* 말소동의 확약서가 유효하게 적용되는 경우의 평가입니다. 확약을 적용하지 않은 배당 추정에서는 보증금 미배당액 33,146,000원이 매수인 인수액으로 산정됩니다. 확약 대상이 아닌 다른 점유자의 권리관계는 별도 확인이 필요합니다.

인천지방법원 2026타경503260. 인천 남동구 구월동 하늘지움2차 4층 406호, 전용 82.4404㎡ 오피스텔입니다. 이 물건의 핵심은 감정가나 유찰 횟수가 아니라 2023년에 등기된 주택임차권입니다. 임차인 오진혁은 2021.07.15. 전입·점유를 시작했고, 2021.05.25. 확정일자를 받았습니다. 임차보증금은 268,000,000원. 말소기준권리인 2024.03.29. 주택도시보증공사 가압류보다 앞선 권리이므로, 확약이 없다면 매수인에게 미배당 보증금 인수 문제가 발생할 수 있는 구조입니다.

그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있습니다. 이 확약이 해당 선순위 임차권의 인수 부담을 유효하게 해소한다면, 실질 인수액은 0원입니다. 따라서 분석은 확약 적용 시 인수 0원을 기본으로 하되, 원칙상 인수액과 확약의 효력 확인 필요성을 함께 표시합니다. 또 다른 전입자 2명의 권리관계는 이 확약과 별개의 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약의 효력

2026.04.23. 강제경매개시결정은 말소기준권리 이후의 등기이므로 매각으로 소멸합니다. 2026.05.08. 현재 소유자 오제훈 앞으로 이루어진 소유권이전은 경매개시결정 이후의 변동입니다. 이 소유권 변동 역시 경매절차와 함께 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 전입자 3명, 인수 여부는 서로 다르다

확인되는 실제 임차인·전입 관련 인원은 3명입니다. 보증기관의 중복 승계신고자를 실제 임차인으로 추가 계산한 경우는 없습니다. 세 사람의 전입 시점과 권리관계는 서로 다르므로 구분해야 합니다.

오진혁: 확정일자 2021.05.25. · 점유개시 2021.07.15. · 임차권등기 2023.09.04. · 배당요구 있음. 김윤구·박병옥: 전입일이 말소기준권리 이후이고, 보증금 및 확정일자는 확인되지 않았습니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균보다 낮아도 최신 거래보다 높다

하늘지움2차의 유사 면적 거래는 총 10건 확인됩니다. 전체 실거래 평균은 275,400,000원이지만, 과거 고가 거래가 포함된 수치입니다. 최근 12개월 평균은 251,500,000원(2건)이며, 최신 거래가격은 235,000,000원입니다.

전체 평균 275,400,000원만 보면 최저가 239,000,000원이 낮아 보입니다. 하지만 2022년의 300,000,000원대 거래가 전체 평균을 끌어올리고 있습니다. 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다.

특히 최근 12개월 거래는 2건에 불과하고, 같은 달의 유사 면적 거래도 235,000,000원과 268,000,000원으로 차이가 있습니다. 층·향·내부 상태 등에 따른 개별 가격 차이를 고려해야 합니다. 확약의 효력이 인정되지 않는 경우에는 보증금 인수액까지 반영한 실질취득 부담을 비교해야 하므로 현재 최저가만으로 가격을 판단해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 239,000,000원 가정)

배당표는 제시된 예상배당 시뮬레이션에 따른 값입니다. 집행비용 4,146,000원과 임차인 배당 234,854,000원으로 매각대금이 전액 소진됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 별도 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 경매신청채권은 임차보증금과 별도로 신규 임차인 보증금을 합산한 금액이 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락이 곧 실질취득 하락은 아니다

선순위 임차보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 물건에서는 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 미배당 보증금이 증가합니다. 확약이 적용되지 않는다면 낙찰가와 인수액의 합계는 보증금 268,000,000원 부근에서 유지됩니다. 집행비용 추정분에 따라 실제 합계에는 차이가 있습니다.

