* 김채린의 인수 실질 0원은 제출된 말소동의 확약서의 효력과 적용 범위가 확인되는 경우의 조건부 판단입니다. 임차권등기 말소동의와 임차인의 대항력 포기는 구별해야 합니다. 황수환의 별도 인수 가능성은 포함하지 않았습니다.

인천지방법원 2026타경503290. 인천 서구 검암동 웨스턴빌 제3층 제301호, 전용 46.65㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 최태경이며, 2021년 7월 28일 매매를 원인으로 2021년 8월 2일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 등기된 거래가액은 120,000,000원입니다.

겉으로는 현재 유효한 근저당권이 없고 강제경매개시결정이 말소기준이라는 점에서 단순해 보입니다. 하지만 그보다 먼저 성립한 임차권등기가 있고, 별도로 경매개시결정 전에 전입한 점유자도 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 임차인 권리의 인수 여부입니다.

더욱이 신청채권자는 주택도시보증공사이며, 매각물건명세서에는 해당 공사의 말소동의 확약서가 명시돼 있습니다. 이 문서의 의미를 정확히 해석하는 것이 낙찰 후 부담액을 결정합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 말소됐지만 임차권이 남아 있다

2011년 설정된 영동농업협동조합 근저당권은 채권최고액 120,000,000원이었지만, 2015.08.20 이미 말소됐습니다. 현재 분석상 기준이 되는 권리는 2026.04.24 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.

반면 김채린의 주택임차권은 그보다 앞서 성립했습니다. 계약일은 2022.10.26, 확정일자는 2022.10.27, 전입 및 점유개시일은 2022.12.08이며, 2024.12.17 주택임차권등기가 이뤄졌습니다. 따라서 원칙적으로 매수인이 인수할 수 있는 선순위 임차권입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 한 명은 보증금 미상

실제 임차인 2명으로 파악됩니다. 주택도시보증공사는 경매신청채권자이며, 별도의 실제 임차인으로 계산하지 않습니다. 보증기관과 김채린의 채권관계 및 대위변제 여부는 원본 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 신건 최저가는 오래된 거래보다도 높다

웨스턴빌은 9세대 다세대주택으로, 확인되는 실거래는 2021년과 2022년 총 3건입니다. 2022년 거래 2건 평균은 132,000,000원, 전체 3건 평균은 128,000,000원입니다.

현재 최저가 144,000,000원은 2022년 비교거래 평균 132,000,000원의 109.1%입니다. 전체 평균 128,000,000원 대비로는 112.5%입니다. 두 기준 모두 감정가가 높기 때문에, 신건 최저가를 가격 메리트가 있는 수준이라고 평가하기 어렵습니다.

다만 비교할 때 한 가지 중요한 점이 있습니다. 2022년 거래는 전용 44.01㎡이고 경매 대상은 46.65㎡로 면적 차이가 있습니다. 정확히 동일한 전용면적의 확인 거래는 2021.07의 120,000,000원입니다. 따라서 거래가격은 참고 지표이며 개별 호수의 실제 시장가치와 동일하다고 단정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 144,000,000원 가정)

위 배당표는 제시된 배당 추정에 따른 단순 시뮬레이션입니다. 실제 배당은 집행비용, 세금, 채권의 대위관계와 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 김채린의 보증금 141,000,000원과 주택도시보증공사 청구액 141,000,000원이 동일하므로, 두 채권의 관계를 확인하지 않은 채 별개의 확정 채무로 단순 합산해서는 안 됩니다.

이 배당 가정에서는 김채린에게 보증금 전액인 141,000,000원이 배당되고, 주택도시보증공사에는 184,000원이 배당됩니다. 주택도시보증공사의 미배당 추정액은 140,816,000원이지만, 이는 채권자에게 배당되지 않은 금액이지 그 자체로 매수인이 인수하는 금액은 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 입찰가, 늘어나는 명목 인수액

선순위 임차권이 남는 일반적인 구조에서는 낙찰가가 내려가더라도 보증금 미배당액이 늘어나므로, 매수인의 실질 취득비용이 보증금 수준에서 사실상 고정될 수 있습니다.

