인천지방법원 2026타경503249. 인천 남동구 간석동의 삼성빌라 2층 202호, 전용면적 40.50㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 110,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건으로, 최저매각가도 동일한 110,000,000원입니다. 현 소유자는 조철호이며 2022년 6월 9일 거래가액 64,000,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 이후 임차인 배예지의 보증금 112,000,000원에 관한 주택임차권등기가 이루어졌고, 주택도시보증공사가 채권자로서 강제경매를 신청했습니다.

이 사건은 단순히 등기상 근저당권이 남아 있느냐를 확인하는 경매가 아닙니다. 현재 유효한 근저당권은 확인되지 않지만, 경매개시결정보다 앞선 임차권등기가 존재합니다. 원칙적으로 매수인 인수 가능성이 있는 권리이므로, 그 권리에 관한 말소동의 확약서의 효력과 적용 범위가 권리분석의 핵심입니다.

다만 확약으로 임차권 인수 위험이 해소되더라도 감정가와 실거래 시세 사이에는 상당한 차이가 있습니다. 따라서 권리관계와 가격 적정성을 분리해서 판단해야 하는 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 말소동의 확약서

현재 등기상 권리관계에서 중요한 날짜는 두 가지입니다. 배예지의 주택임차권등기일인 2024.08.19와 강제경매개시결정일인 2026.04.23입니다. 선순위 임차권등기가 경매개시결정보다 앞서므로, 이를 단순한 후순위 소멸권리로 볼 수 없습니다.

배예지는 2022년 7월 3일 임대차계약을 체결했고, 2022년 7월 4일 확정일자를 받았습니다. 점유개시일은 2022년 7월 20일, 주민등록일은 2022년 8월 5일입니다. 이 임차인은 대항력과 우선변제권을 갖춘 것으로 파악되며, 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 통상적인 인수 문제가 발생할 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 있으나 확약으로 인수 해소

주택도시보증공사는 이 사건의 강제경매 신청채권자입니다. 별도의 실제 임차인으로 중복 산정하지 않으며, 보증금 112,000,000원을 두 번 합산하지 않습니다. 실제 임차인의 보증금과 주택도시보증공사의 청구금액은 배당·채권관계에서 구분하여 검토해야 합니다.

③ 시세 비교 — 확약을 반영해도 최근 거래보다 비싸다

삼성빌라(다)는 8세대 규모의 다세대주택으로, 확인되는 실거래는 다음과 같습니다. 최근 12개월 거래는 2026년 3월의 1건이며, 거래면적은 38.61㎡로 경매 대상 40.50㎡와 차이가 있습니다. 따라서 단지 시세를 판단할 때 표본 수와 면적 차이를 함께 고려해야 합니다.

최근 12개월 평균과 최신 거래가격은 모두 65,000,000원입니다. 반면 이 물건의 최저매각가는 110,000,000원입니다. 확약을 반영한 실질취득액으로 비교해도 최근 거래가격보다 45,000,000원 높고, 최근 12개월 평균의 169.2%에 해당합니다.

전체 실거래 평균 64,500,000원과 비교하면 격차는 더 커집니다. 하지만 가격 판단의 중심은 과거 거래를 포함한 전체 평균이 아니라 최근 12개월 평균 65,000,000원과 최신 거래 65,000,000원입니다. 이 두 지표 모두에서 현재 최저가는 시세를 크게 웃돕니다.

④ 예상배당표 (매각가 110,000,000원 가정)

현재 회차의 최저매각가에 낙찰되는 경우를 가정한 배당 추정입니다. 아래 표는 일반적인 선순위 임차권 배당 및 인수 계산을 보여줍니다. 말소동의 확약서에 따른 실질 인수 해소 효과는 배당 산식과 구분하여 판단합니다.

집행비용 2,340,000원은 추정치입니다. 위 배당은 선순위 임차권 기준의 단순 배당 시뮬레이션이며, 주택도시보증공사의 말소동의 확약에 따른 실제 권리 정리 및 배당관계와 다를 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 신청채권자의 0원 배당은 이 추정모형의 결과이며, 실제 배당순위 및 채권관계는 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 실질취득액은 다르다

이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 현재 최저매각가보다 큰 구조입니다. 확약이 없는 일반 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당 보증금이 증가합니다. 따라서 최저매각가가 낮아지는 것만 보고 실질취득액도 같은 폭으로 감소한다고 판단하면 안 됩니다.

확약 미적용 취득합계 = 각 회차 최저매각가 + 예상 미배당 보증금 인수액. 집행비용 추정에 따라 보증금 112,000,000원보다 다소 높게 나타나며, 실제 인수형에서는 낙찰가가 내려가도 총 취득부담이 보증금 부근에서 유지되는 구조입니다. 취득세·등기비용·명도비용 등은 별도입니다.

