인천지방법원 2026타경503272. 인천 미추홀구 주안동에 있는 호방무지개 2층 203호입니다. 사건상 용도는 근린주택으로 표시돼 있지만 감정평가서상 집합건축물대장 이용상태는 연립주택입니다. 2019년 사용승인된 철근콘크리트조 5층 건물 내 전유면적 49.66㎡의 물건입니다. 소유자는 오민철, 경매 신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구금액은 156,000,000원입니다.

이 사건은 등기부만 보고 후순위 권리가 모두 소멸한다고 판단하면 놓치기 쉬운 구조입니다. 말소기준권리는 2021년 11월 10일 박몽주의 가압류인데, 이수진의 전입과 확정일자는 그보다 앞섭니다. 이수진의 주택임차권등기는 말소기준권리보다 늦게 설정됐지만, 선행하는 임대차의 대항력과 보증금 반환 문제를 별도로 검토해야 합니다. 다행히 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있다는 점이 인수 판단의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 말소동의 확약서

말소기준권리는 2021.11.10 박몽주 가압류입니다. 과거 부평농업협동조합 근저당권 2건은 2021.05.07 이미 말소됐으므로 현재의 말소기준권리로 삼지 않습니다. 그 이후의 가압류·압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 조세채권의 실제 배당과 관련된 문제는 별도 확인이 필요합니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 2명

이수진은 전입·점유개시·확정일자가 말소기준권리보다 앞서고, 임차권등기에 보증금 156,000,000원이 명시돼 있습니다. 배당요구도 확인됩니다. 따라서 확약이 없다면 매각대금으로 보증금을 전액 돌려받지 못하는 경우 미배당 보증금이 매수인에게 인수될 수 있는 선순위 대항력 임차인입니다.

송차연은 2025.07.30 전입자로, 확인된 전입일은 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 현재 확인된 전입일만으로는 선순위 대항력이 인정되지 않습니다. 다만 보증금과 확정일자가 알려져 있지 않고 점유 및 임대차의 상세 사실관계도 확정할 수 없으므로, 선행하는 권리관계가 있는지 확인하기 전에는 대항력과 인수 위험을 최종 확정해서는 안 됩니다. 이수진에 관한 확약의 효력이 송차연에게 자동으로 적용되는 것도 아닙니다.

② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 시세의 149.1%

호방무지개는 23세대 규모의 연립주택입니다. 비교 거래는 전유면적 47.87㎡ 및 49.23㎡ 사례이며, 대상 물건의 전유면적은 49.66㎡입니다. 정확히 동일 면적의 거래는 아니므로 개별 층·상태·면적 차이에 유의해야 합니다. 특히 과거 고가 거래보다 최근 12개월 평균과 최신 거래, 가격 하락 추세를 우선해서 판단해야 합니다.

전체 9건의 평균은 129,877,777원이지만, 2022년의 148,500,000원 거래가 여러 건 포함돼 있습니다. 이 평균만으로 현재 시세를 평가하면 최근의 하락세를 충분히 반영하지 못합니다. 실제로 최근 12개월 평균은 101,300,000원이고, 2026년 7월 최신 거래는 88,900,000원입니다.

현재 최저가이자 확약 적용 시 실질취득액인 151,000,000원은 최근 12개월 평균의 149.1%입니다. 최근 거래 추세도 이전 거래 대비 -29.7%로 나타납니다. 현재 가격을 과거 거래 평균과 비교해 할인된 가격이라고 해석할 근거는 없으며, 오히려 최근 시세 이상에서 취득하는 위험이 뚜렷합니다.

③ 예상배당표 (매각가 151,000,000원 가정)

집행비용 2,914,000원과 이수진 우선변제 148,086,000원으로 매각대금 전액이 배분되는 추정입니다. 당해세·최우선변제 및 실제 배당요구에 따른 변경은 반영되지 않았으며, 실제 배당표는 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 청구금액은 별도의 추가 임차인 보증금으로 합산하지 않습니다.

이수진의 보증금은 156,000,000원인데 예상배당은 148,086,000원입니다. 따라서 일반적인 대항력 인수 계산에서는 7,914,000원이 부족합니다. 확약이 없는 상황이라면 이 부족분은 매수인 인수 위험으로 볼 수 있습니다.

유찰 시나리오 — 확약이 없다면 최저가 하락 효과가 제한된다

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우, 낙찰가가 낮아지더라도 배당 부족액이 늘어나 매수인의 실질취득액이 보증금 수준에 묶이는 구조가 됩니다. 본건의 이수진 보증금도 156,000,000원으로 신건 최저가보다 큽니다. 아래의 일반 인수액은 확약이 없는 경우의 배당 계산 결과이며, 확약 적용 시 이수진의 실질 인수액은 모든 회차에서 0원으로 판단합니다.

