* 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기 확약서가 해당 임차보증금에 유효하게 적용되는 것을 전제로 합니다. 확약과 별개인 조세·관리비·명도 관련 부담은 별도 확인 대상입니다.

수원지방법원 2025타경53667. 경기도 광주시 신현동 문형산길 212에 위치한 무지개주택 2층 203호입니다. 2013.04.12. 사용승인된 철근콘크리트구조의 4층 다세대주택으로, 대상 호실의 전용면적은 43.5㎡입니다. 현재 소유자는 권영만이며, 2021.07.29. 소유권이전 당시 거래가액은 124,000,000원입니다.

이 사건에서 가장 중요한 것은 감정가보다 임차인의 권리와 주택도시보증공사의 확약입니다. 임차인 이대웅은 2021.08.02. 전입신고했고, 2021.05.10. 확정일자를 받았습니다. 이 날짜들은 말소기준인 2022.09.20. 가압류보다 빠릅니다. 따라서 임차인은 선순위 대항력과 우선변제권을 갖는 구조이며, 원칙적으로 배당으로 회수하지 못한 보증금이 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다.

하지만 신청채권자인 주택도시보증공사가 임차보증금 양수 후, 배당에서는 우선변제권만 행사하고 미회수 보증금에 관한 대항력을 포기하겠다는 확약서를 제출했습니다. 그 결과 이 사건은 선순위 임차권이 있음에도 확약의 효력을 전제로 매수인 인수 부담이 해소되는 구조입니다. 다만 확약서 원문, 임차보증금 양수 범위 및 임차권등기의 말소 처리까지 확인해야 권리 위험을 최종적으로 판단할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약의 관계

이 사건의 말소기준권리는 2022.09.20. 접수된 주택도시보증공사의 가압류입니다. 당시 가압류 청구금액은 2,071,000,000원이며, 그 뒤에 설정된 국세·지방세 압류 및 강제경매개시결정 등은 원칙적으로 매각으로 말소되는 권리입니다.

과거 등기된 근저당권, 전세권 및 종전 경매 관련 등기는 이미 말소됐습니다. 문제는 말소기준권리보다 앞서 대항요건을 갖춘 이대웅의 주택임차권입니다. 임차권등기는 2023.08.14. 접수됐지만, 임차인의 전입신고와 점유개시는 그보다 앞서 이루어졌습니다. 따라서 임차권등기 접수일만을 기준으로 후순위 임차인이라고 판단해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 보증금 1.24억, 확약이 핵심

③ 시세 비교 — 과거 실거래보다 높은 신건 가격

무지개주택의 확인된 동일 규모 실거래는 2021년 2건입니다. 대상 호실과 동일한 전용 43.5㎡ 거래가 포함돼 있지만, 거래 시점이 오래됐다는 점이 가격 판단의 핵심적인 한계입니다.

최저매각가 135,000,000원은 확인된 거래 평균 123,000,000원의 109.8%이며, 가장 최근 확인되는 2021.07. 거래금액 124,000,000원보다도 높습니다.

확약이 유효한 경우 매수인의 임차보증금 인수액은 0원이므로, 별도 취득비용을 제외한 실질취득금액은 낙찰가와 같은 135,000,000원으로 볼 수 있습니다. 이 금액 역시 확인된 과거 실거래 평균을 웃돕니다.

④ 예상배당표 (매각가 135,000,000원 가정)

예상배당액은 매각가 135,000,000원을 가정한 추정치입니다. 집행비용은 2,690,000원으로 추정하며, 국세·지방세의 당해세 우선배당과 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 신청채권 124,000,000원과 양수된 임차보증금 124,000,000원은 동일 채권과의 중복 가능성을 검토해야 하므로 독립된 보증금으로 합산하지 않습니다.

이 예상배당에서는 임차보증금 124,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사의 가압류 청구분에는 8,310,000원만 배당됩니다. 큰 규모의 후순위 미배당이 발생하더라도 그것이 곧 매수인의 채무 인수를 의미하는 것은 아닙니다.

다만 국세 및 지방세 압류가 존재하므로 당해세 우선배당이 실제로 발생하면 임차보증금의 배당액도 달라질 수 있습니다. 확약이 적용되는 경우에는 이러한 미배당이 있더라도 포기 대상 임차보증금의 대항력에 따른 매수인 인수는 실질 0원으로 보는 것이 핵심입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 인수액 구분

이 사건은 대항력 포기 확약이 있기 때문에 유찰 시 가격 하락과 임차보증금 인수 증가를 구분해야 합니다.

