수원지방법원 2025타경53630. 경기도 광주시 매산동 팰리스타운 205동 1층 101호가 임의경매로 나왔습니다. 감정가와 최저매각가는 모두 183,000,000원이며, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 건물은 4층 규모의 철근콘크리트구조 다세대주택이고, 해당 호실은 1층에 위치합니다. 소유자는 안미연이며, 신한은행 근저당권을 기준으로 후순위 채권자들의 가압류가 설정된 상태입니다.

권리관계만 보면 매각으로 소멸하는 권리가 대부분입니다. 다만 이번 사건은 권리관계의 단순함과 실제 매입 안전성을 구분해야 합니다. 임대관계가 확인되지 않았고, 가격 비교에 사용할 수 있는 거래가 2021년에 집중돼 있기 때문입니다. 과거 실거래 평균과 최저가의 차이가 크더라도 이를 곧바로 투자수익이나 현재 시세 대비 할인으로 해석해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 신한은행 근저당이 말소기준

이 물건의 말소기준권리는 2018.04.10 설정된 신한은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 211,200,000원이며, 2021.08.31 변경등기를 통해 198,000,000원으로 변경됐습니다.

이후 설정된 신용보증기금, 경기신용보증재단, 케이비국민카드의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 과거 강구수산업협동조합 근저당권과 도이치파이낸셜 근저당권은 이미 말소된 상태이므로 현재 매수인이 승계할 담보권으로 볼 필요는 없습니다.

② 임차인·점유 분석 — 인수액 산정과 실제 점유는 별개

배당 시뮬레이션에는 인수액이 0원으로 산정돼 있습니다. 그러나 이는 실제 임차인이 없다는 사실을 확정하는 금액이 아닙니다. 임차인이 확인될 경우 전입일, 점유개시일, 확정일자, 보증금 및 배당요구 여부를 확인해 말소기준권리와의 선후관계를 다시 판단해야 합니다.

특히 말소기준권리보다 앞서 대항요건을 갖춘 임차인이 발견되면, 낙찰 이후 미배당 보증금의 인수 문제가 발생할 수 있습니다. 따라서 매각물건명세서·현황조사서·전입세대 확인과 현장 점유조사를 입찰 전에 반드시 대조해야 합니다.

③ 시세 비교 — 과거 거래와 현재 시장을 구분해야 한다

비교 대상은 펠리스빌(205동)의 전용면적 59.8㎡ 거래입니다. 확인된 거래는 총 2건이며, 모두 2021년 4층 거래입니다. 대상 물건은 1층이므로 층수 차이도 함께 고려해야 합니다.

2021년 거래가격은 280,000,000원~305,000,000원이며 평균은 292,500,000원입니다. 현재 최저매각가 183,000,000원은 이 과거 평균의 62.6%에 해당합니다.

수치만 보면 큰 가격 차이가 있지만, 현재 시세 대비 62.6% 수준이라고 단정할 수는 없습니다. 거래 시점이 2021년이고 표본이 2건에 불과하기 때문입니다. 더구나 비교 거래는 4층인 반면 경매 대상은 1층입니다. 층별 선호도와 건물 상태를 반영한 현재 가격을 별도로 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 183,000,000원 가정)

현재 최저매각가로 낙찰된다고 가정하면, 집행비용 3,362,000원을 제외한 179,638,000원이 신한은행 근저당권에 배당되는 것으로 추정됩니다. 후순위 가압류 채권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 산정됩니다.

근저당 채권액은 배당 시뮬레이션에 사용된 최초 채권최고액 211,200,000원 기준입니다. 등기상 채권최고액은 2021.08.31에 198,000,000원으로 변경됐습니다. 실제 배당에서는 확정 채권액과 채권양도관계 등을 확인해야 합니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

⑤ 회차별 시나리오 — 유찰과 미배당의 변화

현재 신건과 1회·2회 유찰 시나리오를 비교하면, 매각가가 낮아질수록 채권자 미배당액이 증가합니다. 반면 현재 확인된 권리를 기준으로 산정한 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다.