인수 추정액은 확약으로 해당 권리가 해소되지 않는 경우를 가정한 회차별 명목 추정치이며, 황수환 관련 미확정 부담은 제외돼 있습니다. 실제 인수 여부는 확약서 효력, 배당 결과 및 권리관계에 따라 달라집니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 서구 검암동 서인천고등학교 서측 인근. 주변에 다세대·연립주택, 다가구주택, 근린생활시설, 공원 및 학교 등이 분포합니다.
• 교통. 차량 주정차가 가능하고, 인근에 버스정류장 및 인천도시철도 2호선 검바위역이 있습니다.
• 건물. 2011.09.29 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물의 3층 301호입니다. 위생·급배수시설과 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 동측 소로와 접하고 북측 보행자전용도로에 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 정방형입니다.
• 규제. 제1종일반주거지역, 검암1지구 지구단위계획구역, 교육환경보호구역 및 과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래허가구역 관련 과거 지정 기간도 확인되므로 현재 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 총 9세대 소규모 다세대주택이며, 확인된 거래 표본은 3건에 불과합니다. 대규모 아파트처럼 풍부한 거래 표본을 이용한 가격 검증이 어려워 매각 및 재매도 가격의 불확실성이 있습니다.
• 면적 관련 사항. 등기사항증명서 표제부의 2·3층 면적은 각 139.7㎡이나, 집합건축물대장상 2011.10.24 증축 후 각 148.06㎡로 사용승인된 것으로 기재돼 있습니다. 해당 사항은 개별 호실 전용면적과 구별해 원본 확인이 필요합니다.
• 위반건축물. 확인된 감정 관련 기록상 위반건축물 표시는 없습니다. 실제 건축물 현황과 공부 일치 여부는 현장 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 주택도시보증공사 확약서 원문. 을구 3번 임차권등기의 말소 대상, 말소 조건, 효력 발생 시점과 매수인에 대한 인수 의무 해소 범위를 확인해야 합니다.
• 김채린의 대항력 처리. 임차권등기 말소동의 외에 대항력 포기 여부, 실제 보증금 반환관계, 점유 상태 및 잔여 청구 가능성을 확인하세요.
• 황수환 임대차관계. 2026.03.27 전입의 원인, 실제 점유개시, 계약서, 임대인, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 조사해야 합니다.
• 실제 임차인 관계. 김채린과 황수환의 점유·임대차 관계가 서로 어떻게 연결되는지 확인해 중복 점유나 독립적인 임대차권리의 존재를 구분하세요.
• 보증기관 채권 확인. 주택도시보증공사의 청구액 141,000,000원과 김채린 보증금 141,000,000원의 관계, 대위변제 여부 및 배당권자 지위를 확인하세요. 동일한 경제적 채권을 중복 계산하면 안 됩니다.
• 가격 적정성. 2022년 거래만으로 2026년 시세를 확정할 수 없습니다. 실제 최근 거래와 인근 유사 다세대주택의 가격을 확인한 뒤 입찰가 상한을 결정하세요.
• 유찰 시 실질비용. 향후 최저가가 내려가더라도 선순위 보증금 미배당 인수가 발생하면 실질 취득비용이 줄지 않을 수 있습니다.
• 점유자 명도. 소유자·임차인·현 점유자의 실제 거주 상황을 파악하고, 낙찰 후 인도 및 명도 가능성을 검토하세요.
• 증축 및 면적. 2·3층 증축 기재와 건축물대장, 현황의 일치 여부를 확인하세요.
• 관리비·제세금. 미납 관리비 중 매수인 부담 가능 부분과 세금 등 우선채권의 존재 여부를 확인하세요.
• 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 배당요구 관련 서류를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약이 있어도, 모든 인수 위험이 사라지는 것은 아니다”

이 사건의 핵심은 선순위 임차권, 보증기관의 말소동의 확약서, 그리고 확약 밖 점유자입니다.

김채린의 보증금은 141,000,000원이고, 주택임차권등기는 경매개시결정보다 먼저 이뤄졌습니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 그 내용과 효력이 확인되면 해당 임차권의 매수인 인수 부담을 해소할 수 있습니다.

하지만 황수환은 별개의 문제입니다. 경매개시결정보다 앞서 전입했고 보증금 및 확정일자가 미상입니다. 이 점유자의 권리가 확인되지 않은 상태에서 인수액 0원을 전제로 입찰하는 것은 위험합니다.

가격 측면에서도 신건 최저가 144,000,000원은 마지막 확인 거래인 132,000,000원의 109.1%입니다. 거래 시점이 오래돼 현재 시세를 확정할 수 없다는 점을 감안해도, 확인된 자료만으로는 할인 매력이 입증되지 않습니다.

종합 판단은 D등급입니다. 그 이유는 김채린의 확약 자체를 부정해서가 아니라, 황수환의 인수 위험이 미확정이고, 오래된 거래 대비 신건 가격이 높으며, 9세대 소규모 다세대주택의 환금성까지 신중하게 검토해야 하기 때문입니다.

결론: 김채린의 확약 효력과 황수환의 권리관계가 모두 확인되기 전에는 입찰을 보류하는 것이 합리적입니다. 권리 문제가 정리되더라도 현재 최저가가 저렴하다는 별도의 근거가 필요합니다.