수원지방법원 2025타경53645. 경기 광주시 신현동 소재 휴먼마드레이 103동 203호, 전용면적 약 49.198㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 박노승이며 2021년 12월 20일 매매로 소유권을 취득했습니다. 등기부상 거래가액은 215,000,000원입니다. 이후 2022년 케이비국민카드 가압류, 2024년 국민건강보험공단 압류, 2025년 광주시 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어졌습니다.
이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 임차보증금과 대항력 포기 확약입니다. 실제 임차인 황의승의 전입·점유개시일은 2021년 12월 20일로, 말소기준인 2022년 8월 30일 가압류보다 앞섭니다. 확정일자도 갖추고 있어 원칙적으로 대항력과 우선변제권이 인정되는 형태입니다. 하지만 보증금을 양수한 주택도시보증공사의 확약으로 매수인에게 미배당 보증금을 청구할 수 있는 위험이 실질적으로 해소되는지가 이 물건의 권리분석을 좌우합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53645 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 신현동 961-20 휴먼마드레이 제103동 제2층 제203호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 49.198㎡ · 지상 4층 중 2층 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 경사슬래브지붕 · 돌붙임 및 드라이비트 외벽 |
| 준공 / 세대수 | 2013.10.31 · 휴먼마드레이 103동 11세대 |
| 소유자 | 박노승 (2021.12.20 소유권이전 · 거래가액 215,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 167,000,000원 / 167,000,000원 (신건 · 유찰 0회) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 215,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.08.30 · 갑구 5번 · 주식회사케이비국민카드 가압류 |
| 임차인 | 황의승 · 보증금 215,000,000원 · 주택임차권등기 |
| 보증금 인수 | 확약 유효 시 실질 0원 (확약 미적용 시 예상 51,138,000원) |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 확약이 관건
현재 말소기준권리는 2022년 8월 30일 케이비국민카드 가압류입니다. 그보다 앞서 설정됐던 분당신용협동조합, 성남제일새마을금고, 우리은행의 근저당권은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 말소기준권리 이후의 국민건강보험공단 압류, 광주시 압류, 주택도시보증공사 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 2.15억의 실질 인수 여부
실제 임차인은 황의승 1명입니다. 주택도시보증공사는 임차보증금을 양수한 신청채권자로서 별도의 두 번째 실제 임차인이나 독립된 추가 보증금으로 합산하지 않습니다.
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·양수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황의승 전유부분 전부 주거 · 임차권등기 |
215,000,000원 | 2021.12.20 2021.12.13 |
대항력 있음 | 우선변제 있음 | HUG 보증금 양수 대항력 포기 확약 |
임대차계약일 2021.11.20 · 점유개시일 2021.12.20 · 임차권등기 2024.01.22 · 배당요구 있음.
따라서 해당 보증금채권과 확약의 효력이 매수인에게 적용된다는 전제에서는 황의승 관련 미배당 보증금의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 확약이 없는 일반적인 대항력 인수형 물건과는 결론이 달라집니다.
확약이 없을 경우의 예상 인수액 51,138,000원은 권리 구조를 설명하기 위한 금액이며, 확약 유효 시 실제 인수액으로 합산하지 않습니다.
다만 확약의 효력은 황의승의 임차보증금을 양수한 주택도시보증공사 관련 권리에 한정됩니다. 확약 밖의 별도 임차인이나 미확인 점유관계가 발견된다면 그 인수위험은 별도로 남습니다. 이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 1명이지만, 입찰 전에는 현황조사와 점유상태를 다시 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 과거 거래보다 낮지만 현재 시세는 미확인
휴먼마드레이 103동의 확인되는 비교 거래는 2021년 12월, 전용 49.2㎡, 2층, 215,000,000원입니다. 본건과 면적·층이 유사한 거래이지만, 기준 시점이 오래되어 현재의 매매 가능가격을 직접 보여주지는 못합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 49.2㎡ | 2층 | 215,000,000원 |
현재 최저가이자 확약 유효 시 실질취득금액은 167,000,000원으로, 이 과거 거래가의 77.7% 수준입니다. 그러나 2021년 거래가격을 2026년의 현재 시세와 동일하게 취급할 수 없습니다. 특히 비교 거래가 한 건뿐인 소규모 다세대주택에서는 과거 거래가 대비 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다.
따라서 이 사건의 가격 판단 기준은 확약을 적용한 실질취득금액 167,000,000원이어야 합니다. 확약이 적용되지 않는 가정에서는 별도로 발생하는 보증금 인수액까지 고려해야 합니다. 두 구조를 혼동해 낙찰가가 낮다는 이유만으로 유리하다고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 167,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,138,000원 |
| 1. 임차보증금 우선변제 · 황의승 관련 | 215,000,000원 | 163,862,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 10,213,083원 | 0원 |
| 3. 강제경매 신청채권 · 주택도시보증공사 | 215,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 주택도시보증공사의 신청채권은 임차보증금 양수와 관련되므로 별개의 추가 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 실제 배당액은 배당절차에서 달라질 수 있습니다.
