수원지방법원 2025타경53639. 경기도 광주시 쌍령동 동성1차아파트 107동 902호, 전용 134.76㎡의 아파트입니다. 현재 소유자는 권미경이며, 2005년 6월 20일 소유권을 취득했습니다. 이 물건에는 과거 여러 금융기관의 근저당이 설정됐다가 말소된 이력이 있고, 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2022년 2월 9일 설정된 오에스비저축은행의 채권최고액 428,400,000원 근저당입니다.

특이한 점은 근저당의 채무자가 소유자 권미경이 아닌 현대화성주식회사라는 사실입니다. 이후 개인채권자와 여러 카드사의 가압류가 잇따랐고, 국세 압류까지 추가된 뒤 오에스비저축은행이 임의경매를 신청했습니다. 등기상 후순위 권리가 다수 존재하더라도 대부분 매각으로 소멸할 예정이므로, 채권액이 많다는 이유만으로 그 채무가 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다.

그러나 이번 경매는 가격 측면에서 신중해야 합니다. 최저매각가가 최근 12개월 실거래 평균보다 높고, 최신 거래가격도 웃돕니다. 따라서 권리 말소 가능성과 별개로 감정가 그대로 입찰할 가격상의 유인은 크지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 채권은 많지만 매각으로 소멸

권리분석의 출발점은 을구 22번 근저당권입니다. 2022년 2월 9일 오에스비저축은행이 설정한 채권최고액 428,400,000원의 근저당권이 말소기준입니다. 그보다 앞서 설정됐던 하나은행·국민은행·오에스비저축은행 등의 근저당은 이미 말소됐으며, 이서정 명의의 2024년 근저당도 해지로 말소된 상태입니다.

말소기준 이후 현재 남아 있는 정혜윤 및 카드사들의 가압류와 국세 압류, 임의경매개시결정 등기는 매각에 따라 소멸할 예정입니다. 따라서 이들 후순위 채권을 낙찰자가 직접 상환하는 구조는 아닙니다. 다만 국세 압류가 존재하므로 실제 배당 순위와 세액은 별도 확인이 필요합니다.

② 시세 비교 — 최저가 3.76억은 최근 평균의 104.6%

동성1차아파트는 495세대 규모로 2001년 12월 준공된 단지입니다. 이번 물건과 동일한 전용 134.76㎡의 최근 실거래 12건을 비교하면, 최저매각가가 최근 시장의 평균 거래가격보다 높은 위치에 있음을 확인할 수 있습니다.

최근 실거래가격은 320,000,000원~390,000,000원으로 편차가 있습니다. 12건 평균은 359,583,333원이고, 가장 최근인 2026년 9월 거래는 370,000,000원입니다. 반면 이번 경매의 최저매각가는 376,000,000원으로 최근 평균보다 16,416,667원, 최신 거래보다 6,000,000원 높습니다.

특히 같은 9층에서 2026년 8월에는 365,000,000원, 2026년 5월에는 360,000,000원에 거래된 사례도 있습니다. 개별 세대의 향·내부 상태와 거래 조건 차이를 고려해야 하지만, 이번 9층 물건의 감정가가 비교 가능한 거래보다 높다는 점은 입찰가격을 정할 때 중요한 지표입니다.

③ 예상배당표 (매각가 376,000,000원 가정)

현재 최저매각가로 낙찰된다는 가정에서 집행비용을 먼저 공제하면 채권자에게 돌아갈 수 있는 금액은 369,936,000원입니다. 단순 배당계산상 선순위 근저당권자가 이 금액을 배당받고, 후순위 가압류 채권자에게는 배당할 잔액이 없습니다.

위 배당표는 채권최고액을 반영한 단순 추정이며, 실제 배당채권액·집행비용·당해세·법정 우선채권과 임차인 최우선변제 여부에 따라 변동할 수 있습니다. 국세 압류의 세액과 법정기일은 확인이 필요합니다.

채권자 전체 신고금액을 기준으로 한 예상 미배당은 323,334,857원입니다. 이는 배당받지 못하는 채권자의 금액이지, 낙찰자가 추가로 지급해야 하는 금액이 아닙니다. 현재 확인된 권리 기준 매수인 인수 추정액은 0원입니다. 다만 임대관계 및 점유 여부 확인은 필요합니다.

④ 회차별 시나리오 — 가격은 낮아져도 채권 부족액은 증가

제시된 시나리오에서 한 번 유찰되면 최저매각가는 300,800,000원, 두 번 유찰되면 240,640,000원으로 낮아집니다. 이때 채권자들의 미배당 금액은 증가하지만, 확인된 권리 기준 낙찰자의 인수 추정액은 계속 0원입니다.