같은 빌라의 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.4회입니다. 현재 물건은 0회 유찰인 신건이므로, 감정가에서 바로 낙찰될 것이라는 전제로 접근하기보다 실질취득액과 최근 실거래가를 함께 고려해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 남동구 간석동 상인천중학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재한 지역이며, 주거환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치합니다. 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 1990.12.24 준공된 8세대 규모의 다세대주택입니다. 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 중 2층 202호이며, 외벽은 시멘트모르타르 위 페인트, 내부는 벽지·타일, 창호는 샷시 유리창 등으로 구성되어 있습니다.
• 설비. 위생설비와 개별난방설비가 갖춰져 있습니다. 현관에는 상수도 정수장 관련 안내문이 붙어 있는 것으로 조사되어, 관리·급수 관련 사항의 현장 확인이 필요합니다.
• 도로. 남측 및 북측 포장도로에 접하고 차량출입이 가능합니다. 부지는 대체로 세장형이며 남측 도로와 등고평탄합니다.
• 용도지역·규제. 제2종일반주거지역이며, 방화지구·과밀억제권역·상대보호구역·가축사육제한구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항이 있습니다. 해당 경매 취득에 적용되는 구체적인 규제 여부는 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적은 192.0㎡, 공시지가는 ㎡당 1,591,000원입니다. 건물 부지 전체 면적과 해당 호실의 대지권 면적은 구별해야 합니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 확인되지 않았으며, 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다. 실제 내부 상태와 수선 필요성은 현장 확인 대상입니다.
• 환금성. 8세대 규모의 소규모 다세대주택으로, 확인된 매매사례는 2022년과 2026년의 2건입니다. 대규모 공동주택보다 가격 비교를 위한 거래 표본이 적어 적정 매도가격과 매각 소요기간에 대한 불확실성이 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 확약서에 기재된 대상 임차권, 말소 조건, 효력 발생 시점과 매수인에게 남을 의무를 확인해야 합니다. 을구 9번 임차권이 확약에 따라 정리되는지 확인하는 것이 최우선입니다.
• 배예지 임차권 및 대항력 확인. 보증금 112,000,000원, 확정일자 2022.07.04, 주민등록일 2022.08.05, 임차권등기일 2024.08.19를 원본과 대조해야 합니다. 확약 미적용 시 발생하는 미배당 보증금의 인수위험을 별도로 검토해야 합니다.
• 실제 점유·명도 조사. 임차권등기 상태와 현재 점유 상태는 구별해야 합니다. 임차인 또는 다른 점유자의 실제 거주 여부, 점유 이전 및 명도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 주택도시보증공사의 채권관계 확인. 신청채권자의 청구금액 112,000,000원과 배예지의 임차보증금 112,000,000원의 관계를 확인해야 합니다. 동일 보증금을 중복 인수하는 것으로 계산해서는 안 됩니다.
• 실질취득액 중심으로 입찰가 검토. 현재 확약 적용 실질취득액 110,000,000원은 최근 실거래 65,000,000원의 169.2%입니다. 확약이 없다면 현재 회차 일반 인수 산식상 취득합계는 114,340,000원에 이릅니다. 최저가만을 기준으로 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
• 유찰 시에도 가격 비교 유지. 1회 유찰가 88,000,000원, 2회 유찰가 70,400,000원 모두 최근 실거래 65,000,000원보다 높습니다. 확약이 적용되는 경우와 적용되지 않는 경우를 나누어 실질취득액을 재계산해야 합니다.
• 건물·관리비 확인. 노후 건물의 누수, 방수, 배관, 난방, 공용부분 수선상태와 미납 관리비를 확인해야 합니다. 현관에 게시된 상수도 관련 안내문의 내용도 확인 대상입니다.
• 토지 및 행정규제 확인. 토지거래계약 허가구역 등 관련 규제의 실제 적용 범위를 확인하고, 집합건물의 대지권 등기와 건축물대장을 대조해야 합니다.
• 최신 원본 서류 확인. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서 및 실제 배당관계를 재확인해야 합니다. 확약의 효력이 원본 문서에서 확인되지 않는다면 실질 인수액 0원을 확정적인 조건으로 입찰해서는 안 됩니다.

맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 다르다

인천지방법원 2026타경503249는 대항력 있는 선순위 임차권과 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 공존하는 사건입니다. 배예지의 보증금은 112,000,000원이고, 일반 배당 산식에서는 현재 최저가 낙찰 시 4,340,000원의 미배당 보증금이 남습니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 해당 확약이 정상적으로 이행되는 조건에서는 실질 인수액을 0원으로 평가할 수 있습니다.

문제는 그 다음입니다. 확약 적용 실질취득액은 110,000,000원인데 최근 12개월 평균과 최신 실거래는 모두 65,000,000원입니다. 실질취득액이 최근 시세의 169.2%라는 사실은 확약으로도 바뀌지 않습니다. 1회 유찰 가격과 2회 유찰 가격 역시 최근 거래가격을 웃돌며, 8세대 규모의 소규모 다세대주택이라는 환금성 제약도 있습니다.

따라서 이 물건은 확약 확인으로 권리상 부담을 줄일 수 있지만, 현재 가격으로는 투자 매력이 낮은 유형으로 판단합니다. 확약 미적용 시에는 유찰이 반복되어도 미배당 보증금이 증가해 실질취득 부담이 보증금 부근에서 유지된다는 점까지 고려해야 합니다.

종합 판단: D등급. 선순위 임차권의 말소동의 확약은 긍정적이나, 현재 실질취득액이 최근 거래가격을 크게 초과합니다. 권리관계 확인만으로 응찰을 정당화할 수 없으며, 가격 경쟁력과 소규모 다세대주택의 환금성을 더 중요하게 평가해야 하는 사건입니다.