수원지방법원 2025타경53626. 성남시 중원구 도촌동 으뜸이레가 6층 606호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가서에는 오피스텔로 이용 중이라고 명시되어 있습니다. 전유부분은 44.082㎡이며, 건물은 지상 7층의 근린생활시설·업무시설 복합건물입니다. 일반적인 아파트 경매로 취급해서는 안 되는 물건입니다.

이 사건에서 가장 먼저 확인해야 할 권리는 등기부상 가압류가 아닙니다. 2021년부터 전입·점유한 임차인 김경태의 대항력입니다. 말소기준권리는 2024.01.19. 접수된 주식회사인천저축은행의 가압류지만, 임차인은 그보다 앞서 2021.09.01. 전입했고 2021.09.03. 점유를 시작하여 확정일자도 받았습니다. 따라서 임차권등기가 말소기준권리보다 늦게 설정되었다는 이유만으로 보증금 인수위험이 사라진다고 판단할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기 말소와 보증금 인수는 다르다

말소기준권리는 2024.01.19. 가압류입니다. 과거 신탁등기와 전세권설정등기는 이미 말소됐으며, 2023년에 개시됐던 별도 강제경매도 이후 기각으로 말소됐습니다. 현재 경매와 관련된 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

그러나 김경태의 주택임차권은 별도로 살펴야 합니다. 임차권등기 자체는 2024.10.31. 접수되어 말소기준권리보다 늦지만, 전입·점유 및 확정일자에 기초한 임차인의 권리관계는 그보다 앞서 형성됐습니다. 제시된 예상배당에서도 임차인 보증금 미배당액을 매수인이 인수하는 것으로 계산하고 있습니다.

② 임차인 분석 — 선순위 대항력이 핵심

임차관계가 구체적으로 확인되는 사람은 김경태 1명입니다. 이와 별도로 ‘기사항전’이라는 표기의 점유 관련 기록이 있으나, 전입일·확정일자·보증금·점유 범위가 확인되지 않아 독립된 실제 임차인인지조차 확정하기 어렵습니다. 따라서 이를 확정된 임차인으로 합산하거나 임의의 보증금을 부여해서는 안 됩니다.

③ 실질취득 분석 — 유찰되어도 총액이 크게 줄지 않는다

이 물건에서 가격 판단의 기준은 최저매각가가 아니라 실질취득금액입니다. 임차보증금 280,000,000원이 신건 낙찰가 245,000,000원보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 증가하는 구조입니다.

실질취득금액 = 가정 매각가 + 임차인 미배당 보증금 인수액. 제시된 회차별 예상배당을 적용한 계산이며, 취득세·명도비·관리비·기타 취득 부대비용은 별도입니다.

신건에서 284,230,000원이던 실질취득금액은 1회 유찰 시 283,544,000원, 2회 유찰 시에도 282,995,200원입니다. 입찰가 자체는 크게 내려가지만 실질취득은 거의 같은 수준을 유지합니다. 이는 매각대금에서 집행비용을 제외한 금액이 임차인에게 배당되고, 나머지 보증금을 매수인이 부담하는 것으로 가정했기 때문입니다.

④ 예상배당표 (매각가 245,000,000원 가정)