즉 이 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰자에게 넘어와 실질취득비용이 고정되는 유형으로 확인된 것은 아닙니다. 실제로 인수권리가 없다면 유찰에 따른 낙찰가 하락은 실질취득비용 하락으로 이어집니다. 단, 임대관계 미상이라는 불확실성은 점유조사와 매각물건명세서 확인으로 해소해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경기도 광주시 쌍령동 쌍령초등학교 서측 인근입니다. 주변은 아파트·단독주택·다세대주택·점포·근린생활시설이 혼재한 주거지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하며 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 무난한 것으로 평가됩니다. 단지 내 포장도로는 외부 공도와 연결됩니다.
• 건물. 철근콘크리트조 경사지붕 16층 건물 중 9층입니다. 급·배수, 위생, 난방, 도시가스, 소화 및 승강기 설비가 갖춰진 아파트입니다.
• 규제. 제3종일반주거지역이며 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역 등의 제한이 있습니다. 쌍령초등학교 관련 상대보호구역과 토지거래허가구역 지정 사항도 확인됩니다. 허가 대상 여부와 해당 시점의 규제 효력은 별도 확인이 필요합니다.
• 토지. 부정형 완경사 아파트 부지로 이용 중이며, 공시지가는 1㎡당 1,668,000원입니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 실제 내부 상태와 수리 필요 여부는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 495세대 규모의 아파트로 최근 동일 면적 거래 사례가 존재합니다. 다만 실거래가격이 320,000,000원부터 390,000,000원까지 분포해 세대 상태·층·거래시점에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 시세보다 높은 신건 가격. 최저가 376,000,000원은 최근 12개월 평균 359,583,333원의 104.6%입니다. 최신 거래 370,000,000원과 동일 9층 거래 사례도 함께 비교해 입찰 상한을 설정해야 합니다.
• 실제 점유자 확인. 임대관계가 미상입니다. 현황조사서·전입세대확인서·매각물건명세서 및 현장 조사를 통해 임차인·점유자와 인수 가능성을 확인해야 합니다.
• 말소기준권리. 2022.02.09 오에스비저축은행 근저당을 기준으로 후순위 가압류와 압류의 말소 여부를 최종 대조해야 합니다.
• 국세 압류 및 우선배당. 2025.07.14 경기광주세무서장 압류가 있습니다. 국세 채권액·법정기일 및 배당 우선순위에 따라 예상배당이 달라질 수 있습니다.
• 채권계산서. 신청채권액 346,360,195원과 근저당 채권최고액 428,400,000원은 다릅니다. 실제 피담보채권액과 배당청구 내역을 확인해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 300,800,000원, 2회 유찰 시 240,640,000원이라는 가격 시나리오를 참고하되 실제 유찰과 낙찰가격은 보장되지 않습니다.
• 관리비·명도. 미납 공용관리비와 실제 점유 상태, 명도비용 및 내부 수리 필요 여부를 확인해 총취득비용에 반영해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 신고 자료의 최신 원본을 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리 말소 가능성과 가격 메리트는 별개”

이 물건은 후순위 채권이 많아 복잡해 보이지만, 권리 구조 자체는 2022년 오에스비저축은행 근저당을 말소기준으로 정리할 수 있습니다. 후순위 가압류와 압류는 매각으로 소멸할 예정이고, 채권자들의 큰 미배당액도 낙찰자의 직접 인수채무가 아닙니다.

다만 임대관계가 미상이므로 임차인이 없다고 확정할 수는 없습니다. 권리상 인수액 0원은 현 단계의 추정이며, 점유관계와 대항력 여부를 확인한 후 최종 판단해야 합니다. 세금 압류의 배당 우선순위도 검토 대상입니다.

가격 측면에서는 더 신중한 접근이 필요합니다. 감정가이자 최저가인 376,000,000원이 최근 실거래 평균 359,583,333원보다 높고, 최신 거래가 370,000,000원도 초과합니다. 감정가 수준에서 응찰하면 시장 평균 대비 가격 우위를 확보하기 어렵습니다.

종합 판단은 C등급. 등기상 후순위 권리의 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 신건 가격이 최근 시세 이상이고 실제 임대관계가 확인되지 않았다는 점이 보수적 평가의 근거입니다. 이 사건의 핵심은 권리 소멸만 보고 입찰하는 것이 아니라, 실제 인수위험을 확인하고 최근 실거래가격에 맞춰 입찰 여부를 결정하는 데 있습니다.