유찰 회차는 가정 시나리오이며 실제 매각기일이나 향후 최저가를 확정한 것이 아닙니다. 일반 인수액에는 회차별 집행비용 추정이 반영돼 낙찰가와 인수액의 합계가 보증금 156,000,000원과 정확히 일치하지 않습니다. 확약 적용 인수액은 이수진 관련 금액만을 의미하며 송차연의 미확인 위험은 포함하지 않습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 거래 이력 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 인천미추홀소방서 북동측 인근입니다. 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재한 주거지역입니다.
• 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 교통시설과의 거리 및 편의성을 고려한 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가돼 있습니다.
• 건물. 2019.08.21 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물입니다. 위생·급배수설비와 도시가스·난방설비를 갖추고 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 접근도로. 서측 및 북측으로 폭 약 6m의 인주대로306번길 지선도로와 접하며, 토지는 대체로 평탄한 사다리형의 공동주택 부지입니다.
• 용도지역·규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 지정 이력이 있으며, 제시된 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다. 입찰 시점의 적용 여부는 별도로 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지 개별공시지가 1,388,000원/㎡이며, 토지면적 615.5㎡는 해당 토지 전체 면적으로서 본 호실의 전용면적이나 개별 대지지분과는 구분해야 합니다.
• 환금성. 23세대의 소규모 연립주택으로 대단지 아파트보다 비교 거래가 제한적입니다. 최근 거래가격 하락 추세 -29.7%, 경매 매각률 16.67%라는 지표를 감안하면 매입 이후 재매각과 자금 회수에 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 주택도시보증공사 확약서 원본. 말소동의의 대상이 을구 4번 이수진 주택임차권등기임을 확인하고, 매수인의 보증금 반환부담 해소 및 말소 처리 조건을 검토해야 합니다.
• 이수진 선순위 대항력. 임대차계약일 2021.04.08, 확정일자 2021.04.13, 전입·점유개시일 2021.05.07, 보증금 156,000,000원을 등기부 및 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
• 송차연 임대차 및 점유관계. 확인된 전입일은 2025.07.30으로 말소기준권리 이후지만, 보증금과 확정일자가 미상입니다. 실제 계약관계, 점유권원, 선행 권리의 존재 여부를 확인해야 합니다. 송차연은 이수진 관련 확약의 적용 대상이라고 단정할 수 없습니다.
• 가격 상한 재산정. 신건 실질취득액 151,000,000원은 최근 12개월 평균 101,300,000원의 149.1%입니다. 전체 거래 평균 129,877,777원보다 최근 거래와 하락 추세를 우선해 응찰 가격을 검토해야 합니다.
• 용도 및 금융조건. 사건상 근린주택, 감정상 연립주택으로 표시돼 있으므로 집합건축물대장상 실제 용도와 담보대출·보증 관련 취급조건을 확인해야 합니다.
• 경매 통계와 환금성. 평균 유찰 1.8회, 매각률 16.67%와 23세대 규모를 감안해 낙찰 후 재매각 가능성 및 명도 기간을 검토해야 합니다.
• 압류·조세채권. 광주광역시 동구 및 인천광역시의 압류 등기와 관련된 조세채권의 실제 배당 및 당해세 여부를 확인해야 합니다.
• 관리비·명도·부대비용. 체납 관리비 중 승계 가능 범위, 실제 점유자, 인도 절차, 취득세 및 부대비용을 점검해야 합니다.
• 입찰 전 원본 서류 재확인. 2026.11.16 매각기일 전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권 말소 관련 확약서, 변경된 매각조건을 반드시 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원이라도 최근 시세의 149.1%면 신중해야 한다”

이 물건의 핵심은 선순위 임차인의 보증금 인수 여부와 가격입니다. 이수진은 대항력이 있는 임차인으로 보증금 156,000,000원을 보호받을 수 있는 구조이고, 일반 배당 계산상 7,914,000원의 부족액이 발생합니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 그 임차인에 관한 실질 인수는 0원으로 판단할 수 있습니다. 다만 송차연은 확약 대상이 아니며 보증금·확정일자·점유관계에 대한 확인이 남아 있습니다.

가격 문제는 더욱 명확합니다. 확약을 전제로 한 실질취득액 151,000,000원이 최근 12개월 평균 101,300,000원보다 높고, 최근 거래 추세도 -29.7%로 하락했습니다. 최신 거래는 88,900,000원입니다. 여기에 23세대 소규모 연립주택의 환금성 문제와 낮은 경매 매각률까지 고려하면 신건 가격에 높은 평가를 부여하기 어렵습니다.

종합 판단은 D등급입니다. 확약은 권리상 큰 위험 하나를 줄여주지만, 최근 시세보다 높은 실질취득액과 하락 추세, 확약 밖 임차인의 미확인 사항까지 해결해 주지는 않습니다. 권리 확약 확인이 선행돼야 하고, 가격은 최근 거래 수준에 맞춰 다시 판단해야 할 물건입니다. 현시점에서는 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 응찰할 근거가 부족합니다.