예상배당은 집행비용 4,230,000원과 임차인 배당 240,770,000원으로 매각대금 245,000,000원이 소진되는 계산입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 김경태의 신청채권과 임차보증금이 동일한 채권관계에 기초하는 경우 중복 회수할 수 없으며, 실제 채권관계와 배당순위는 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 도촌동행정복지센터 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 업무시설(오피스텔), 의료시설, 공공기관, 근린생활시설 등이 혼재하는 노선상가지대가 형성되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 동측으로 국도3번이 위치합니다. 남측 도촌남로를 따라 버스정류장이 소재합니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 평지붕의 지상 7층 건물입니다. 위생·급배수·승강기·화재탐지·소화·주차장 시설이 설치되어 있습니다.
• 이용상태. 공부상 근린시설 관련 물건이며 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 실제 현황과 공부상 용도의 관계, 주거 사용의 적법성 및 금융·세무상 분류를 확인해야 합니다.
• 접면도로. 서측·북측·동측으로 폭 약 20m·12m·10m의 포장도로와 각각 접합니다.
• 토지이용규제. 준주거지역·지구단위계획구역(도촌)이며 과밀억제권역, 비행안전제6구역, 상대보호구역 등 규제가 있습니다. 토지거래계약에관한허가구역도 기재되어 있으므로 적용 대상과 기간을 별도 검토해야 합니다.
• 공시지가. 3,792,000원/㎡입니다. 이는 토지 기준 공시지가로서 개별 호실의 실거래 시세를 직접 의미하지 않습니다.
• 내부 상태. 감정평가 당시 내부 접근이 제한되어 표준적인 이용상황을 기준으로 평가되었습니다. 내부 수리상태와 점유현황을 직접 확인할 필요가 있습니다.
• 환금성. 근린시설 분류와 오피스텔 이용상태가 혼재해 있어, 일반적인 주거용 아파트와 같은 매수층을 전제로 가격을 평가하기 어렵습니다. 실제 거래사례와 금융조건을 확인하기 전에는 환금성에 유리한 평가를 부여하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실질취득금액을 기준으로 평가. 신건 최저가 245,000,000원이 아닌 예상 실질취득 284,230,000원을 기준으로 자금계획을 세우세요. 실제 부담은 최종 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
• 김경태의 대항력과 임차보증금 확인. 전입 2021.09.01., 점유개시·확정일자 2021.09.03., 보증금 280,000,000원의 계약서 및 임차권등기 원인을 대조해야 합니다.
• 우선매수권 행사 여부 확인. 전세사기피해자 김경태의 우선매수권은 행사 횟수가 1회로 제한되어 있습니다. 우선매수권 행사 여부와 매각절차상 적용 상황을 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 추가 점유자 조사. ‘기사항전’으로 표시된 기록의 실제 신원, 전입, 점유 여부와 보증금을 확인해야 합니다. 미확인 점유자가 별도의 권리를 갖고 있는 경우 인수위험이 추가될 수 있습니다.
• 신청채권자와 임차인 관계 확인. 김경태가 임차권자이자 강제경매 신청채권자로 표시됩니다. 임대차 실질, 채권의 동일성, 보증금 지급 여부 및 배당요구 내용을 확인해야 합니다.
• 성남시 압류 관련 세금 확인. 2026.06.30. 성남시 압류가 존재하므로 당해세·법정기일·우선순위를 확인하고 배당변동 가능성을 검토해야 합니다.
• 실거래 비교. 동일 건물 또는 유사한 근린시설·오피스텔의 최근 거래가격을 확인하되, 동일한 용도와 면적, 이용상태를 기준으로 비교해야 합니다. 시세를 확인하기 전에는 실질취득금액이 저렴하다고 판단하지 마세요.
• 점유·명도 및 미납 관리비. 임차권등기 이후 실제 점유가 유지되는지, 점유자의 인도 협조 가능성과 공용부분 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
• 입찰자금 검토. 낙찰대금 외 보증금 인수 가능액과 취득세·명도비·관리비·기타 부대비용을 추가로 고려해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차 관련 서류 및 배당요구 내역을 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰가가 내려가도 인수액은 올라간다”

이 사건의 핵심은 단순합니다. 245,000,000원짜리 신건처럼 보이지만, 실제로는 약 284,230,000원을 부담할 수 있는 경매라는 점입니다. 대항력 있는 김경태의 임차보증금이 280,000,000원으로 낙찰가보다 높고, 예상배당상 부족분은 매수인에게 남습니다.

더 중요한 것은 유찰 효과입니다. 1회 유찰 후에도 실질취득금액은 283,544,000원, 2회 유찰 후에도 282,995,200원입니다. 입찰가 하락분 상당 부분을 보증금 인수액 증가가 상쇄합니다. 일반 경매처럼 유찰만 기다리면 가격 메리트가 크게 늘어나는 물건이 아닙니다.

게다가 김경태에게는 전세사기피해자 우선매수권이 있으며, 추가로 확인되지 않은 점유 관련 기록까지 존재합니다. 우선매수권이 행사되면 외부 입찰자의 취득이 제한될 수 있는 만큼, 사실상 닫힌 경매 성격도 함께 고려해야 합니다.

종합 판단은 D등급. 이 평가는 확인된 거래시세보다 비싸다는 뜻이 아니라, 보증금 인수위험과 우선매수권, 점유관계 및 시세 검증의 불확실성이 높다는 판단입니다. 실질취득금액과 최근 거래시세를 검증하고 권리관계를 명확히 하기 전까지는 적극적인 외부 입찰을 보류하는 것이 합리적입니다.