인. 남동구·안산세무서장·동안산세무서장 관련 압류와 당해세 여부를 확인하여 배당 시뮬레이션의 변동 가능성을 점검해야 합니다.
- 현재 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재한다는 사실과 실제 점유자의 존재는 별개의 문제입니다. 이설의 퇴거 여부 및 별도 점유자의 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 수도·관리비 확인. 현관의 수도정수장 안내문 관련 경위를 확인하고, 미납 관리비 중 공용부분 부담 가능성도 점검해야 합니다.
- 오피스텔 이용 및 환금성 검토. 9세대 소규모 건물이라는 점을 고려해 현재 매매·임대 수요와 개별 호실의 내부상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기 및 확약서 원문과 매각기일의 변경 여부를 반드시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수가 해결되어도 가격이 해결되는 것은 아니다”
인천지방법원 2026타경503228 사건의 핵심은 명확합니다. 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이 있지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 물건입니다. 확약이 유효하게 적용된다면 임차인 이설에 대한 실질 인수액은 0원으로 볼 수 있습니다. 다만 확약의 적용 범위와 조건은 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.
가격은 또 다른 문제입니다. 현재 실질취득금액 249,000,000원은 최근 거래가격 190,000,000원의 131.1%입니다. 전체 실거래 평균도 189,750,000원으로, 신건 최저가에 가격 경쟁력을 부여하기 어렵습니다. 소규모 오피스텔의 제한된 거래사례와 환금성 역시 감점 요소입니다.
만약 확약이 적용되지 않는다면 유찰 후에도 임차보증금 미배당액이 인수되어 실질취득금액이 약 220,000,000원대에 머무는 구조입니다. 반대로 확약의 효력이 확인된다면 유찰에 따라 실질취득금액도 낮아지지만, 1회 유찰 가격조차 최근 거래보다 높습니다. 따라서 현재 회차의 종합 판단은 보수적이며, 권리 확약의 유효성 확인과 실질취득가격 검증이 입찰의 선행 조건입니다.