확약 미적용 시 추정 인수액은 회차별 예상배당에 따른 가정값입니다. 확약 적용 시 0원은 확약의 유효성과 적용 범위를 전제로 한 실질 인수 판단입니다. 실제 배당과 인수 관계는 조세 우선순위 및 최종 권리관계에 따라 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 광주광명초등학교 북동측 원거리에 위치하며, 주변에는 다세대주택·단독주택·중소규모 공장·창고·임야·미개발 토지 등이 혼재합니다. 전형적인 대단지 아파트 주거환경과는 차이가 있습니다.
• 교통. 승용차 진출입이 가능하고 북서측 문형산길에 마을버스가 운행합니다. 다만 운행빈도 등의 측면에서 대중교통 이용은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 2013.04.12. 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물의 2층 세대입니다. 외벽은 치장벽돌 및 일부 치장석판 마감이며, 하이샤시 이중창이 설치돼 있습니다.
• 설비. 위생·급배수·승강기·화재 관련 설비, 도시가스 및 개별난방 설비가 있습니다.
• 도로. 북서측으로 폭 약 5~6m의 아스팔트 포장도로에 접합니다. 토지는 북서측으로 하향하는 경사지대에 평탄하게 조성돼 있습니다.
• 토지이용계획. 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 자연보전권역, 특별대책지역, 배출시설 설치제한지역, 가축사육제한구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다. 토지 공시지가는 832,700원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항이 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다. 다만 내부 상태 및 실제 이용 현황은 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 11세대 규모로 확인 거래가 제한적입니다. 최근 시세 파악과 재매각 시 매수자 확보에 불확실성이 있어 보수적인 접근이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 대항력 포기 확약서 원문. 2026.06.10. 제출된 확약서의 정확한 문구, 작성 주체, 임차보증금 양수 범위 및 효력을 직접 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소. 을구 10번 이대웅 주택임차권의 매각 후 말소 처리와 관련 절차를 확인해야 합니다. 대항력 포기 문구만으로 별도의 말소 동의까지 확인됐다고 단정하지 않아야 합니다.
• 배당 중복 여부. 주택도시보증공사의 임차보증금 양수채권, 강제경매 신청채권 및 별도 가압류 청구액 사이의 관계를 대조해야 합니다. 동일 보증금을 중복 계산하면 안 됩니다.
• 국세·지방세 압류. 동안산세무서, 남동세무서 및 서울특별시 압류와 관련해 당해세 여부 및 우선배당액을 확인해야 합니다.
• 최신 시세. 확인된 실거래는 2021년 자료입니다. 현재 매물 호가, 주변 유사 다세대 실거래, 실제 거래 가능가격을 조사해야 합니다.
• 점유·명도. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유자, 열쇠 인도 가능 여부 및 명도 절차를 확인해야 합니다. 임차권등기만으로 현재 점유 상태를 단정할 수 없습니다.
• 관리비·건물 상태. 미납 관리비 중 공용부분 부담 가능성, 누수·방수·설비 상태 및 소규모 건물의 유지관리 상태를 확인해야 합니다.
• 토지이용 규제. 토지거래계약 허가구역 등 규제 사항이 실제 취득·이용에 미치는 영향을 관할기관에 확인해야 합니다.
• 매각서류 원본. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 사건기록을 최종 대조해야 합니다.

맺으며 — “확약은 권리 위험을 낮추지만, 가격을 싸게 만들지는 않는다”

이 사건은 단순한 후순위 권리 소멸형 경매가 아닙니다. 124,000,000원의 보증금을 가진 선순위 대항력 임차인이 있고, 주택도시보증공사가 임차보증금을 양수한 뒤 대항력 포기 확약서를 제출했다는 점이 핵심입니다.

확약이 유효하게 적용된다면 매수인이 떠안을 임차보증금은 실질 0원*으로 볼 수 있습니다. 그러나 확약서 원문과 임차권등기 말소 처리를 직접 확인하지 않은 상태에서 권리관계가 완전히 정리됐다고 단정하는 것은 이릅니다. 국세·지방세 압류에 따른 배당 변동 가능성도 남아 있습니다.

가격 측면에서는 신건 최저가 135,000,000원이 확인된 2021년 실거래 평균 123,000,000원의 109.8%입니다. 이는 과거 거래보다 높은 가격이지만, 최신 거래가 없어 현재 시세 대비 저렴한지 또는 비싼지 확정하기 어렵습니다. 여기에 11세대 소규모 다세대의 제한적인 거래량과 교통 여건까지 고려해야 합니다.

종합 판단은 C등급입니다. 확약으로 주된 보증금 인수 위험은 완화됐지만, 오래된 실거래 자료와 낮은 환금성, 조세 압류, 임차권등기 말소 확인이라는 과제가 남습니다. 현재 가격만으로 적극적인 입찰 매력을 인정하기 어렵습니다.

권리는 확약 검증 후 판단, 가격은 최신 시세 확인 전까지 보수적으로 접근. 이 물건의 관건은 신건 낙찰 여부가 아니라 확약의 실효성을 확인하고 실제 시장가격에 맞는 취득비용을 확보하는 것입니다.