유찰 후 가격이 낮아지면 매입에 필요한 낙찰대금도 줄어듭니다. 그러나 유찰가격이 곧 적정가격은 아닙니다. 2021년 거래를 근거로 유찰 여부와 무관하게 저렴하다고 판단하기는 어렵습니다. 입찰가격은 현재 거래 가능한 시세와 점유·명도 비용을 확인한 뒤 결정해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 위치. 경기도 광주시 매산동 소재 광주 대성 아파트 남측 인근입니다. 주변에는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장과 창고, 농경지 및 임야 등이 혼재합니다. 주거환경은 보통 수준으로 평가돼 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용 편의는 보통 수준으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 4층 다세대주택입니다. 치장벽돌 외벽, 벽지도배 및 타일 마감, 이중창이 적용돼 있으며 개별난방·급배수·소방설비·승강기·공동현관 보안설비 등이 있습니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 4~6미터 도로에 접하며, 토지는 인접 도로와 대체로 평탄한 다세대주택 부지로 이용 중입니다.
• 토지 규제. 자연녹지지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역, 자연보전권역, 특별대책지역 등이 확인됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 기재도 있으므로 입찰 및 취득 시점의 적용 여부와 대상 요건을 별도로 확인해야 합니다.
• 공시지가. 553,600원/㎡이며, 토지면적은 599.0㎡로 기재돼 있습니다. 이는 전체 토지 정보이므로 해당 호실의 대지권 면적으로 그대로 해석해서는 안 됩니다.
• 건축물 상태. 위반건축물로 표시되지 않았으며 감정평가상 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다. 다만 내부 상태와 누수·하자 여부는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 8세대 규모의 소규모 다세대주택이며 확인된 거래는 2021년 2건입니다. 거래 표본이 제한적이므로 매각가격과 매각기간에 대한 보수적 접근이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실제 점유자 확인. 임대관계가 미상이므로 소유자 점유인지, 임차인 점유인지, 별도 점유자가 있는지 확인해야 합니다. 전입세대와 현황조사 및 현장 점유를 대조하세요.
• 임차인 대항력 재검토. 임차인이 발견되면 전입·점유개시일, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하고 2018.04.10 말소기준권리와 비교해야 합니다.
• 현재 시세 확인. 2021년 거래 2건만으로 현재 매매가를 확정할 수 없습니다. 같은 지역의 유사 면적·건축연도·층수 다세대주택을 추가 비교하세요.
• 채권양도관계 확인. 신한은행 근저당권과 유아이제사십일차유동화전문유한회사의 경매신청 관계, 변경된 채권최고액 및 실제 배당 채권액을 대조하세요.
• 명도비용 확인. 실제 점유자의 지위와 인도 가능 여부를 확인하고, 인도명령·명도소송·이사 협의 등에 필요한 시간과 비용을 고려하세요.
• 관리비 및 공과금. 미납 관리비, 공용부분 관리비 부담, 수도·전기 등 공과금 체납 여부를 관리주체에 확인하세요.
• 대지권·토지규제 확인. 해당 호실의 대지권과 토지이용계획을 확인하고 취득 시점의 토지거래허가 관련 규정 적용 여부를 검토하세요.
• 건물 상태 확인. 1층의 습기·누수·채광·방범 상태, 내부 수리 필요성 및 공용시설 관리 상태를 확인하세요.
• 경매 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “과거 시세 대비 낮다 ≠ 지금 싸다”

이 물건의 장점은 말소기준권리가 명확하고, 후순위 가압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조라는 점입니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

하지만 투자 판단에서 더 중요한 부분은 아직 확인이 필요합니다. 실거래 평균 292,500,000원은 2021년 거래 2건에 기반하고, 최저매각가 183,000,000원이 현재 시장에서도 충분히 낮은 가격인지는 확인되지 않았습니다. 여기에 임대관계 미상, 1층과 4층의 비교 조건 차이, 8세대 소규모 단지의 환금성까지 고려해야 합니다.

결론은 ‘등기상 권리구조는 비교적 명확하지만, 가격과 점유는 보류’입니다. 신건이라는 이유만으로 피할 물건도 아니고, 과거 실거래 평균 대비 62.6%라는 이유만으로 적극 입찰할 물건도 아닙니다. 현재 시세, 실제 점유자, 임차권 인수 가능성, 채권양도관계를 확인한 뒤 입찰 여부와 가격을 결정하는 것이 합리적입니다.