현재 예상배당에서는 집행비용 3,138,000원을 제외한 매각대금 전부가 임차보증금 우선변제에 배분됩니다. 따라서 임차보증금 잔액이 발생하며, 케이비국민카드와 주택도시보증공사의 별도 기재된 신청채권 배당액은 0원으로 계산됩니다. 그러나 미배당금이 있다는 사실과 매수인이 그 금액을 인수한다는 결론은 서로 다릅니다. 이 사건에서는 대항력 포기 확약이 실질 인수액 판단을 바꿉니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액이 늘어나는 원리
보증금이 낙찰대금보다 큰 대항력 인수형 물건은 낙찰가가 내려갈수록 임차인에게 돌아가는 배당금이 줄고, 그만큼 인수 잔액이 늘어날 수 있습니다. 따라서 확약이 없다면 단순 유찰만으로 실질취득비용이 크게 낮아지지 않습니다.
| 회차 | 최저가 | 확약 미적용 시 인수 | 확약 유효 시 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 167,000,000원 | 51,138,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 133,600,000원 | 84,070,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 106,880,000원 | 110,416,320원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 신현동 소재 신현초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변에는 다세대주택·단독주택·임야 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2013년 준공된 철근콘크리트구조 지상 4층 다세대주택의 2층 호실입니다. 위생·급배수·난방·도시가스·승강기 설비가 기재돼 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 다세대주택의 건부지로 이용되고 있습니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거형)에 해당하고, 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역 등 여러 규제가 중첩됩니다.
- 토지거래 규제. 외국인 등 대상 토지거래계약 허가구역 지정사항이 기재돼 있으므로, 입찰자의 해당 여부 및 적용기간을 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재돼 있습니다. 다만 실내 상태와 보수비용은 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 103동 11세대 규모의 소규모 다세대주택으로, 대단지 공동주택보다 비교 가능한 실거래와 매수 수요를 확인하기 어려울 수 있습니다. 과거 실거래 1건만으로 현재 처분 가능가격을 판단하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기 확약서의 원문을 확인하고, 미배당 보증금에 대해 매수인에게 청구하지 않는다는 취지와 적용 범위를 확인하세요.
- 채권양수 관계 확인. 황의승의 보증금채권이 주택도시보증공사로 양수된 관계와 확약의 적용 대상을 확인하세요. 주택도시보증공사를 별도 임차인으로 중복 계산해서는 안 됩니다.
- 매각물건명세서 최종본. 2026.11.16 매각기일 전에 명세서 비고와 정정·변경 여부를 확인하세요. 권리분석의 핵심 전제는 확약의 유효성과 적용 범위입니다.
- 임차권등기 말소. 을구 7번 임차권등기의 매각 후 말소절차와 인도 과정에서 필요한 협조 여부를 확인하세요. 대항력 포기와 등기 정리는 구분해서 점검해야 합니다.
- 점유 및 명도. 등기상 임차권자가 확인되더라도 실제 거주자와 인도 가능 여부는 별도 확인해야 합니다. 확약만으로 점유자가 자동으로 퇴거하는 것은 아닙니다.
- 세금·압류 확인. 국민건강보험공단과 광주시 압류의 소멸 여부 외에도 당해세, 배당순위, 미납 세금 관련 부담을 확인하세요.
- 관리비 체납. 다세대주택의 공용부분 관리비 등 미납 현황과 매수인 부담 가능성을 확인하세요.
- 현재 시세 재검증. 2021.12의 거래가 215,000,000원을 현재 매매가로 사용하지 말고, 신현동 인근 유사 다세대주택의 실제 거래와 매도 가능가격을 확인하세요.
- 현장 확인. 경사슬래브 지붕, 외벽 마감, 누수·결로·방수·설비 상태, 주차 및 진입도로 조건을 확인하고 필요한 수선비를 입찰가에 반영하세요.
- 토지이용 규제. 계획관리지역과 성장관리계획구역, 자연보전권역 및 토지거래 허가 관련 적용사항을 최종 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당관계 및 임차권 관련 원본을 대조하세요.
맺으며 — “대항력이 있어도, 인수하는 것은 아니다”
이 물건의 권리분석에서 가장 중요한 사실은 두 가지입니다. 첫째, 황의승의 보증금 215,000,000원은 말소기준권리보다 앞선 전입·점유를 근거로 원칙적으로 대항력이 있는 보증금입니다. 확약이 없다면 신건 기준 51,138,000원의 미배당 보증금이 매수인에게 인수될 수 있습니다.
둘째, 주택도시보증공사가 임차보증금을 양수하고 미배당 시에도 대항력을 포기한다는 확약서를 제출했습니다. 그 확약이 유효하고 해당 보증금 전체에 적용된다면, 매수인의 실질 보증금 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건은 일반적인 대항력 인수형 물건과 달리 확약 확인을 전제로 권리 부담을 크게 낮춰 평가할 수 있습니다.
다만 권리위험 해소와 가격 매력은 다른 문제입니다. 실질취득금액 167,000,000원은 2021년 12월 거래가 215,000,000원보다 낮지만, 그 거래만으로 현재 시세가 더 높다고 판단할 수는 없습니다. 11세대 규모의 다세대주택이라는 환금성 제약과 비교 거래 부족도 고려해야 합니다.
결론은 “확약 유효 시 인수위험은 낮아지지만, 가격 판단은 보류”입니다. 확약서의 효력과 점유관계를 확인하고 현재 매매 가능가격을 검증한 뒤 입찰가를 결정하는 접근이 적절합니다. 이 사건의 승부처는 단순히 낮아 보이는 최저가가 아니라 확약의 확실성과 실제 처분 가능한 시세입니다.