유찰 시나리오의 인수액은 각 회차별 예상배당에 따른 추정치입니다. 확약 반영 0원은 오진혁 임차권에 대한 확약의 효력이 인정되는 경우에 한정합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 남동구 구월동 소재 한국방송통신대학교 인천지역대학 서측 인근입니다. 주변에 오피스텔, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 무난한 것으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난합니다. 북측 약 20m, 서측 약 4m, 남측 약 15m 포장도로에 접합니다.
• 건물. 2019.01.30. 준공된 철근콘크리트조 20층 건물의 4층 406호입니다. 기본 위생·급배수·승강·소방·난방설비 등이 설치된 것으로 조사됐으며, 내부 마감 상태는 확인되지 않았습니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·구월업무지구 지구단위계획구역이며, 과밀억제권역 및 상대보호구역 등이 포함됩니다. 토지이용계획상 토지거래허가구역 표시는 지정 대상·기간을 별도로 확인해야 합니다.
• 토지. 구월동 1131-10, 1131-11의 2필지로, 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. 공시지가 자료상 3,299,000원/㎡이며 토지이용상황은 업무용입니다.
• 환금성. 총 18세대 규모로 거래 표본이 많지 않습니다. 최근 12개월 실거래는 2건이며 최근 거래 추세가 -10.6%로 나타나 매도 시 적정가격과 매수 수요를 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 순위 1번 임차권에 적용되는지, 보증금 반환채무의 매수인 승계 문제까지 해소하는지 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 재확인. 임차권 인수에 관한 문구와 확약의 적용 조건을 확인하고, 매각기일 전 변경·정정 여부를 점검해야 합니다.
• 실제 점유관계 확인. 오진혁 외에 김윤구(2025.06.04. 전입), 박병옥(2026.04.27. 전입)의 실제 거주·점유 여부와 보증금, 계약관계를 확인해야 합니다.
• 소유권 변동 확인. 강제경매개시결정 이후인 2026.05.08. 오제훈에게 소유권이전이 이루어졌으므로 현재 소유자와 점유자, 인도 절차의 관계를 확인해야 합니다.
• 하락 시세 보정. 전체 평균 275,400,000원보다 최근 평균 251,500,000원과 최신 거래 235,000,000원을 우선 검토해야 합니다. 최근 거래 추세 -10.6%를 입찰가격에 반영해야 합니다.
• 환금성 점검. 18세대 오피스텔인 만큼 거래 빈도와 개별 호실 상태, 실제 매도 가능가격을 확인해야 합니다.
• 관리비·세금 점검. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 등에 따라 추가 비용이나 실제 배당 결과가 달라질 수 있으므로 별도 확인이 필요합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 현황조사서, 매각물건명세서, 확약서, 실거래 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약이 권리를 바꾸고, 최신 거래가가 가격을 가른다”

이 물건은 단순한 권리 안전형 경매가 아닙니다. 268,000,000원의 선순위 임차보증금이 있고, 신건 최저가는 239,000,000원에 불과합니다. 원칙대로라면 매수인은 미배당액 33,146,000원을 인수할 위험이 있습니다.

주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다는 점은 중요한 긍정 요소입니다. 확약이 유효하게 적용된다면 오진혁 임차권의 실질 인수액은 0원이고, 실질취득액은 낙찰가를 기준으로 판단할 수 있습니다. 다만 이 효력을 원문으로 확인해야 하며 다른 전입자 2명의 점유관계도 별도로 남아 있습니다.

가격 역시 신중해야 합니다. 최근 12개월 평균은 251,500,000원이지만 최신 거래는 235,000,000원으로 신건 최저가보다 낮습니다. 더구나 거래 추세가 -10.6%이고 단지 규모도 18세대에 불과합니다. 전체 평균 대비 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.

종합 판단: C등급. 확약의 효력 확인이 가장 중요한 선결 조건이고, 그 이후에도 최신 실거래가격과 하락 추세, 소규모 오피스텔의 환금성을 고려해야 합니다. 권리는 조건부 해소, 가격은 신중한 접근이 필요한 물건입니다.